中瑞大连龙湖国际生态城项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

第三人口优势。

高新园区辖区人口约万人，其中户籍人口约万人，寄住人口流动人口约万人。

大连高新区高端人才占全区从业人员比例高居东北各城市前列目前高新园区共有人才万人，大学以上学历万人。

拥有硕士多人博士近千名。

概括讲，区内人口综合素质高，利于创建高品位社区，受众广。

第四政策优势。

大连旅顺南路产业带未来规划，到年，软件和服务外包企业达到家，万人企业达到家以上，人企业达到家以上，人企业达到家以上，从业人员达到万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为中国第到年，软件和服务外包从业人员达到万人，成为与硅谷班加罗尔都柏林齐名全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界流软件和服务外包基地，使大连成为全球软件和服务外包新领军城市，实现世界第奋斗目标。

小结旅顺南路高新技术产业格局清晰，且产业年发展速度超过。

旅顺南路规划为自然生态人文科技融合高新技术产业带。

旅顺南路人口为高知人群，年龄以岁为主，是新代知识领袖，区域工作人口达到万人。

旅顺南路企业以中小成长型公司多家，同时有世界五百强企业家，为软件行业生物研发电子信息类无污染绿色行业。

项目应整合生态人文科技旅游经济资源，达到旅顺南路系统性推动，使得房地产项目发展跟进产业升级，与产业发展形成良性互动关系。

劣势相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高虽然提出以生态湿地资源为核心，但该主题缺乏实践经验支撑，不过此点可在结合自我实际基础上借鉴其他生态城成功运作经验进行弥补在生态城建设所需先进技术目前在国内尚不全面，需从国外引进，可通过与国外先进技术持有人合作方式引进旅游基础设施和管理服务设施及制度目前仍处空白，需要大量进行填补。

机遇生态城是世界产业是种全新可持续发展模式。

在城市化工业化速度日益加快，人们物质生活水平日益提高同时，其生活环境质量却面临下降趋势，而生态城是满足广大居住者回归自然享受自然这需求种最佳方式。

因此，就未来市场而言，生态城占据极大优势。

大连市及旅顺口区对区域生态城高度重视和支持为生态城建立提供了强大政策保障。

另外，旅顺口区十二五规划已为本项目开展给予了大力支持，本项目建设对全旅顺口乃至整个大连各个产业包括对生态旅游业都将产生重大影响，将为旅游区发展提供良好宏观环境，如景区在资金人才政策等各方面都可在定程度上借两型社会之东风。

挑战市场竞争大，国内省内及周边省市同类型生态项目较多，均已启动开发，且已形成定规模。

例如中新天津生态城占地平方公里曹妃店生态城北京门头沟中芬生态城等项目，规划已完成，并建立了展馆，招商工作已开始。

生态城发展有赖于经济社会持续快速发展和人们环境保护意识提高，但从现状看，我国生态城发展尚处于初期阶段，发展水平不高，在经济社会转型期，各个利益团体为眼前利益而忽视经济可持续发展，导致经济效益环境效益和社会效益无法协调，进而导致环境污染及生态破坏现象较严重。

本项目地块分析基本状态本项目东至高新技术产业园区河口国际软件园黄泥川天地软件园南至旅顺大学城塔河湾浴场西至旅顺水师营行政区北至旅顺中路。

项目所在地面积约平方公里，项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地林地湿地水库。

由于长期以来人们对湿地生态价值认识不足，加上保护管理能力薄弱，龙头镇现状是自然湿地面积急剧减少，生态功能逐步退化，亟需进行抢救性保护。

气候条件地处北半球暖温带，气候温和，四季分明，暖湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。

年月平均日温差大都在以下，夏无酷暑，冬无严寒。

气温夏季平均气温，冬季平均气温在零下之间，春秋两季气温分别为和。

全年最热月是月份，月平均气温为，是同纬度地区最凉爽区域之。

极端最高气温大连市区为。

全年最冷月是月份，月平均气温为零下，冻土深度毫米。

降水年平均降水日数天，年平均降水量在毫米之间。

交通条件本项目旅顺水师营交通系统主要依靠郭水路。

本项目旅顺老城区交通系统主要有郭水路水师营旅顺公交路及旅顺塔河湾老城区本项目旅顺开发区交通系统主要有郭水路水师营旅顺开发区及轻轨号线规划中本项目距离大连主城区公里距离大连国际机场公里距离旅顺新港约公里，距离旅顺城区公里，距旅顺新城区公里。

路况良好，交通便利。

项目配套学校水师营中心小学中学塔河湾大学城医院旅顺第二医院大连医科大学附属医院大连医科大学龙头分院超市水师营超市旅顺大商新玛特市场水师营市场小商品交易大集公交旅顺站北广场轻轨规划中度假配套塔河湾浴场湾山高尔夫小孤山水库垂钓英歌石国家级植物园。

项目产业依托本项目地处北至旅顺南路带七园西至旅顺新城区行政中心西南至旅顺老城区商贸中心东南至旅顺塔河大学城东至凌水大学城环保之中。

受众类型广泛，有着潜在巨大商机。

项目地房地产市场分析市场供应现有项目如下软景居万平方米万奕学院派万平方米大连天地万平方米亿达蓝湾万平方米中瀛臻堡万平方米龙王塘号万平方米中拥蓝天下万平方米荷塘悦色万平方米翠岫联芳万平方米。

总计万平方米。

未来供应预测旅顺南路万平方米河口万平方米七贤岭万平方米庙岭万平方米，合计约万平方米。

典型项目分析亿达蓝湾蓝湾期占地面积万平方米，期建筑面积约万平方米，容积率为，绿化率高达。

注重保留地块原生风貌，大面积湖泊水系对周边秀色山峦借景多重景观体系等体现了景观设计舒适性均好性。

期项目为两种产品形态，是在项目规划用地南部栋亲水小独栋，第二种是在项目规划用地北侧四栋精装修酒店式公寓。

公寓价格不含精装修费元平。

翠岫联芳翠岫联芳项目直面小孤山水库，东依天然连绵山脉，东南面朝浪漫塔河湾浴场，天赋灵犀自然景观在以风景秀美著称旅顺地区堪称绝版。

总建筑面积平。

平平多样户型设计。

洞湾山高尔夫大学城周边完善生活配套与教育配套缔造离尘不离城成熟居住生活。

价格均价元平，最高价。

中瀛臻堡中瀛臻堡项目分期开发，首期面积约万平米，多层小高层高层建筑错落分布，西班牙风情园林景观。

产品面积为平米。

两湾景观，独具魅力。

御山，亲海，与海保持米美学距离。

隐形梁柱设计，下沉式卫生间设计，诠释空间价值。

地热采暖，分户计量，室温可调。

高得房率，所有户型均在以上，更超值，中瀛臻堡性价比更高。

均价，最低价龙王塘壹号龙王塘壹号西北侧紧临风景秀丽山脉，东侧及南侧均是辽阔黄海海域，是旅顺南路仅有环绕式山海景观地块空气负氧离子含量极高。

年月日龙王塘号期已售罄，二期预计五月份开盘。

大连天地大连天地占地万平，建筑面积万平，分年投资开发建设。

大连天地黄泥川版块以软件园产业办公为核心，是个可持续发展乐活领地，供知识产业人群专享绿色工作生活空间，大连天地河口湾版块则打造为国际级时尚都会，张扬大连山水文化时尚美，凭籍瑞安集团对国际级时尚生活脉搏独有把握。

将会分六阶段发展，整个综合项目包括软件园商业零售酒店住宅教育户外康乐及绿化设施，及其他公共娱乐设施等。

该项目目前处于待售阶段。

旅顺购房人群分析年旅顺市场以中短期炒卖投资客为主，而年之后旅顺主要成交来至于大连工作迁移客群，其购买目多为自住。

老城区以本地居民为主，新城区以本地居民及投资客为主，旅顺开发区等地主要以投资养老休闲度假等为主。

部分客户是大连市到旅顺来买房，这部分客户购买目地是分三种，有是为了养老，有是为了投资，还有就是为了换个环境，当然这些都是我们旅顺楼盘共有客户群体东北三省客户也有很多，大多是跟着旅顺看房团来旅游来，这种客户群体占左右很多人是有着外地口音却拥有大连户口人。

客户主要是旅顺本地居多，居住多，在新城区，大连过来买大都是小户型，以投资为主。

东三省来买房都是在大连有亲友做生意，般买都是大面积，用来养老。

用来做第居所比例较大，另外，从大连要开通到大学城公交线路，这是经过蓝湾，相信这会促使客户群体发生进步变化。

随着公交开通，到市内只需要分，与城市之间距离也越来越近了，所以定位在第居所是完全可能。

潜在受众高新园区工作人群城市知本家高校人群人中产业人群万人需求分析居住需求，第或第二居所旅顺工作人群城市生活需求分析居住需求，第或第二居所投资度假人群城市资本家大连高端人群万外地人群万人需求分析投资度假旅游度假需求第二居所其中核心客户群为高新园区旅顺大学城高知识群体，大高校教师群体人，月收入。

软件行业及相关从业人员万人，月收入。

核心特征知识群体学历本科以上岁外来人口居多，具有婚房刚性需求无力支撑大连当前房价，看好旅顺南路软件产业带发展看好旅顺南路自然景观喜欢生态科技简约生活方式。

中心客户群为旅顺地域生活家庭，收入家庭月收入万以上。

特征旅顺范围不大，在旅顺新城区或旅顺老城区工作本土旅顺人口。

对旅顺原生态居住区具有浓烈情节。

辐射客户群为大连及全国各地投资度假客户。

收入家庭月收入万以上。

特征紧随政府政策之后，具备稳健投资意识看重旅顺自然生态环境同时，为自己或父母营造度假休闲养老生活功能第二或第三居所。

东北及外阜具备大连亲友资源或生活经历情节客户。

市场分析小结项目依托项目依托旅顺南路软件产业带和旅顺新城区和老城区。

市场供应现有项目市场供应万平方米，潜在市场供应万平方米，市场竞争激烈。

臵业需求项目核心客群为高新园区高知群体次级客群为旅顺客群和大连及外域投资客户。

项目优势资源生态资源丰富，项目内部湿地山系森林水系原生态资源在大连独无二。

强势竞争对手亿达蓝湾亿达蓝山大连天地。

三工程规划与建设内容总体规划项目规划原则坚持区域协调，突出生态经济，发展与高新园区各功能区优势互补特色产业，率先建设生态宜居国际化新城坚持生态优先，立足保障区域生态格局，注重生态修复加强生态建设，促进自然生态环境与人工生态环境和谐共融，建设生态文明坚持以人为本，建设宜居环境，完善公共服务设施和社会保障体系，构建和谐社会坚持节约集约用地，注重统筹兼顾，形成以绿色交通为支撑紧凑型城市布局模式坚持能源资源节约与循环利用，发展循环经济，加强节能减排，构建资源节约型环境友好型社会坚持科技创新，鼓励采用先进适用科学技术，充分借鉴国际先进经验，探索生态城市规划建设管理新方式。

整体规划宗旨生态城定位中瑞大连国际龙湖生态城建成后将成为我国生态环保节能减排绿色建筑等技术自主创新平台，国家级环保教育研发交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务窗口生态宜居示范新城。

经济职能国际生态环保理念与技术交流和展示中心国家生态环保技术试验室和工程技术中心集聚地国家生态环保等先进适用技术教育培训和产业化基地国际化生态文化旅游休闲康乐宜居区。

用地规模中国目前处于快速城市化时期，人口众多，土地紧张，资源有限。

生态城要成为中国可持续发展城市典范，应采用集约紧凑城市发展模式，综合考虑环境就业居住交通市政基础设施等多种因素，按照紧凑集约高效宜居城市理念进行规划布局，探索具有中国特色生态城市发展道路。

组团布局准则依据步行和非机动车出行距离，采用组团式布局，通过生态廊道界定组团边界公交引导准则依托大运量公交系