中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告投资建议书word文档（22页）

联排别墅价格基本至元以上，由于供应量大，目前长沙房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为，年来开盘项目基本已逐渐进入尾盘消化期。

双拼别墅价格基本提升至元以上，市场供应量少，价格被低估，销售情况较好。

五长沙高端物业开发机会分析中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧长沙高端别墅市场独栋以，联排以，双拼以三种面积区间比较受市场追捧，销售速度较快。

而普通类住宅产品则以之间两房三房产品市场接受程度较高。

总体可以判断出，长沙中高端客户对于物业总价比较敏感，偏向于经济型性价比较优产品。

中低档项目竞争激烈，中高端项目前景看好长沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。

纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显以容积率作为纯别墅与综合型物业分界点，目前长沙别墅市场，纯别墅容积率小于开发用地总计划内亩，约占别墅项目用地总量，表明，长沙别墅开发基本以综合型开发为主，纯别墅市场规模不大，只占到别墅整体市场。

长沙纯别墅物业平均容积率在左右。

六市场总结长沙别墅四面开花未形成重点区域，介于长沙城区较小，五大板块别墅项目车程距离都大致在分钟以内，不能形成很好区隔，因此，对项目基础判断及区域判断尤为重要，未来竞争将是激烈板块与板块再后是项目与项目竞争，从短期来看，长沙别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙麓南市府麓谷北城新南城五大板块，长期来看，在满足容积率条件下，长沙将有可能大量出现亚别墅洋房高层等复合型社区。

附件二中铁臵业长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩测算物业经济指标分析长沙高端物业开发指标项目名称占地面积容积率物业类型比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓托斯卡纳万联排洋房鹏基诺亚山林万独栋双拼叠加洋房公寓早安星城万合院联排洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修湘江壹号万独栋叠加公寓麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加汀湘十里万独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房沙河世纪城万双拼联排叠拼洋房小高层市场指数分析在选取高端楼盘中，容积率控制出现种高则偏高，低则偏低局面，容积率在之间项目五个，容积率在之间项目五个，就其在市场上销售情况来看，市场上容积率低楼盘市场综合价格比容积率高楼盘高。

容积率与开发价值分析本地块开发容积率拟选择三种，假设容积率对价格影响关系为别墅类价格差价在元，普通小高层住宅产品差价在元。

从而对可售建筑面积进行销售收入预测方案容积率物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅联排别墅独栋别墅小高层社区商业合计方案二容积率物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅联排别墅洋房小高层社区商业合计方案三容积率物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅联排别墅洋房小高层社区商业合计注小高层产品引入方面主要根据项目地形特点，以保持原生态开发理念，平衡容积率，另方面则是考虑满足政策对本项目要求。

销售价格是我司在当前可比项目价格基础上结合市场需求及本案产品特点拟定。

假设开发综合容积率在之间选择，在降低容积同时居住品质及景观得到最大化提升，反之，在提高容积率情况下，总销售收入上升，投入成本也相应增加。

下面我们将对以上三种容积率情况对其投资利润率进行对比分析。

本项目地块容积率以三种方案分别进行测算，考察容积率与经济效益之间关系。

测算结果如下附表容积率变化与经济效益对比测算静态方案方案二方案三备注总建筑面积万含公建总成本万元销售收入万元税前利润总额万元税前利润率税后利润总额万元含所得税土地增值税税后利润率项目经济效益与容积率对比关系如下图所示容积率容积率容积率税前利润总额税前利润率如上表所示，经济效益与容积率之间敏感性不强。

三种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大。

容积率与开发环境分析方案第种方案容积率第二种方案容积率第三种方案容积率产品类型及面积配比别墅双联独别墅双联别墅联双小高层洋房洋房社区商业中高层小高层公建配套社区商业社区商业公建配套公建配套方案对比优点建筑体量较小，总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小容积率低，产品易营造物业形态比较容易迎合市场中高端客户需求双拼别墅在长沙别墅市场价值低估，产品迎合市场需求有利于提升项目整体价值增加洋房产品比例，有利于扩大客户来源洋房作为高端别墅产品补充，有利于提升项目综合品质单位土地成本较低可使销售收入达到最大值测算结果不足土建成本偏高。

产品种类多，社区不纯粹建筑密度较大，对生态环境破坏较大，同时增大平整土地成本。

项目建筑体量大，开发周期较长，市场风险较大对原生态环境破坏较大，平整土地成本较大项目品质难以提升，不利于价值最大化项目在三环以外，对无车族来说吸引力小，客户市场小。

新业观点结合地块特征容积率及各方因素，容积率下降到对地块品质及价格提升作用较大，从中铁集团经济效益及投入产出比考虑，结合开发环境和市场风险等多项因素，我司建议本地块容积控制在左右，适宜采取第种组合模式，以达到资源优化整合目，即别墅独栋双拼联排小高层住宅少量商业配套容积率指标建议及结论综合以上所述，我司建议将容积率指标控制在为宜，结论如下降低开发成本低容积率，可以最大限度降低场地开发成本投入。

缩短开发周期降低容积率，减少总建筑面积，按照长沙高端市场单个高端楼盘正常销售速度每年万平方米来预计，可直接缩短有效开发周期，从而规避因开发周期过长而存在市场风险。

提升产品价值低容积率低密度开发有利于提升项目整居住品质，提升产品价值，实现投入产出利益最大化。

二项目产品组合建议各项面积指标本项目综合容积率在为情况下，总建筑面积约平方米，其指标如下长沙青竹湖项目经济技术指标项目单位指标备注用地面积参考报批文本亩容积率建筑面积物业类型别墅类产品可售比例小高层产品可售比例社区商业可售比例会所公建配套幼儿园总体住宅类产品可售面积配比接近，加少量社区配套商业及公建，项目整体产品开发配比尽量迎合地块开发政策。

别墅类产品建议物业类型产品建议面积建议可售建筑面积别墅产品配比总配比别墅类产品双拼别墅联排别墅独栋别墅合计以市场上热销高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高端别墅配比。

总体原则以中小型高端产品为主，凭借综合高性价比抢占高端市场份额。

小高层产品建议小高层产品主要以满足政策进行规划，在以后具体产品设计过程中，主要通过产品创新和赠送附加面积来得以实现。

体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式开发。

项目整体开发周期为年半。

其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。

时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼销售进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼四分期销售收入规划表三销售收入规划表注容积率销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营销费用销售税费土地增值税所得税当期现金流量累计净现金流量贴现系数当期净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年静态投资回收期年财务内部收益率动态投资回收期年静态投资回收期年该项目在出售时全部投资收益经济可行性分析表明，本项目财务指标满足有关标准要求，具备定抗风险能力。

六地块主要问题小结制约问题根据长沙市相关文件规定，本项目执行以下占政策，而从本项目资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目定位和开发建设。

二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大落差。

将对后期施工及成本控制产生很大影响。

开发成本较大幅度增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

三容积率确定问题容积率大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。

四开发周期问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。

七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家有关方针政策，而且能够产生定经济效益和良好社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。

项目实际操作上存在定问题。

以下为我司针对该地块开发所提出些开发建议，以供参考。

降低制约根据项目实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。

在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。

二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。

既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。

三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模前提下，合理制定地块开发规划，采取短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。

以达到投入产出最佳状态。

四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。

市场信息及可行性分析见附件。

附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场