中铁轨道交通高科技产业园项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

目前将住宅纳为配套设施工业园区都是体量较大工业区。

如青羊工业总部基地青年时尚城另外西部智谷人才公寓也是为园区工作人员打造两栋小高层项目。

青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售住宅配套。

休闲娱乐配套无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成体休闲娱乐配套。

差异仅仅在于设施种类以及场地大小。

工业园区运营盈利模式分析工业园区运营模式分析从本次调研工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式出售对于采用出售运营模式工业园区，对企业资金实力规模等指标具有很高要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式工业园区数量有限。

目前，采用此类运营模式工业园区主要有融智总部工业园西城国际青羊工业总部基地期及慧谷总部办公基地等。

出租出租模式后期回收成本并实现盈利周期较长，是对开发商资金链种考验。

通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。

目前，市场上采取此类运营模式项目数量比较有限。

根据调查，青羊绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在万元，即有条件免租入住。

出售出租出售出租运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临压力相对较小。

目前市场上以此类运营模式较为流行。

如倍科国际新城多元总部国际号科技中心及西部智谷等项目均可租可售。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

工业园区盈利模式分析本次调研工业园区盈利模式主要有三大类开发商投资完成厂房办公等园区物业修建，通过统招租形式，将厂房及办公物业出售出租体化，从而实现盈利目。

开发商获得土地后，完成土地基础设施建设，以及项目整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价方式来实现盈利目。

开发商通过向入住园区企业提供些服务，以服务费形式实现盈利目，如物业管理及延伸服务等。

除以上三大主要模式外，近期即将上市位于青羊工业集中发展区青羊绿舟工业园区绿岭总部公园城推出新运营模式免租入住，企业仅需每年缴纳税收万元，既有条件入住。

而项目本身盈利主要来自园区后期商务休闲及住宅项目。

总结工业园区开发模式开发模式分为工业地产商开发模式政府开发模式综合开发模式。

这三种模式都有政府参与，只是政府参与力度有所不同，总来说，由于工业园在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业园开发中占有举足轻重作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。

本产业园采用政企合作市场化运作模式以高科技产业为支撑，以企业为主体，以创新为理念，倾力打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。

工业园区产品模式虽然工业园区各种产品构成复杂，在建筑类型园区功能园区配套和园区规划上都有不同。

但总来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业园产品模式发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区规划更为科学，园林景观更加美观配套设施更为齐全，园区功能也更为专业化，与其针对产业构成之间联系也更为紧密。

本产业园区必须顺应这产品发展模式，打造环境友好型，更为人性化园区。

工业园区盈利模式目前工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售出售只售不租以及可租可售。

不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价后期服务费配套产业经济也成为重要创收来源。

三重点个案分析龙潭都市工业集中发展区园区概况成都市龙潭都市集中工业区，占地面积亩，于年月被批准设立为总部经济实验区。

该工业区位于成都市龙潭场镇南，工业区共分为三个片区进行建设，区是都市工业区，占地平方公里二区是总部经济区，占地平方公里三区是综合配套区，占地约平方公里。

截止到年底，园区共引进项目个，其中总部项目个，投资上亿元项目个协议投资额约亿元。

发展定位该工业区发展定位是发展都市型工业和总部经济，重点引进三个中心，即企业研发销售结算中心，着重引进世界强国内外知名企业行业强企业级总部。

开发模式龙潭都市工业集中发展区采用工业园区综合开发模式。

简单流程政府投资公司管委会开发项目招商入驻政府投资公司管委会开发商开发项目招商入驻政策优势规划条件优越对于入园项目，建设项目容积率以上，原则上不限高建筑密度绿化率。

可根据实际需求配置不超过总建筑面积配套服务设施用房。

用地性质不变仍为工业用地性质。

入驻企业要求要求入驻企业投资强度在万元亩含地价以上，税收万元亩年以上，税收扶持政策对于税收解缴关系在园区企业，给予前年上交区级地方税收扶持优惠。

产权可分割对入驻园区总部企业，平米以上可根据需要将产权分割到户。

地价参考对于入园企业，土地价格原则上为万元亩，可根据企业效益及影响力等实际情况考虑入园地价，但最低土地价不能低于万元亩区域工业基准地价。

合作方式购地自建对于入园企业，可以根据自身企业实际用地建设规模等要求，在园区内选择适合企业发展地块自建，项目土地指标由园区管委会上报，然后经政府绿色通道完成定向挂牌，确保项目建成投产后年内取得国有土地使用权证。

直接购买楼宇企业根据自身发展需要，在园区内购买租赁办公楼和厂房。

青羊工业发展区青羊工业发展区位于日月大道以北，成飞生活区以南，线大道以西，项目占地约为亩，距三环路公里，投资规模亿元，投资密度万元亩，建筑面积为万平方米，容积率为净地占总用地比例。

项目主体成都青羊工业建设发展有限公司简称青羊发展，成立于年月，由成都市青羊区政府成都置信实业集团有限公司四川合信实业有限公司三方共同出资组建。

产业定位东区以发展高新技术产业为主线，以航空产品电子信息与精密加工及信息产业为主导产业。

运作模式搭建平台，按六统原则，做好载体建设。

实行统规划统建设统投资统开发统招商统管理。

招商目标招商目标为世界强企业国内工业行业强企业和其他高科技高附加值环保型优质企业比如航空产品电子电器精密加工企业。

优惠政策购置科创孵化楼世界强企业按定价购置科创孵化楼面积在平方米以上世界强企业，公司按定价给予优惠。

国内行业前强企业国内行业前强企业，按定价购置科创孵化楼，面积在平方米以上，且固定资产投资超过万元，给予优惠。

四本项目竞争力分析项目建设主体优势分析中国中铁股份有限公司是世界双强企业，它作为我国基建行业绝对龙头企业，是中国和亚洲第大铁路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。

由于其在中国乃至世界交通领域中都具有举足轻重作用，完全有能力引进国内外与中国中铁有业务合作和联系企业入驻本园区，共同打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。

工业园市场对比优势分析通过对国内产业园调查综合分析得出，本产业园项目集聚了目前市场上众多成功开发园区优点，它是个集主题产业品牌和市场导向四大优势于身产业园。

而目前国内也尚未有囊括铁路城市轨道交通所有专业，并以轨道交通高新技术为主题工业园区。

同时，本项目品质较高，在物业形态及价格上都具备优势。

产业园取得土地价格远低于土地整理成本价，物业开发总成本也相对较低，同时在物业设计规格上可根据入园企业要求，在整体规划基本保持不变原则下，量身定做。

因此本产业园物业具有较高性价比，在价格上较区域其它工业园区更具竞争力。

政策优势年初，成都市政府已确定金牛区高科技产业园北区约亩规划定位为轨道交通产业集中发展区，在政策上保证了轨道交通相关联企业集聚到本产业园。

综上，本项目具有建设主体工业园市场对比及园区特有政策等优势，发展前景看好。

四区域市场目标客户特征及辐射范围本产业园是以发展轨道交通为主题园区，定位清晰，其目标客户为国内外交通产业链相关联设计咨询制造建设运营维护和管理等类型企业。

以中国中铁成员单位为核心基础，拓展至与中铁有业务合作企事业单位，扩展至国内外交通行业其他企业。

五区域价格分析下表是目前成都市工业园区信息表。

成都市工业园区基础信息表表目前成都市工业类地产项目售价总体市场均价约为元。

而租金最高平均水平约为元月，市场最低租金平均水平约为元月，综合平均指数为元月。

从上表看出，目前成都工业园区物业价格主要维持在元平方米及元平方米之间。

元平方米工业园大多位于成都三环路与四环路又称绕城高速之间。

而元平方米工业园区主要分布在成都房价最高城南和城西三环区域。

本产业园位于城北三环路与四环路之间，处于房地产价格洼地，在物业价格上为元平方米之间。

六项目所在区域未来规划发展全域成都规划根据成都城市总体规划，至年整个成都市平方公里都市区，它将包括今后新都区温江区郫县等地，与金牛区青羊区等同属于城区范围。

随着这种主城区与周边新城将共同形成大都市格局出现，就需要五环路这样大交通格局来与之相适应。

在大成都总体规划影响下，本产业园建设和发展符合成都市总体规划。

二北部新城规划成都市城北是进出成都主要交通要道。

北部新城总规划面积为平方公里，包括新都区青白江区成华区及金牛区三环路和绕城高速之间部分区域。

北部新城将形成生态廊道物流商贸廊道生活廊道条廊道格局，它们将承担起大成都区域工业商贸物流等重要职能。

产业园位于北部新城起步区，它建设对提升整个城北及成都市功能结构具有重要作用，项目符合北部新城整体规划。

三金牛区发展规划金牛区将按照合理布局科学规划突出特色错位发展原则，到年，基本构筑起园两核三城四带空间战略新格局。

根据金牛区发展规划，成都国际商贸城区域，将作为重点发展区域。

本产业园位于该区域内，它建设符合金牛区整体发展规划。

综上所述，产业园规划符合成都市北部新城及金牛区总体发展规划，这些规划对产业园未来发展提供了良好发展平台。

注本部分国内外工业园详细内容，请参见附件。

第三部分轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求本部分对轨道交通高科技产业发展方向产业内容以及由产业带动企业入驻空间需求等情况作必要说明。

轨道交通高科技产品产业内容轨道交通高科技产业链需求分析设备制造环节高新技术需求轨道交通产品制造包括从材料生产，到零部件生产到整车制造三个部分。

在这个系统中，交通新材料技术，包括弹性元件技术，减震降噪材料技术特种涂料技术绝缘材料技术和高分子复合材料技术等具有广阔市场前景。

建设施工安装环节高新技术需求交通产品建设施工安装分为施工准备施工过程和系统调试运行三个阶段。

其中施工准备关注前期咨询设计工作施工过程关注安全施工技术能源供给技术施工设备技术施工材料技术施工环保技术等调试运行过程重点关注智能化调试技术。

运营维护环节高新技术需求分析运营维护环节涉及运营控制和维护保修三个方面。

其中，运营方面主要关注交通能源环保技术控制和维保方面重点关注智能交通系统等技术。

二主导产业选择基于轨道交通产业链条各环节对高新技术需求，通过市场导向政策导向分析，结合中铁自身优势，确定了产品产业化重点发展以下几大类产业，同时为未来发展预留弹性产业空间交通新材料产业重点关注设备制造领域和施工材料领域技术提供。

重点关注制造领域固定设备建造土建材料弹性原件材料减震降噪材料。

光机电与系统集成产业关注光学机械电子电路计算机系统四个领域在交通产业方面应用。

交