丰镇市金港住宅小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（45页）

同时，为了确保混凝土坍落度在二百毫米以上，我们要严格要求混凝土配合比。

外墙板安装我们使用外墙板是厚为百七十五毫米板。

这种板全部是在工厂生产，然后运输到施工现场吊装，使用吊装设备是塔吊。

平板多块，艺术板块。

施工过程要依据厂商提供施工图纸，楼面通长角钢用墙板内侧膨胀螺栓固定并与板上专用联结杆连接。

采用嵌缝砂浆和密封胶对缝隙进行密封。

内墙板安装在安装内墙板时，我们使用都是南京产型厚度是板。

这种板都是在工厂加工生产，再运输到现场进行安装。

由于其操作简单，因此不会受到天气等约束及影响。

卫生间等部位墙板我们使用是特别密封胶。

安装内墙大体上和安装外墙是相同。

二小区配套设施采用太阳能与建筑体化生活热水技术太阳能光伏灯具低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术采用中水回用雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术采用居住区智能化物业管理技术。

实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统。

三抗震条件根据中国地震烈度区划图和内蒙古综合等震线图，丰镇市地震基本烈度为度，地震动峰值加速度，区内无泥石流滑坡及塌陷等不良地质灾害现象。

相同荷载，钢结构截面最小，相同截面，钢结构承载力最大。

在抗震设防区，钢筋砼结构尽管有许多不足之处，但是钢结构重量轻，六层轻钢住宅重量仅相当于四层砖混结构重量，因此，本身所受地震作用小而且，钢材具有高延性，有较好耗能能力，因此，抗震性能好，结构安全度高。

四环境艺术设计建议随着人们生活水平提高，买环境观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区个卖点。

在当前以及未来相当长段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂都市种心态。

五道路交通设计交通设计以安全便捷为宗旨，人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全舒适步行空间。

六消防设计根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中轻危险级，按中危险及类火灾设计，灭火器最小配置级别为，最大保护面积为。

所有消火栓箱均配置型磷酸铵盐干粉灭火器两具。

根据规范要求，室外消火栓系统用水量为，高层住宅沿街商业建筑地下车库室内消火栓系统用水量为，火灾延续时间为小时。

七绿化景观设计中心绿化设计则顺应建筑空间曲折，以大面积浅水草坡为构图主体，点缀亭台桥，极力渲染小桥流水人家生活意境，强调自然生态居住理念。

上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则前提下，可以有更多突破。

第七章环境和生态影响分析环境和生态现状社会经济条件目前丰镇正处于工业化城镇化加速发展阶段，丰镇住宅需求将保持快速增长趋势，而同时人民生活水平提高对环境保护又提出了更高要求，低碳生活已逐渐成为人民群众共识，节能环保绿色经济在政府工作中重要性日益突出。

二自然条件地形与地貌本项目地面自西北向东南倾斜，平均坡降为千分之零点四。

项目场地土壤主要分布有灰褐土草甸土个土类。

工程地质基本为玄武岩层覆盖，地耐力为。

气候特征丰镇属典型中温带大陆性气候，日照充足，雨热同期，昼夜温差大，降水量少，无霜期短。

日照时间小时，主导风向西南，最大风速平均风速，年平均气温，高气温，最低气温，冰冻期长，冬季冻土层最大厚度厘米。

降雨季为月月，降雪期为月月，最大积雪厚度，年平均降雨量为毫米，日最大降雨量毫米。

工程地质条件地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载力般为。

三生态环境条件本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周围环境良好。

二生态环境影响分析生态环境是人类生存和发展基本条件，是经济社会发展基础。

保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持项基本方针。

实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，大力推广先进适用科技成果。

本项目建设，可改善当地居住和生活环境，努力建设资源节约型环境友好型社区，促进城市及区域生态环境向绿化净化美化活化可持续生态系统演变。

本项目是居民居住主要场所，无明显产生污染项目。

项目在建设过程中充分考虑到对生态环境正负面影响，采取切实有效环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。

项目施工建设期间，产生噪声扬尘建筑垃圾等，会对周边区域大气环境生活环境产生定影响。

施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境污染程度。

三环保措施环境质量标准及排放标准环境空气质量标准地表水环境质量标准城市区域环境噪声标准大气污染物综合排放标准污水综合排放标准主要污染源污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水固体废弃物及噪声等。

主要污染物详见下表序号污染类别污染物废水生活废水固体废弃物生活垃圾等噪声动力设备及其它设备噪声综上所述，本项目所产生污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目建设是可行。

四特殊环境影响拟建项目周边无历史文化遗产自然遗产风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。

第八章项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法和内蒙古发改委关于实施内蒙古建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法通知相关规定，确定该项目招标方案。

项目单位基本情况本项目承办单位为丰镇市行远房地产开发有限责任公司。

具有房地产开发暂定资质。

二建设项目基本情况项目名称丰镇市金港住宅小区项目建设规模及主要建设内容丰镇市金港住宅小区规划总用地面积万平方米其中总建筑面积万平方米地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米所有建筑全部为钢结构。

新技术新材料新工艺应用项目建筑材料均采用新型节能建筑材料。

建设地点本项目位于丰镇市新区迎宾路人民法院对面。

项目承办单位丰镇市行远房地产开发有限责任公司。

法人代表王晓强联系人李克敏联系方式三具体招标范围本项目拟对建筑工程设备及安装工程勘察设计和工程监理进行招标。

四招标组织形式建设项目建筑工程设备及安装工程勘察设计和工程监理采取委托招标方式进行招标。

建筑工程要求二级资质以上，监理单位要求乙级以上。

五招标方式项目勘察设计建筑工程工程监理，都采用公开招标方式进行招标详见附表五。

六其他内容本项目工程采用招投标价款次性包干，其材料采购由投标单位自行采购。

在内蒙古招标投标综合网等指定媒介发布招标公告。

第九章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。

整体规划。

这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地万平方米，因此必须对地块进行整体规划。

分期实施。

该项目开发总建筑面积达万平方米，预计总投资万元人民币左右，如此大规模投资，次性开发资金筹取难度较大。

同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块现状分析，建议项目以地块北部为突破口。

其依据有地块北面紧靠新区主干道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。

从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个项目看待。

自主开发。

这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。

房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠政策。

项目地块所处特有区位优势及市场前景如前文介绍。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在内蒙古丰镇市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。

力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于金港住宅小区品牌，可迅速提升开发公司在内蒙古丰镇市房地产业界知名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。

二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

经估算，本项目总投资为万元人民币。

更详细投资计划可能随设计及实施改变而调整。

建设投资建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。

建设投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。

各种税费按内蒙古丰镇市目前取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

土地取得费用土地取得费用为万元。

前期费用根据内蒙古丰镇市市现行收费标准和本工程项目实际情况，确定本项目研究咨询规划设计费审图等前期费用为万元。

建安工程费用建安工程费用为万元。

各种配套规费根据与丰镇市人民政府协议确定，包括建筑设施配套费人防费墙改费扶散费再就业基金，建管费地方教育附加费预销售证管理费等费用，总费用为元。

不可预见费不可预见费用为万元。

项目管理费项目管理费用为万元。

销售费用销售费用为广告费销售费及相关登记费等，总费用为万元。

建设期利息建设期利息按动态计算，考虑到工程分期滚动开发，后续工程资金筹措可通过预售房款来实现。

项目财务费为万元。

项目总投资本项目总投资万元。

详见表五。

三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成两期，依次由北到南逐次开发公建中心放在第期，整个项目从年月开始，至年月结束，历时近年，项目实施进度计划详见附表二。

四项目投资与筹资计划丰镇市行远房地产开发有限责任公司自愿与上海现代房地产公司合作，实施住宅产业现代化信托模式转变过去房地产发展方式，本公司将开发项目资产委托信托公司管理，并在信托公司中注明用销售收入优先清偿总承包工程款。

采用住宅产业化信托方式转变房地产发展方式，提高工程功能和环境质量，彻底反利润与增加建设成本剥离，通过市场化购房补贴反商品房销售转变为普通商品房供给，保持原商品房开发利润却规避风险。

按内蒙古丰镇市市政府规定，投资项目自有资金应达到项目投资以上，只有完成此比例投资，项目方可依法转让或预售。

由于项目建设期较长，实际运作中，上年项目销售收入中部分可用于下年建设资金。

在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

随着工程动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。

第十章项目开发经营状况分析本章对金港住宅小区项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量。

金港住宅小区项目中包括地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米。

其中，商业面积采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。