丰阳(浙商)商贸大市场项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

因此，本项目绝对不能作为个常规房地产项目进行开发，必须是将开发与运营高度结合。

换言之，本项目建设重在运营。

我们旦拥有项目开发权，将实施招商先行，经营先行运营策略。

以今后经营成功标准，衡定项目整个开发建设环节。

而作为本项目丰阳镇大市场，坐拥经济发达商业繁荣大环境，拥有良好经营前景，承担着整合和提升丰阳镇地区各市场资源和品质，项目运营核心价值极为明显。

因此，我们将按照现代商贸业运作规律，实施统规划统招商统推广统经营统管理运作模式。

把项目可持续发展放在第位，把社会效益与经济效益高度结合，实现丰阳镇贸易业升级换代，全力推进丰阳镇商贸流通产业繁荣发展。

运营是个系统工程。

我们将依托现有市场商脉资源，组建国内流专业运营管理团队。

从项目规划设计工程开发招商运作经营管理等，实施体化运营。

确保项目开发招商经营管理整体环节系统成功。

针对本项目而言，经营比开发更重要。

我们将以运群众理念能力和形象开发运作本项目。

因此，我们将实施部分物业销售和部分物业持有经营策略。

通过部分商铺销售，回笼必要开发成本，以及培育市场经营市场费用。

通过持有物业，实现规范经营，规范管理目。

销售部分物业，我们将首先考虑自营户购铺需要。

在满足自营户需要前提下，再适当考虑少数投资者购铺需要。

对投资者所购买铺位，将实施回租政策。

确保经营业态规范，及经营管理效果。

持有商贸除了配套功能设施之外，还将包括部分商铺。

持有物业通过招商经营，和自营方式，长期持有，长期经营，长期盈利。

与项目起发展，与经营户起共赢，与丰阳镇大市场共同发展繁荣。

我们认为，这是开发运营商应有责任感和使命感。

二招商模式本项目运营重点首先是招商。

依托浙江商会平台，我们将组成专业招商团队，面向国内外招商，确保开业前满铺入驻经营。

招商策略招商先行策略。

项目经政府立项后，即着手组建招商团队在项目完成规划方案后，立即实施招商先行策略本地商家优先策略。

通过向本经营户优先入驻策略，有效整合现有市场资源，完成广大经营户渴望经营环境改善和升级目标。

在实现这目标过程中，实现新老市场之间稳妥过渡，协调经营关系。

以营造和谐经营环境。

品牌商家优先策略。

我们将以国内外著名品牌商家作为主要招商对象。

通过他们进驻，提升项目经营档次，提升市场品牌形象。

满足丰阳镇相关产业向更高层次发展需求。

优惠优先策略。

在政府赋予各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻商家实施大幅度多种优惠政策，放水养鱼，培育市场。

如减免初始租金物管费用等等。

尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度租金优惠政策，并给予优先选位选铺权利。

招商手段招商推广有效覆盖。

向国内重点招商城市地区发布招商信息，并召开招商推介会。

对国内外著名品牌商家，实施个对个面对面个性化招商。

运用广泛人脉资源。

依托人脉关系，实施重点招商，重点突破。

建立专业网站。

通过网络平台，面向国内外著名品牌商家发送招贤榜。

整体合作招商。

我们将通过友好关系，与国内著名各市场合作招商，实现招商资源共享目。

三推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营顺利成功。

本项目推广采取前期导入和后期持续策略。

尤其是重视项目开业后，全面实施丰阳镇大市场整体统推广品牌战略，经营培育和项目品牌塑造推广。

前期推广运用媒体公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象。

达到招商和销售目。

后期推广市场经营成功，离不开后期推广宣传。

因此，在完成招商和销售后，继续运用媒体公关活动等途径，培育市场，巩固项目品牌形象。

在项目重要节点，举行盛大推广活动。

比如项目开业庆典周年庆典博览展示洽谈会推广等。

实施项目整体品牌战略计划，打造项目流品牌市场。

通过前后期市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌目标。

四经营理念市场需要培育，经营需要管理。

个成功市场背后，都有个专业经营管理团队。

我们经营理念是经营户利益高于切项目经营成功高于切。

在项目经营成功基础上，获取我们利益，赢得真正意义上社会效益与经济效益双丰收。

我们将高度重视项目经营管理，在项目进入规划阶段，即依托已有专业管理人才，并引进国内优秀专业市场经营管理人才，组建流专业经营管理团队，构建高品质管理机构。

实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目开发理念。

全面实施统规划统推广统招商统经营统管理现代经营理念，高效科学运作本项目。

围绕项目经营成功，为经营户提供全面流专业服务。

注重专业市场管理特点以经营管理为主，物业管理为辅。

即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。

建立起有序科学和谐稳定经营环境。

重点策划和实施年度系列博览展示等活动。

推动丰阳镇商贸流通繁荣兴旺。

创建和维护丰阳镇大市场电子信息平台，为经营户提供广阔现代贸易手段。

具体经营管理包括品牌推广与管理年度博览展示等活动策划与组织商家经营优化组合经营户咨询投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务推动成立项目经营户协会第五部分项目开发运营效益评估评估说明由于本项目尚未进入正式开发阶段，土地价格不明晰。

因此，本评估仅为参考性。

本项目赢利模式为销售收入结合租赁经营或持有经营。

前者主要包括经营商铺，后者包括博览展示商务中心仓储研发信息中心管理中心等。

销售部分目是通过必要资金回笼，以实现项目整体次性开发建设后续资金需求。

经营部分则通过长期持有出租，达到赢利目标。

同时，还存在可能拆迁等因素。

因此，本评估具有定不确定性。

总体上，我们希望部分物业销售，平衡前期开支。

利润主要通过经营获得，并能够在项目开业后到年左右开始产生利润。

另外需要说明是，以下开发成本和收益测算是按照现阶段市场比照，并结合项目在运作过程中实际情况作出，而不是按照常规纯粹房地产项目开发进行测算。

我们目标不是销售利润，而是经营利润不是眼前利益，而是长远效益。

根据我们初步估算，前三年经营因为大量广告投入活动组织和市场培育，以及各种免租优惠政策。

项目开支及收益平衡预期在三到五年后能够达到。

具体平衡关系评估将根据今后招商前具体租金率进行测算。

效益评估经济效益项目建成营业后，预计三到五年内实现理想规划市场拟投亿亿人民币，总营业面积万平方米，商铺间，个体商户家。

建成营业预计年交易额亿，上缴税利万人民币住宅投资亿人民币。

社会效益丰阳镇大市场建立，填补了丰阳镇没有现代专业集中综合市场空白，大大提升城市投资环境，改善行业经营环境和经营方式，增强了企业综合竞争力，促进社会和谐发展，繁荣市场经济，以及增加就业机会建成三到五年内实现就业人以上等显著社会效益。

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各项控制指标。

加大了平安创建和安全生产宣传力度，全县第个全面推行了农村社会治安保险，全年无例重大安全责任事故和刑事案件发生。

严格落实粮食直补和化肥柴油补贴等有关惠农政策，农民群众利益得到有效保障。

村级转移支付资金及时足额发放，确保村级组织正常运转。

六是党建设得到全面加强，认真组织开展了农村三个代表重要思想学习活动，扎实开展三级联创活动，认真组织实施了四个培养工程，不断加大对党员教育培训力度。

第二部分项目定位定位原则产业创新原则创新，是产业生命力。

尤其是项目地处市场高度发达丰阳镇地区，市场资源极为丰富，市场积淀极为深厚。

本项目必须有效地整合资源引领创新，从规划投资管理等整体运营，充分借鉴品牌市场运作经验，形成自身独特优势。

与丰阳镇已成型市场功能构成互补促进关系，推动丰阳镇商贸市场经济发展。

市场需求原则个大中型商贸市场，必须顺应社会发展区域经济经营功能需求。

这是项目定位前提。

否则概念再漂亮，规划设计再漂亮，也会是空中楼阁，不切实际。

因此，需求原则必须符合丰阳镇市场经济发展方向，必须符合项目经营功能规律。

在需求基础上创新，从而形成项目独特市场竞争优势。

资源整合原则丰阳镇高度发达商贸市场经济，呈现出资源丰富，格局基本定型特点。

但部分资源由于时代发展和城市化发展，出现不适应现象。

因此，本项目定位，应该站在资源升级换代和优化角度，进行全方位整合。

整合过程就是升级换代过程，最终推动区域商贸市场经济新轮发展。

经营成功原则市场作为商业地产，有着独特运营规律。

即，项目成功是招商成功，经营成功而不仅仅是开发成功，销售成功。

因此，切定位，包括主题功能档次形象等切环节，包括开发经营推广管理等，都必须围绕项目经营成功原则展开，以长期效益长远发展原则来运作本项目。

可持续发展原则本项目作为个大型市场项目，必须追求可持续经营发展目标。

从规划设计，到经营管理，以科学前瞻现代商贸理念进行运作。

实施统规划统开发统经营统推广统管理运营原则。

同时，充分注重项目对丰阳镇社会经济引导及拉动作用。

二主题定位商贸大市场经营业种，包括生活娱乐休闲商务等市场体化辅助功能。

通过整合丰阳镇目前同类市场策略，提升丰阳镇商贸商品经营平台和档次，推动丰阳镇地区商贸业发展。

同时，以强大交流平台，推动商贸市场交易活动。

定位理由◎层品牌服饰鞋类化妆品手机小家电生活百货生活美食等。

现阶段丰阳镇商贸流通业，已经进入高端市场功能发展通道。

作为以集散型和销地型为主体市场，必须具有与之适应和引领价值。

因此，以国际化理念作为项目开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展需要。

◎二层网络会所台球厅电玩娱乐休闲健身足浴家居家纺。

空间组合，交通拥堵，生活疲惫，使得人心得以休闲，此处绝对是你栖息圣地。

为了保证娱乐市场未来，亟需对原有市场资源进行整合。

因此，丰阳镇商贸大市场开发，是现实和未来需要。

◎商务会所咖啡厅棋牌茶楼。

开发个高品质高档次国际休闲城，有利于推进该区块城市化进程，符合政府对区域规划战略发展目标。

同时，原有市场位置，存在影响未来城市规划发展空间。

◎品牌连锁酒店。

根据对现有市场经营户走访调查，目前由于市场服务质量滞后，以及普遍只有十几平方米经营空间，大大限制了经营发展需求。

现有经营户中有扩张经营规模和改善经营环境需求高达以上。

三功能定位任何个市场，都具有集与散功能。

即市场经营功能与辐射功能。

经营功能从市场调查分析出发，结合本区域市场资源特点，我们认为丰阳镇商贸大市场具有复合型经营功能。

即集产地型集散型销地型于体。

产地型以原产地支柱产业特定资源为依托，具有级批发销售域辐射功能。

集散型以良好交通和区位条件为依托，引进外地货品及经营优势，具有以批发为主跨区域辐射功能。

销地型以本区域消费和采购需求为依托，具有批零兼营区域范围辐射功能。

配套功能现代市场重要标志之不是单商贸交易功能，而是集多功能站式开发运营模式。

以交易功能为核心，辅以消费休闲娱乐等辅助功能，使市场向贸易综合体发展。

综合性以主