临沂罗庄区经济适用房项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

项目建设是按照市委市政府指示精神，加强建设安居临沂具体体现，可促进临沂市城市经济社会全面协调可持续发展，进步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，提高城市低收入家庭住房条件。

本项目建设完全符合该发展规划要求，是利民工程又新举措。

产业政策分析关于加快建筑业改革与发展若干意见于年发布，意见中指出建筑业是国民经济支柱产业，就业容量大，产业关联度高，全社会以上固定资产投资要通过建筑业才能形成新生产能力或使用价值，建筑业增加值约占国内生产总值。

建筑业技术进步和节地节能节水节材水平，在很大程度上影响并决定着我国经济增长方式转变和未来国民经济整体发展速度与质量，建筑业接纳了农村近富余劳动力就业，在解决三农问题上发挥着重要作用。

本项目建设符合文件精神，在定程度上有助于解决剩余劳动力，促进该区进步发展。

该项目在产业结构调整目录年本中属于鼓励类项目十九城市基础设施及房地产城镇园林绿化及生态小区建设。

在年月国家建设部等七部委出台经济适用住房管理办法建住房号文件中规定经济适用住房单套建筑面积控制在平方米左右。

同时，年月日，山东省发展和改革委员会山东省建设厅山东省国土资源厅联合下发关于上报年经济适用住房建设投资计划通知鲁发改投资号文件中规定，新开工建设经济适用住房项目，容积率应严格控制在以上，套型建筑面积严格控制在平方米左右。

本项目设计容积率为，户型面积为平方米，符合文件精神。

综上所述，本项目建设符合国家产业政策要求。

行业准入分析临沂市住房建设发展规划年中指出，到年，人均住房面积达到平方米，规划期内开工建设各类住房总建筑面积万平方米在政策上提出要适当提高住房建设开发强度，继续加强普通商品住房建设等。

为了符合规划中提出政策要求，并且能够顺利完成规划中制定住房建设目标，这需要大量有资质房地产企业参与到其中，加大开发建设力度，完善住房结构体系。

临沂房地产开发有限公司早已取得国家房地产开发企业资质证书，资质等级四级，项目单位还拥有批优秀高素质专业人才，完全有能力进行本项目建设。

第三章建设项目市场及分析市场分析临沂市房地产市场情况目前，在国际金融危机影响下，全国各地房地产都受到或多或少影响，不少地区房地市场出现商品房成交量下降和房价下降。

临沂房地产行业对比其他地市来说，所受冲击比较小，临沂房地产行业依然是潜力巨大市场。

房地产市场回暖年房地产似乎并没有摆脱年情形市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。

但是，从房市销售交易来看，三月四月成交量与销售价格明显要优于去年，从而出现了回暖迹象。

年至今临沂房市总体交易量明显回升，价格仍缓慢增长。

交易量回升依赖于刚性需求和国家有力政策。

临沂刚性直都很大。

临沂房地产业向来是以稳健著称，据专家分析，临沂房产基本没有泡沫，楼市很稳健。

临沂房屋销售价格仍会保持相对稳定发展态势，其原因为市场刚性需求依然很大，同时临沂房价起点较低，购房投机比例较低，同时国家和地方相继出台促进房屋开发与交易利好政策，市场信心有望增强。

二市场刚性需求依然旺盛临沂多万人口以及城市化建设为房地产市场提供了长期发展后劲。

临沂人对房屋需求直比较旺盛，近年来临沂城市建设步伐较快，城市拆迁面积较大，拆迁户急于购买房产，无疑加大了住房需求市场。

同时商贸发展吸引了大量外地经商人员，他们在临沂自然想到安居乐业，购房安家，居住人口增加，自然扩大了房产市场需求。

三房屋价格小幅上涨，涨幅继续回落。

销售方面，根据统计数字表明，房屋销售价格年季度同比上涨，房屋租赁价格同比上涨，土地交易价格和物业管理价格则与上年持平。

从各月走势看，房屋销售价格已连续个月同比涨幅回落，到今年月份回落至。

新建房销售价格累计上涨其中月份分别同比上涨，月度间涨幅进步回落。

普通商品住宅价格同比上涨，其中月份涨幅分别为，这是自年月份以来连续个月涨幅回落，总降幅达个百分点高档住宅价格同比上涨，自年月份涨幅持续回落，总降幅达个百分点。

非住宅销售价格保持平稳，月份各月同比涨幅均保持在，其中办公楼价格与上年基本持平，商业营业用房和其它用房价格则同比上涨和。

另外，目前临沂房地产市场继续呈现以个人购房为主体特征。

新建住宅市场中需求者为临沂当地人，购房者中首次置业者比例达到以上，而购房者以自住或自用为目。

以自住或自用为主住房需求，是目前临沂市房地产市场主要需求。

二临沂市房地产市场预测虽然国际金融危机对房地产行业有着不利影响，但临沂市居民对房地产刚性需求以及国家相关有力政策，临沂房地产行业在年依然有着良好发展前景。

同时临沂市政府提出把临沂建设成为鲁南苏北区域特大中心城市目标，也为房地产业开辟了广阔发展空间。

随着临沂市城市化进程加快及建设大临沂新临沂战略目标逐步实现，临沂房地产业将面临新发展机遇。

临沂市房地产价格走势从需求方面看，临沂万人口在市区还不到万，想到市区购房仍大有人在，临沂房屋储量还没有饱和。

当前，临沂市城镇人口万人，到年，预计城镇人口增加到万人，增加人口万人。

特别在市区，由于中心城市带动策略实施以及商贸城市建设，中心人口将大大增加。

到年增加绝对量多万人。

届时按照人均建筑面积平方米计算，全市城镇需要新增近万房屋建筑面积。

分配到每年，需要增加近万平方米房屋。

其中，中心城区需要增加近万平方米房屋，分配到每年，需要增加近万平方米左右房屋。

由此可见，临沂市房地产市场潜力很大。

从供给方面看，近期市场房产呈现集中放量，但从产品结构上其有效供给却严重不足。

随着房产郊区化发展等因素影响，住房市场有效供给将会不断增加。

从成本上看，土地交易价格与去年同期相比总体持平。

从环比看，比上季度价格略涨。

其中居住用地同比上涨，环比价格持平工业用地同比上涨商业营业用地同比下降。

建筑成本及各类经营成本变化不大。

短期内开发成本基本不变。

从当前形势分析，房屋价格会继续小幅上涨，涨幅继续回落。

综合来看，临沂市居民住房巨大需求与供给结构不合理矛盾近几年内会持续存在。

短期内，临沂房地产市场竞争会白热化。

长期看，刚性需求及临沂城市化进程将促使房地产价格呈现持续小幅升高涨幅持续回落态势。

建设项目分析优势政策优势本项目所在地为临沂市区。

市委市政府提出了建设大临沂新临沂战略部署和要求，区位于城市大发展重要地段，将迎来新轮空前发展，并且有着极其特殊重要地位。

因而项目建设有其它房地产项目所不具备优势。

二地理位置优势临沂市市区人口万以上，又拥有全国最大批发市场之，具有较强经济辐射力，商贾运集，项目开发建设将倍受人们青睐，特别是那些生意人，在商海中找片宁静憩息港湾更是可遇不可求。

该项目建设用地从地理位置上看，交通便捷，绿化覆盖率高，自然植被条件优越，是绝佳居住选择地。

项目重点突出自然环境优美和交通便利休闲娱乐环境给生活居家带来便捷和舒适，从而提高小区丰富内涵，增加产品附加值。

项目建成后，力求能给人种耳目新全新感觉。

二劣势直接竞争对手较多，目前项目附近正在规划楼盘较多，是本项目最直接竞争对手。

项目建设应突出自己特色，以便在竞争中占据主动。

二当前经济形势不利影响，市场供求关系发生了些变化，房价增幅在持续回落。

三机会临沂市发展大临沂新临沂建设正在稳步进行。

本项目以中低档收入人群为产品营销方向，市场前景广阔。

二临沂市旧城改造步伐加快和银行按揭政策进步扩大了项目目标客户群。

三城市发展提出了更高要求。

从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好居住环境，对居住小区功能环境提出更高要求。

从国内外居住区发展趋势来看，居住区向环境物管和教育综合性多功能方向发展成为最新发展模式。

该项目规划设计采用了先进现代化模式，完全符合人们对现代住宅群落要求。

四威胁同业竞争是项目所面临主要威胁。

临沂市房地产业近几年发展较快，相继建成和各种档次规模住宅小区，尽管本项目具有独特竞争优势，但仍应注意提高小区建设质量和综合配套水平，加强小区物业管理，建出自己特色，形成独特风格，从而在同类竞争中脱颖而出，独具领先优势。

另外，受当前经济形势影响，市场供求关系将发生些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓，这也是个值得注意问题。

第四章节能方案分析用能指标和节能规范中华人民共和国能源法征求意见稿年月日公布二中华人民共和国节约能源法年月日起施行三国家建设部第号令城市节约用水管理规定四国务院关于加强节能工作决定国发号五外墙外保温工程技术规程六采暖居住建筑节能检验标准七民用建筑节能设计规范能耗指标分析该项目位于临沂市区，目前该地区能源供应和市政基础设施条件较完善，建设地点电力供暖自来水供应充足，本项目所用能源主要为电力和水。

本项目能耗主要为项目交付使用后居民日常生活用电用水。

年用电消耗量按每户日用电量，年天计算。

日用电消耗量户年用电消耗量户天年用水消耗量按每户日用水量，年天计算。

日用水消耗量户年用水消耗量户天项目运营后设计年用电量为项目运营后设计年用水量为立方米。

根据电水消耗量及折算标煤系数，折算成标煤为电水主要能耗指标表序号名称日消耗量年消耗量折算标煤备注电水合计主要节能措施分析建筑节能单体设计阶段节能该项目充分考虑室内空间合理性，尽可能让每个居室都有穿堂风，夏季利用自然通风进行降温。

保证主要居室有朝南充分日照，使住宅在冬季有充足阳光，基本满足白天自然取暖要求。

立面设计讲究实用原则，减少外墙凹凸面，使住宅建筑体形系数达标，以减少热量散逸，在满足日照采光前提下，根据不同朝向控制窗墙比。

在外墙立面选材方面，为了使建筑节能系统更合理并发挥节能投资效益，选择浅色饰面外墙，以反射太阳辐射，降低建筑能耗。

二外墙外保温该项目采用外墙外保温措施。

相对外墙内保温而言，外墙外保温保温效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免热桥。

保温层厚度合理情况下，不易发生保温层内部冷凝或结构内表面冷凝现象。

结构墙体热储存性被充分利用，改善了室内热稳定性，外墙外保温在夏季起到定得隔热作用，同时室内到室外温度曲线对结构墙体有利，因而采用外墙外保温是在经济条件允许情况下较好选择。

三屋顶保温屋顶保温采用倒置式屋面，从结构层往上分别是防水层保温层砌块保护层。

保温层采用低热导性高抗压强度高抗水汽浸透性能挤塑板。

与传统屋面比较，保温层在防水层之上，可以避免防水层受到阳光直接辐射，保护防水层免受室外昼夜温差和冬夏季温差影响，防水层温度相对稳定，不易结露。

四门窗保温窗框选材选用导热系数低塑钢或者铝合金断热型材。

其中，铝合金断热桥有足够长度，不小于。

成窗做到真正断热。

中空镀膜玻璃空气层厚度对其热绝缘系数影响较大，在型材断面尺寸允许情况下，空气层厚度尽可能取大。

五提高气密性根据建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法规定层外窗及阳台门气密性等级高于Ⅲ级。

平开窗关闭时气密性优于推拉窗，开启时开启面积大，有利于自然通风，故该项目采用平开窗。

门窗框与墙间缝隙可用弹