临沂置业有限公司北城新区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（92页）

房产投资增长速度将趋于平稳年是我国房地产业自年以来投资增幅最快年，据国家发改委和国家统局公布数据，年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月扩大个百分点环比上涨，涨幅比上月扩大个百分点，这是因为年经济危机以及房地产市场极度低迷，使得房地产企业异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致年下半年以来供给不足。

由于年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科上调开工面积至万平方米，较年初计划上调，金地集团将全年计划开工面积由万平方米调整至万平方米，调高超过。

截止月全国住宅投资增速达到，新开工面积增速也开始接近正增长。

房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到年时间，则年中期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求供求关系将被打破。

导致我国房地产投资增速加快原因主要包括积极财政政策导致国民经济总投资高增长，也影响了房地产市场居民住房需求上升以及地方政府对土地供给放宽房地产业高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长个重要组成部分。

由于目前国内房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济因素完全脱离，因此可以判断房地产价格相对年而言比较理性，也不存在泡沫。

今年成交量很难达到去年水平，大约会缩水成，这是因为年新增信贷为万亿，今年该数据大约为万亿。

其次，去年房地产价格也比今年低。

最后，利率在今年有上浮可能。

所以可以预见到在上述情况下，今年购买力肯定比去年低很多，很多刚性需求在去年已经释放。

加上些抑制房地产政策相继出台，也会使更多人在买房时候会更谨慎，信贷方向转变，楼市很难保持不动，在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌不升也非常难，但二三线城市仍然非常看好，不少三四线城市楼价年还是稳步上升。

年政府在肯定和保持房地产市场健康发展同时，将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。

政策调整将会显得十分谨慎，政策调整对房地产行业负面影响将会温和体现，房地产行业因政策而发生调整将在有限幅度和范围内发生。

房地产市场结构发生变化中低价房将逐步成为市场主体目前，中国房地产市场出现了部分高档大户型住宅空置，而可供老百姓挑选房子少而又少现状。

建设部将通过房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房比重，对中国房地产市场供应结构进行调控，从而提高我国房地产市场化程度，发展中低价位中小户型商品住宅，以满足更多普通百姓购房需求。

建设部将继续加大对各地经济适用住房建设力度和管理，满足更多普通百姓购房需求。

建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费主体。

所以从结构调整目标来看主要是要更多来满足中低收入家庭住房需求。

也就是说我们要更多来提供些中低价位中小户型产品，来供应市场，来满足中低收入家庭需求。

房地产二级市场进步发展随着人民收入水平提高，改善生活质量提高住房品质成为消费者新置业观念。

二手房大量入市为消费者提供了极大选择空间，年房地产二手市场将得到将受到更多消费者推崇。

置业升级不仅提高了百姓住房品质，也为实现房地产二三级住宅市场联动起到了极好作用。

，据个人状况从低到高梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段百姓提供了安居最佳选择。

被称为级半市场空置房市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜无期房风险投资及自住价值较高等优势而受到购房者格外青睐，有人没房住，有房没人住空置房现象将得到有效改善。

空置房大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题有效途径。

同时，与证券市场不确定性相比，投资房地产收益率和稳健性着实对投资客有着巨大吸引力，并且地产保值增值功能最为明显，投资性置业将使部分投资年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识引导下投资房产。

随着几年来手商品房投资回报率下降，二手房将因其价格低地段好物业配套成熟而成为重点投资对象。

商铺成为新投资热点政策走势政策倾向年月日至日，中央经济工作会议对于地产行业政策基调为积极扶持。

会议表示保持宏观经济政策连续性和稳定性，并将继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策，加快城镇化。

土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨地价对于开发商带来资金压力及风险。

会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

从中央经济工作会议精神我们可以看出在年适度宽松货币政策将会加大商业地产资金来源，从而保障商业地产开发和建设。

投资倾向图年全国商业地产投资完成额月月月月月月月月月亿元商业地产投资完成额商业地产投资完成额年月日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来调低至，成为此次调整受惠最大项目之。

此次资本金比例下调，降低了开发企业融资门槛，缓解了开发企业资金压力，有利于走出行业不景气局面，从而达到刺激经济目。

此次商品房项目资本金比例下调也刺激了北京市商业地产投资，如图所示全国商业地产投资完成额在今年直持续表现出上升趋势，但在月份前投资增速相对缓慢，在国务院公布下调商品房资本金比例后，政策效果立即显现，月份全国商业地产投资额为亿元，月份增长到亿元，同比增长了，月份投资完成额分别为亿元亿元亿元亿元，同比增长，虽然增长率有所下降，但增长趋势明显。

在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调影响下，年商业地产投资总额必将出现稳定增长趋势。

土地政策从年出台系列关于房地产开发用地政策可以看出，政府在年将进步鼓励工业用地出让开发和利用。

同时，以上些政策在年对于开发商囤地捂盘现象将会形成定冲击，这将会促进开发商对土地开发，加快房地产新项目建设，这对于北京市商业地产发展也起到了地促进作用，因为年土地政策调整，年商业地产开发将会加速，新项目上市将会快速出现。

年以来，商业用地成为土地拍卖主要拍卖对象，可以预计，近期以来，由于商业用地拍卖大热，未来商业地产开发将现火热场面。

年月份，上海再度出让两幅土地，分别为位于浦东新区临港新城幅商业用地，以及嘉定区嘉定新城内幅商住综合用地。

浦东新区临港新城地块成交价最终为亿，面积为平方米。

嘉定新城地块，则以楼面地价元平方米被保利获取，总地价为亿。

年月份杭州出让宗商业用地，宗地块分别位于市中心申花和滨江板块，总出让面积平方米，约合亩，可建筑面积达万平方米。

从以上数据可知，年下半年以来，出现商业用地集中供应，可以预计，已往由居住类土地独唱主角局面将由此改变，商业用地将在未来段时间内活跃在土地拍卖舞台。

同时伴随着城市综合体开发时代到来，未来商业地产需求旺盛，加之商业地产土地政策大放宽，在年商业地产开发将会出现火热场景。

金融环境呼之欲出关于建立国内地产信托投资基金时间表和可能性已经热议了很长时间。

年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地房地产项目构成，显示了以内地房地产资产组合而成信托投资基金市场生存能力。

此项信托基金机构配售部份是，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内房地产市场强烈需求。

在过去四年中，还有其他几个投资大陆地产房地产投资信托基金在香港或新加坡上市，年月，丰树物流信托基金在新加坡上市年月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。

这四家是在海外投资房地产信托基金，其目标是投资于中国房地产市场。

国内产品设立，将为中国房地产投资市场带来系列相关益处。

年中国也进行了试点，年月试点研讨会在上海举行，会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。

上海将由券商或基金公司发起并持有控股权，海通证券将是首家试点券商，年月份上海试点已经进入实际操作阶段，上海有望将在年推出。

同时央行证监会分别牵头在年同时有望在北京天津深圳同步推出。

随着房地产信托投资基金建立，通过设立股权投资基金信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，将会改善房地产行业融资环境，促进房地产行业投资。

保险资金松闸自从中国年加入后，国内保险行业竞争日趋激烈。

在年市场中仅有家保险公司。

至年从业总数已经增长到年倍达到家之多。

保险行业近年来取得了令人瞩目飞速发展，保费收入相应地急剧增长如图所示，到年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。

在迅速增长背景下，保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道压力。

年月日，修订后中华人民共和国保险法开始实施，其中新增了投资不动产这新保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则近期将会出台。

从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例上限来看，预计保险资金不动产投资比例合理上限应该在到之间，但初始上限可能为。

我们预计，保险资金入市后每年新增资金量约亿亿元，且主要集中投资于商业楼宇。

按照去年末保险资金总资产万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域保险资金可能在亿元左右。

随着经济复苏，房地产行业也明显复苏，房地产行业收益率明显增加，尤其是商业地产收益率随经济复苏将会大幅度提高，保险资金介入房地产行业积极性势必增加，这将会增加房地产行业融资渠道，增加房地产行业投资，尤其将会增加商业地产投资。

银行放贷量图年新增贷款量万亿新增贷款量如图所示，表示年至年我国新增贷款量。

年全年新增贷款总量为万亿元，年全年新增贷款总量为万亿元，年新增贷款量为万亿，已经超过了预定全年万亿最低目标，今年新增贷款量比年多出万亿元，增幅达到，比年全年新增贷款量多出万亿元，增幅达到。

这新增贷款量是国家刺激经济有效手段，短期内这投资量刺激作用可能还不是很明显，但在未来两年内投资量刺激作用将会逐步显现，未来经济复苏形式将会稳步提高。

而且新增投资量大部分会流入房地产行业，尤其作为经济政治文化中心北京，对这些新增贷款吸纳量又会居于全国首位。

可以预计，在未来房地产行业，尤其是商业地产开发和建设会在年全面开花结果。

三项目所在区域房地产发展规划和趋势临沂市规划临沂市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出临沂市将加快推进城市化进程，着力打造生态宜居活力城市，实现生态资源大市向生态园林城市转变提升，使基础设施进步完善，城市功能全面增强，人居环境更加舒适宜人，促进城市可持续发展。

强化中心，发展两带，建设四个副中心构建富裕平安文明生态开放活力大临沂新临沂。

十五期间，临沂市城市化发展目标为年全市总人口达到万人，其中城镇人口达到万人，市区城市人口达到万人年城市建成区面积达到平方公里，其中市区平方公里年城镇化率达到经济发展目标年生产总值达到亿元，人均达到元。

产业结构调整目标第产业向第二三产业转移人口到年累计达万人。

规划期内，全市