主题精品酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（17页）

本地区客源综合性较高，既有国外旅游团队，也有国外商务散客，同时也有国内高端旅游和商务散客。

三西部酒店群落星级名称地址新世纪饭店海淀首体南路号翠宫饭店海淀双榆树号香格里拉饭店海淀紫竹院路号西苑饭店海淀三里河路号世纪金源大饭店海淀区板井路号京都信苑饭店海淀什坊院号紫光国际交流中心海淀区清华东门中裕世纪大酒店海淀莲花池东路号长峰酒店海淀永定路号永兴花园饭店海淀区阜成路号燕山大酒店海淀路甲号项目市场调研友谊宾馆海淀中关村南大街号中苑宾馆海淀高粮桥斜街号天鸿科园大酒店海淀区知春路号长期以来，西部由于是各大部委和军队大院密集区，针对政府机关办事人员，西部市场化商务发展较晚，造成西部酒店发展比较缓慢。

近年来，中关村高科技产业快速发展，带动周边地区酒店业发展，逐渐形成酒店群落。

大量高科技尤其业商务人士被中关村酒店群落截流。

中关村酒店群落形成与中关村高科技园区形成是相辅相承，但是由于目前中关村高科技公司发展还在新兴阶段，造成中关村地区高星级酒店整体收益在北京处于落后地位。

四南部酒店群落星级名称地址希尔顿逸林宣武广安门外大街号新世界万怡酒店崇文门外大街号中环中环假日酒店宣武南菜园街号深圳大厦宣武广安门外大街号新时代大酒店宣武广安门外大街号大观园酒店宣武南菜园街号这区域，拥有丰富旅游资源，同时也能反映市中心生活。

酒店发展在此地区直以经济型酒店为主，宣武区酒店份额皆为二三级酒店，而这比例在崇文区更高达。

长安街以南内城区是星及以下经济型酒店为主区域，丰富旅游资源，便捷交通条件，尤其是经济实惠价格，对于国内旅游者有巨大吸引力。

近年来在国际酒店管理集团专业化管理下，海外客户日益增多，随着崇文门和广安门商务氛围逐步形成，会吸引更多海外商务人士。

三北京市星级酒店占比五星级四星级三星级二星级年年如图所示年，五星和四星级酒店呈上升趋势。

项目市场调研年，三星和二星级酒店逐年下滑。

四北京市酒店业发展趋势投资热点从住宅市场转至酒店市场房地产宏观调控宏观调控分流出来资本，尤其是限外政策，使得部分外资投资者放慢了脚步，从短线投资到长线投资，继续从房地产大蛋糕中获利。

投资回报高德勤年酒店行业评测调查显示，中国酒店投资平均收益率高达，酒店市场取得了超过平均房间收入水平增长率。

程序相对容易投资酒店，特别是以股权交易等方式完成酒店并购，较直接投资住宅或写字楼不易引起监管层警觉。

无论是直接投资兴建还是收购成熟物业，酒店项目在只需要经贸委和旅游局等部分审批即可，而住宅和写字楼项目则复杂得多。

二酒店管理集团开始参与投资中国酒店建设和开发国际酒店集团在中国主要是输出品牌和管理，收取管理费用和奖金分成来获益，或投资参股内地酒店开发。

三内地开发商积极与酒店管理集团联营拥有酒店开发经验和具备雄厚实力开发商，如世茂保利华侨城合生创展等，近年来在酒店投资领域都有大手笔。

年，世茂与喜达屋合资建设上海世茂佘山艾美国际酒店月又开建中国第个地平线酒店。

富力地产在广州天河投资亿元建设富力丽兹卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。

城建集团也计划在未来年内兴建个五星级酒店，包括城建索菲特大酒店。

项目市场分析发展机遇根据新北京城市总体规划，朝阳区将建设成为国际交往重要窗口，中国与世界经济联系重要节点，对外服务业发达地区，而功能区则是实现这功能定位最重要承载空间，发展动力强大。

新城市总体规划还确定东部发展带是未来北京发展重点，东部发展带需要功能区强力支撑，东部发展也必将极大地促进功能区快速发展。

项目市场调研功能区功能板块划分二项目发展趋势随着我国市场经济日益完善，体验经济到来，世界文化经济浪潮风起云涌，主题酒店必将成为国际酒店业发展大趋势。

主题酒店作为种正在兴起酒店发展新格局，为处于激烈竞争态势下我国酒店业发展提供了新思路。

发展到定程度，主题酒店会成为中国酒店行业标志。

目前，中国酒店业充斥着众多外资品牌，这是个标志。

但是严格说，这个标志不是我们自己标志，只是中国酒店对外开放和国际化标志。

中国酒店真正怎么样，将来标志很可能是有大批主题酒店，这是行业新形象新标志，从这个角度来说，是在共同创造个品牌，这就是通过主题酒店创建，树立整个酒店行业新形象，尤其是通过主题酒店本身树立个新品牌。

主题酒店形成，从产品供给上克服了长期以来国内酒店业同质化恶性竞争痼疾从根本上实现差异性经营竞争，达成经营过程中无竞争领域。

主题酒店诞生即是竞争压力促成必然选择，也是谋求生存与发展必由之路。

其结果是主题酒店逐步兴起形成而成为批行业新生力量，并由他们所代表先进文化方向而组成新战略联盟。

这联盟催生，将成为占行业三分之，甚至三分之以上市场力量与份额，进而引发全行业雪崩式重新大洗牌和滚雪球式战略大联合。

主题酒店正是引领这发展前景面已经飘扬起来旗帜。

三项目前景预测项目市场调研客源市场市场特点寻求特色，强化资源挖掘。

客人是寻求差异，创造了市场机会。

寻求文化，研究产品深化。

客人寻求体验，扩大消费空间，对应市场特点。

客群定位名流官员企业家白领文化旅游者和商务旅游者文化创意产业及时尚产业人士自由职业者发展阶段构建平台整合资源网络发展整体营销丰富功能文化标志创新经营赋予独特性二项目核心主题酒店核心是主题产品文化特征，是酒店功能要素和社会要素在内涵和外延上文化拓展，也是个带有特色文化系统工程。

从设计建设装修文化氛围营造，到经营管理服务等，都必须注重对主题文化内涵挖掘和把握，突出自身富有特色文化品位，表现自己鲜明个性特质，且要能把这些特质和品位融入到细节中去。

三项目构建准确主题定位寻找主题深度挖掘主题内涵，避免形式大于内容。

主题有酒店适应性，避免定位本末倒置。

主题适当回避尘世，避免陷入大众俗套。

和谐主题环境与氛围展示主题营造良好外部环境。

研究地理环境，提高与环境融合性。

主题建筑主题景观独特且和环境协调。

加强员工主题文化培训并与考核挂钩。

精心营造内部主题环境与氛围以控制成本。

独特主题设施与产品传递主题主题符号运用主题色彩运用味觉主题主题与服务互动活化主题服务方式主题化项目市场调研营销活动主题化不断产品创新挖掘主题硬件创新软件更新四项目发展重要性主题酒店发展不只是家酒店特色化经营，在竞争中取胜条道路，更是中国酒店业发展必然选择。

星级失去光环，标准化向个性化发展。

在过去年里，中国饭店业以星级饭店为指导进行建设和经营。

在星级标准引导下，星级酒店成为中国酒店市场上主体。

星级标准通过对不同星级饭店产品和服务严格要求，来确保饭店产品和服务质量。

饭店星级标准规范了饭店行业经营与管理，提升了饭店行业，构造了规范化发展局面。

这为今天中国饭店业持续向前发展奠定了比较好基础。

在中国饭店业品牌建设之初，星级标准形成了全行业共同品牌，具有相应垄断性，其实质是种准市场品牌。

在标准化时期过去之后，在星级光环逝去之后，饭店企业，尤其是中小型饭店，以什么为核心赢得市场这不能不引起我们注意。

在竞争压力和市场需求双重压力下，中国饭店业经营亟待创新。

星级光环逝去，反映出来是市场对于个性化特色化产品和服务需求，标准化产品难以满足人们需求。

而主题酒店则为中国饭店业提供了条可选之路。

主题酒店发展是中国饭店业从标准化走向个性化要求。

二市场细分各就其位，各得其所主题酒店产生，对于推动市场定位，适应市场发展需要，应该会产生重要作用，达到不同类型饭店各就其位，各得其所。

三竞争升级从价格到文化同质化经营无疑会给酒店带来无休止价格战，为了生存，我们只有迎战挤掉竞争对手，但是这些并不是长期策略，恶性价格战会把酒店拖到利润边缘，因此要生存，必须跳出价格战泥沼。

目前仅以产品和服务质量为基础，已经难以塑造出知名酒店及品牌。

酒店只有以文化为核心，通过特色化个性化经营，才有机会赢得市场。

主题酒店正是这样种新酒店经营模式。

酒店业竞争从价格质量到文化升级，这过程看似简单，但是确是酒店核心竞争力逐步强化过程，由初级阶段成本优势，转化为质量优势，再到文化优势，其不可复制性越来越强，也就意味着酒店竞争力越来越强。

主题酒店建设正是酒店培育文化核心竞争力要求。

四主题酒店与中华文化弘扬胡锦涛同志在十七大报告中提出文化软实力这概念并强调当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力重要源泉越来越成为综合国力竞争重要因素，要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，激发全民族文化创造活力，提高项目市场调研国家文化软实力，这说明提高文化软实力被提升到了国家战略高度，为以后文化建设指明了方向。

主题酒店建设也是中国文化产业发展需要。

主题酒店是文化资源向文化资本转化种非常有效方式，把各种文化资源融入酒店，能过最直接有效形成市场功能。

从国际经验看，经济发达国家都重视把文化产业作为增强文化软实力最重要途径。

越来越多国家和地区也都开始重视文化产业及其影响软实力，并且取得可喜进展。

韩国从政府作为服务者立场出发，成立了专门性质国家机构文化产业振兴院，制定了文化产业国家战略，在公共文化服务平台建设企业孵化扶持信息提供等方面积极引导企业创新，在短期内实现了文化产业从贸易逆差到顺差飞跃。

新加坡为了发展文化旅游，专门在旅游局下面成立了会展署，支持企业发展会展和娱乐产业中华民族文化是中国主题酒店发展文化基础和源泉民族文化弘扬是主题酒店发展内在要求。

五主题酒店将成为中国酒店行业标志建设自主知识产权弘扬民族品牌主题酒店，在蕴含本土文化主题同时结合国外主题酒店成功模式，以无竞争低风险特性迅速占有市场。

其独特创意产业联盟，将突破酒店业传统经营模式，成为中国酒店行业新标志，建立了中国酒店业新格局。

项目开发市场需求定位需求更多个性化娱乐场所需求更多品质生活模式需求更多独家休闲和空间需求更多文化活动和短程旅行活动。

项目可行性研究报告编制依据国家计委颁发投资项目可行性研究指南国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例国家旅游局年酒店行业公告北京城市总体规划北京市朝阳区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要北京功能区十五发展规划中国酒店业发展总结与趋势项目市场调研中国酒店赢利状况分析年中国酒店行业现状及未来发展趋势专业人员对本市本地区酒店行业市场调查研究和报告市场年度报告建设单位提供有关数据和资料投资回报我们以谨慎保守原则对项目进行了真实性评估，在如下部分财务预估中运用经济数据均是低于目前市场价格成本按最高可发生成本估算。

因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目如下预估理论收益率。

项目名称主要费用总投资额万元前期投入万元项目租赁设计改造装修万元设备设施软硬件系统研发采购万元营业启动金万元年均销售额万元净利润万前三年投资收益率注以上销售业绩均为保守预估，其中第年投资期，前半年为项目筹备期，无利润。

投资回报分析结论