丽景湖畔住宅小区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（58页）

新农合人均筹资标准由元提高到元，报销最高限额提高到万元。

建成市中心医院，竣工个社区卫生服务中心新建项目。

抓好农村孕妇免费住院分娩贫困白内障患者免费救治等惠民项目。

改造新建农村贫困户土危房户。

建设经济适用房万平方米，新增廉租房套。

规范物业管理，建设个物业管理示范小区。

推进集中供热，城区县城集中供热普及率达到以上。

妥善解决历史遗留城区居民已住房屋房照办理问题。

着力改善群众生产生活环境。

重点抓好件实事，主要包括建成覆盖城乡生活垃圾集中收集运输和处理系统。

绿化整治村屯个，绿化弃管小区万平方米，城区植树万株。

实施农村清洁和小康环保行动，新建农村户用沼气池个。

搞好万农垦职工饮水工程改造。

抓好农村有线电视屯屯通，推进城乡广播电视数字化。

新建乡镇综合文化站个农家书屋个。

改造建设农家店家，新建农资网点家。

改造新建小街小巷条，拆除违章建筑万平方米，规划建设公共停车场位万平方米。

改造提升湖滨和中兴公园。

完善城乡公交线路和站点布局建设，更新公交车辆台，建立公交卡管理系统。

开辟公民因私出境绿色通道。

开工建设市全民健身活动中心和老干部活动中心，建成市职工文体活动中心。

本项目建设符合盘锦市政府关于着力解决上学难看病难住房难问题，大力推进土地承包经营权流转，搞好土地增减挂钩，启动村屯整体改造试点，以铁东城北小区和小六队小郭等区域为重点，加快城乡结合部城市平房区危旧房及城中村改造，全年改造面积万平方米以上规划。

因此，该项目建设是十分必要。

第三章市场分析盘锦市总体环境分析辽宁省盘锦市是年经国务院批准建立省辖市。

位于辽河冲积平原最南端，地理坐标在北纬，东经之间。

西北邻锦州，东界鞍山，南临渤海辽东湾。

辖兴隆台双台子两区和大洼盘山两县。

区域面积平方公里，总人口万。

盘锦属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温，无霜期天，年平均降雨量毫米，年日照时间在小时以上。

盘锦，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽富饶辽河金三角。

这里地下蕴藏着丰富石油和天然气，油气储量占全国已探明总储量，是我国第三大油田辽河油田所在地，也是全国最大世界第四大特种油生产基地。

境内有连片水田滩涂等资源，是辽宁省重要商品粮优质大米和水产品基地。

项目选址分析本项目选址在盘山新县城府前大道北侧，介于广场东路和沟盘运河之间北临府北路。

西边是盘山县县委县政府所在地，是盘山县政治经济活动中心。

项目建成后该住宅小区将成为盘锦市城乡居民理想生活区。

建设项目地理位臵见下图项目发展优势盘山县城市建设及交通优势新县城基础设施投资全面铺开，投资万元主要用于曙光路府东北路北段跨沟盘运河桥沟盘运河景观带等建设投资亿元用于污水处理厂及供电供暖供气等基础设施建设详见下图盘锦建市后下了大气力，以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。

现在县级以上公路总里程达到公里。

高级次高级路面所占总里程率居全省第位公路密度公里百平方公里，全省第位。

即将竣工沈山沈阳山海关高速公路通过境内公里与沈大京沈两条高速公路相连接盘海高速公路，通过境内公里，目前正在施工中沟海铁路横贯盘锦境内，正在修建秦沈高速铁路也从盘锦穿过。

沿海沿河有码头处，较大码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口盘锦港已正式投入使用。

盘锦没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场公里，距沈阳机场公里，距大连机场公里，距北京机场公里。

可以说，盘锦交通网络四通八达。

知名度优势目前国内房地产市场竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌知名度竞争阶段，房地产企业开始重视依托品牌知名度物业等优质服务体系进行开发建设。

盘锦金马房地产开发有限公司自年成立以来，先后综合开发了兴油小区住宅楼工程欢喜岭新区住宅楼工程等多项住宅小区开发建设。

获得了政府社会客户好评，有了定知名度。

为盘锦市知名企业，作为盘锦市知名商业品牌吸引力，将吸引更多客户。

这优势体现在住宅小区销售与经营上。

盘锦市房地产环境分析盘锦市房地产现状年，盘锦市房地产开发总量万平方米。

其中，住宅地产万平方米，商业地产万平方米，工业地产万平方米。

全年住宅地产新开工面积万平方米，竣工面积万平方米。

在建项目主要有紫苑名都水木清华日月兴城广厦新城蓝色康桥恒泰尚城振雷花园小区锦湖小区新宇酒店等项目。

年计划新开工面积万平方米，其中，住宅地产万平方米，商业地产万平方米，工业地产万平方米。

目前新建项目主要有长湖新城湖滨四季城二期泰山新苑鼎信佳苑铁西小区三期圣凯家园润城苑三期项目晟华苑二期秉耀工业地产项目等。

盘锦市房地产需求量状况盘锦市每年商品楼需求量在万平方米左右。

是城市区域新婚购房需求。

从近年统计结果看，每年新婚夫妇在对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。

按每对新婚人员购买平方米商品楼计算，需求约在万平方米。

二是油田职工由外围迁入市区购房需求。

近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约万平方米。

三是旧房调新房需求。

盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品楼需求约万平方米。

四是被动需求。

每年因房屋拆迁，回迁安臵等，需求量约万平方米。

五是其他需求。

每年因外来人口迁入农转非投资等原因，形成商品楼需求约万平方米。

盘锦市房地产价格走势双台子区年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元。

兴隆台区年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格元，较上年度涨幅。

年平均价格为元。

市场定位与策略目标市场选择家庭现金储蓄在万元以上家庭是投资者目标市场单身白领阶层结婚但无子女两人家庭地产投资者市场定位以盘锦市三口家庭青年白领阶层和投资者为销售对象，将该项目打造成引领健康时尚自由现代生活方式健康形象。

同时以优良配套设施，绝佳地理位臵使该项目成为未来几年内经典楼盘，吸引投资者目光。

具体讲有以下价值点健康保健会所咖啡厅等设施齐备。

运动就在窗外，生活处处精彩时尚。

网上银行证券购物，时代时尚生活方式，都可以在小区内轻松实现，真正做到式家庭办公营销推广策略项目销售渠道为自主销售，通过企业内外部培训，充分发挥现有销售人员潜力，提高销售人员能力和水平，使项目营销工作有杰出表现。

依据项目进度和销售费用计划，不同时期选择不同媒体组合运用。

实施概念营销，不仅营销本地产，而且营销小户型公寓概念和该项目品牌形象。

由于该项目地处办公生活区，且周边自然环境好，租房需求大，因而建议在项目推广初期将投资者作为首攻目标市场。

户型设计考虑小户型住宅。

小户型营销推广应采取针对性促销宣传手段，选择针对阶层偏好媒体，并针对目标市场展开劝说投资宣传，避免大规模无效促销。

第四章小区规划小区现状地理位臵盘山麗景湾住宅小区位于盘山县政府至国道段，南临府前大道北界府北路，距京沈高速公路盘锦北站出口铁路货运太平站，区域位臵优越。

土地利用现状园区规划用地面积公顷，现状地势平坦，用地类别主要为现状住宅和市政建设用地。

道路交通现状国道是盘山新县城对外交通联系主要道路，用地范围内现状道路为新县城府前大道规划内环东路府北路。

现状综合评价盘山麗景湾住宅小区地处盘山县政治经济和文化活动中心，周边商业氛围浓郁交通条件便利，有着明显位优势，是建设民生安居工程宜居首选。

外部配套条件该项目周围基础设施达到七通，即通道路上水下水电煤气暖气和通讯设施，所以，项目所需外部配套条件已具备。

优势分析良好政策与机遇便利对外交通条件商业氛围浓郁地势平坦，易于开发建设规划依据原则与建设规模规划依据中华人民共和国城乡规划法城市规划编制办法建设部年月日城市规划技术标准规范盘山县总体规划规划原则园区空间规划布局坚持科学定位，合理布局，功能完善，宜居颐养原则。

园区规划结合城市社会经济发展，做到经济效益社会效益环境效益结合统可持续发展原则。

按照社会化服务市场化经营合理布局原则完善基础设施建设。

以人为本，强化生态意识，美化园区景观，创建人性化生态型居住环境。

建设规模该项目是高中低层交错公用设施景观健身配套现代化住宅小区。

该项目占地面积，总建筑面积，其中地上建筑面积地下建筑面积。

居民总户数户。

其中高层住宅楼栋户，中低层住宅楼栋户。

配套设施地下停车位个半地下停车位个展会会馆层带状公园含健身设施小区道路面积小区路化面积。

小区规划设计充分体现了人性化不同需求，设计了高中低楼层健身娱乐景观公园公用设施配套满足不同层次用户需求。

用地规划住宅用地规划范围内住宅用地总面积为，占规划总用地，住宅用地规划集中体现集中性和关联性原则，根据整个住宅区规划结构，每个地块都保持了比较均等区位优势。

商业用地规划范围内会展中心用地面积为，占规划总用地，靠近府前大道国道地理环境优越。

道路绿化用地园区内绿化用地以住宅楼间距绿化景点为主，以路边绿化隔离带为附，道路及防护绿地面积为，占规划总用地。

公园健身用地公园健身用地不在规划用地范围内，左临内环东路右浜沟盘运河，为宜居养身提供了优雅环境。

规划用地见下表表规划用地构成表序号用地代码用地类别用地名称用地面积公顷比例住宅用地服务设施道路用地绿地合计合计总用地丽景湾公园另建道路交通规划对外交通小区主要依靠国道和府前大道作为对外交通联系道路。

道路网规划道路交通是建设现代住宅小区主要基础设施，以现状道路为基础以总体规划中确定城区主干路为网络，建立栋与栋之间以方格网为主要特征网络骨架，形成有效便捷明确交通系统。

规划道路用地占地公顷，占规划总用地。

园区道路均为沥青砼路面。

进小区主干路园区环路道路红线宽为米支路为了实现住宅道路网具备应有可达性，楼间纵横均设有支路，规划道路红线宽度为米。

绿地规划麗景湾住宅小区绿地系统规划体现点线面三个层次相结合概念，注重路边绿化与楼距空间相衔接，形成以绿路为体绿化网络。

园区绿化系统主要由路边绿地和防护绿地构成，注重住宅小区生态环境建设。

空间景观规划按照创造格局清晰住宅小区景观秩序与视觉联系，保证空间界面连续变化，注意内外空间交融和渗透等景观设计原则，由标志节点界面区域视线廊道等构成景观体系。

景观轴线结合小区道路规划网，以及小区楼群结构，将结构体系主轴线构筑成整个小区景观主轴线，创造连续不断景观效应。

景观节点小区景观轴线上结合道路交叉口设计布臵多个景观节点，也成为每种楼群形象代表。

开放空间依据服务范围服务对象，采取不同尺度开敞空间。

营造人性化游憩休闲环境。

土地使用强度控制土地使用强度得控制主要包括用地面积容积率建筑密度和绿地率等。

用地面积本项目规划占地，建筑面积，绿地面积容积率容积率住宅区不小于，符合相关强度控制标准。

建筑密度建筑密度住宅小区不小于，符合相关强度控制标准。

绿地率绿地率住宅区，符合相关强度控制标准。

第五章项目实施方案小区地址选择和建设条件厂址自然地理概况盘山麗景湾住宅小区选址在盘山新县城公安局北东侧。

园区规划用地面积公顷，现状规划区内地势平坦，用地类别为现状住宅和市政建设用地。

气象资