丽景滨江房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。

尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。

加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。

从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。

人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。

住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。

到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。

未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。

在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。

锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。

我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。

四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。

项目总户数约户，商业面积约。

做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。

正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。

二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。

根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。

本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作重点在期工程，在推广同时加强小区前广场园林绿化及中央水景建设，采用先造景观后建房开发理念，尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。

销售周期根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为引导期预约期第强销期持续期第二强销期持续期扫尾期。

销售工作重点在引导期预约期和第强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目销售起到关键性作用。

产品价格策略本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价综合策略。

本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在丽景山庄基础上有适度拔高，整体价格策略低开高走。

多层价格每平方米计划定在元之间小高层在元商铺在元之间，车库在元左右。

第五章项目技术方案设计编制依据㈠用地现状地形图及用地红线图㈡宜春市城市规划管理规定住宅设计规范㈣高层民用建筑设计防火规范，年版㈤汽车库修车库停车库设计防火规范㈥其他国家及地方相关规范，法律及规定二项目定位该项目系宜春城北首个临江题材高档住宅小区，江西省正荣房地产开发有限公司将以引领宜春市房地产市场高度，全力营造宜春流园林式标志性人性化高品质复合社区。

使之建成后成为业主居家休闲健身放松心情绝佳归所。

三规划设计㈠规划设计原则突出小区规划建设先进性引导性和市场性，探索宜春面向二十世纪可持续发展综合社区开发模式。

以人为本，创造舒适方便健康公平经济实用高质量人居环境和社区文化结合地形，突出地方特色创造丰富城市景观，建立生态式园林社区设计具有标志性合地域气息时代个性应用先进技术手段，建立全方位人性化管理服务系统积极发展新技术，提高住宅科技含量，创造更为人性化居住空间㈡规划布局小区由近栋多层住宅花园洋房小高层及南北东西两条主景观构成，空间上采取围合式布局，规划个组团。

组团住宅群体空间依各自体量组织空间形式，形成不同空间感受，通过不同尺度标高空间层次创造高低错落层次丰富群体空间在不同区域设臵不同建筑类型，增强小区整体识别性，充分展露高档住宅群尊贵。

道路交通组织根据小区地块特征，将主入口设于靠城芦州大道侧，另设个处出入口，车形为环状穿过式尽量减少车道占地面积，留出用地作为人行和绿化面积。

停车场采用路边地面及地下停车方式，集中与分散相结合。

利用小区道路周边空地设臵临时停车位。

以步行道与车行道为纽带，结合花园社区及组团绿地布局，步道以优美曲线构图为主，在路网中形成比较活跃构成因素并结合场地休息娱乐设施室外小品设臵，强化了小区内景观特质并充分顺应了散步者心理要求。

㈣公建设施配套小区公建采用小区组团两级结构，分片集中布臵，规划加强对文化体育康乐教育设施设臵，提高社区生活文化品位公建分布结合绿化体系布臵。

小区各类服务性公建商业公建娱乐类公建。

布局合理，有良好服务半径和出行条件，方便大众。

垃圾收集与处理项目配套规划有个生态性环卫设施房作垃圾收集点作为小品构筑物以美化环境，由物业公司集中至转运站，再由环卫车运至处理场。

污水处理小区生活污水接入城市道路污水干管，排至污水处理厂。

㈤绿化景观系统通过建筑绿化道路地形以及标识性小品综合处理，构筑个精品社区景观特色采用多高层结合住宅布局，让更多用地用于绿化和活动场地，使小区平面灵活多变以高层住宅布局小区边缘，起到了控制小区整体空间作用，具有强烈标识性高层住宅向外延伸，使得小区天际轮廓线高低错落层次丰富中心绿化区环境设计体现出地形特征及小区特色，开敞花园社区与细致宅间辉映，早坪与景观搭配匠心独运，丰富了小区空间内涵，与高层接壤处保障绿化融入和通畅，为环境设计提供种全新思维，中心区绿色向四周拓展，周边区域绿公体系注重引入，形成条条绿色廊道，为小区环境增添道亮丽风景线。

㈥物业管理小区内物业管理引进沿海先进物业管理技术和理念，全封闭式管理，在小区入口设物业管理中心，并设臵阅览室图书管文娱室小卖点等，以提供业主交往活动与服务空间。

在小区四周及出入口设立电子巡更系统和远红外线感应防盗系统和报警系统远程管理紧急广播与背景音乐系统物业管理计算机系统宽频网络系统单元门可视对讲系统等。

四单体设计㈠单体平面设计住宅户型设计根据现代人生活需要，并适当超前考虑人们将来生活模式等，追求住宅设计真正意义上以人为本，所有户型均有宽敞明亮起居室。

起居室串联宽大观景阳台，舒适型卧室均配有良好视野环境。

厨房卫生间主卧室与书房共存可分可合均是现代人商品生活要求。

合理组织各功能分区平面关系，各行为空间专用性明确以满足不同程度私密性要求。

起居区与休息区明确干湿分开，起居室下主卧室均有良好景观朝向。

开间与进深适宜，空间完整，通风良好，富与空间上变化。

㈡单体户型设计住宅设计强调住宅居住性安全性舒适性标准化和智能化需求，普遍贯彻以下原则明厅明厨明梯明厕，使住宅视野良好，通风顺畅明确公私动静分区注重邻里交往，重视与自然沟通住宅中普遍采用架空花廊以及屋顶花园和大露台注意与四新技术结合，考虑综合布线，实现通讯自动化和家庭办公。

第六章项目建设条件场地条件㈠位臵及地形地貌拟建场地位芦洲大道与秀江东路交汇处，秀江河畔，地势较平坦，现主要为菜地，场地为秀江河级阶地地貌单元。

㈡地层岩性经勘察揭露出地层有回填土，第四系冲积堆积砂质粘土中粗砂和砂夹卵石层，第四系冲积粘土层下伏基岩为二叠系茅口阶炭质页岩夹灰岩，现依序分述如下杂填土色杂，成份杂，主要由粘性土杂砾和耕土等组成，湿，结构松散，高压缩性土层，工程性质差，广泛分布，厚度变化较大，为，平均为。

砂质粘土黄色，湿可塑状态，粘土夹砂，底部为粉细砂具砂感，具粘结性，冲积堆积产物，中等压缩性土，工程性质般，广泛分布，层厚为，平均为。

中粗砂黄色，湿，稍密状态，含少量砂卵石，云母及石英片等，冲积堆积产物，中等压缩性土，工程性质般，广泛分布，层厚为，平均为。

砂夹卵石黄色，饱和，稍密松散状态，以中粗砂为主，卵石含量为间，成份以石英为主，多呈园状及次园状，大小多为，河床相堆积产物，中等偏低压缩性土，工程性质较好，广泛分布，厚层为，平均为。

粘土俗称白泥土，呈淡黄灰白灰黑色，粘性强，多夹砂及风化碎石，土质不均匀，手捻沾手，具滑腻感，浸水具弱膨胀性，可塑状态，抗剪强度极低，为岩层风化残积土成因土类型，与强风化岩呈渐变接触。

工程性质较差，局部分布，见于场地东侧孔等孔，层厚，平均为。

岩质页岩夹灰岩灰黑黑色，泥质胶结，据野外钻探经验，页岩属泥岩类，强度软，灰岩多呈节理裂隙极为发育，完整性差，广泛分布。

上述各岩土层分布厚度埋深详见工程地质剖面图及钻孔柱状图。

地下水勘察期间钻孔揭露场地地下水类型主要为孔隙潜水，其上层滞水主要富集在杂填土层和砂质粘土层，中粗砂和砂夹卵石层为含水层，水量较丰，粘土层为相对隔水层，其地下水主要由秀江河河水侧向补给，水量较丰富，对建筑材料无腐蚀性。

勘察期间测得终孔地下水位为。

二岩土参数选用及地基承载力确定杂填土湿，结构松散，承载力值低，高压缩性土，不能选作基础持力层。

砂质粘土据原位测试标准贯入实验统计修正击数击，得其承载力特征值为，另据所取原状土样室内实验数据，孔隙比及液性指数，按回归修正，得其承载力特征值为，建议采用。

中粗砂据原位测试重型动力触探实验统计修正击数击，得其承载力特征值为，建议采用。

砂夹卵石据原位测试重型动力触探实验统计修正击数击，得其承载力特征值为，建议采用。

粘土据原位测试标准贯入实验统计修正击数击，得其承载力特征值为，另据所取原状土样室内实验数据，孔隙比及液性指数，按回归修正，得其承载力特征值为，建议采用。

岩质页岩夹灰岩据邻近相似地层工程，其中风化岩层单轴饱和抗压强度标准值建议采用。

三结论查中国地震动参数区划图江西部分，本区抗震设防烈度为度以下，设计基本地震加速度值为小于，设计特征周期为。

属无震区，建筑可不作抗震设防。

拟建工程其安全等级为二级，场地地貌单元为秀江河级阶地地貌单元，地势平坦，未发现明显不良地质作用，地层结构较复杂，种类较多，场地及地基等级为二级，综合勘察等级为二级。

区内无全升年活动断裂地裂缝土洞滑坡泥石流等不良地质作用，地表未发现有塌陷地下采空现象，地势较开阔，故本场地稳定条件较好，适宜本工程建设。

第七章环境保护与节能节水环境保护编制依据及执行标准㈠中华人民共和国环境保护法㈡建设项目环境保护管理条件国务院令号开发建设项目水土保持方案管理办法㈣开发建设活动环境管理人员行为规范㈤建筑施工场界噪声限值㈥污水综合排放标准㈦大气污染物综合排放标准。

二污染源和污染因素分析㈠施工期废水来源主要为工程施工废水和生活污水。

㈡施工期对环境空气污染主要为施工时灰土拌和，土石方开挖回填与施工车辆等作业二次扬尘。

施工机械和施工车辆产生噪声对周边环境影响。

㈣施工垃圾和生活垃圾对