丽水边城项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

是苦丁茶原产地，苦丁茶之乡。

立足沿边优势，结合边关旅游开发，把边贸业作为第五大支柱产业来培植，加大硕龙口岸和等边民互市点基础设施建设，加强边贸业规范化管理，全年实现边贸进出口交易量吨，进出口交易额万元。

大新县积极实施项目投资带动战略，继续完善桃城下雷工业集中区，构建吸引投资平台。

加大招商引资力度，组团参加泛珠三角和两广合作投资环境及重大项目推介会首届中国东盟博览会，到北京广东浙江湖南山东等地考察推介项目，招商引资成绩喜人。

年内全县与投资客商签订合同协议招商引资项目个，协议投资总额达万元，实际到位建设资金万元。

在建项目建设进度较快，全年新开工和续建重点项目个，平均每月开工建设项目个以上，累计完成项目投资万元。

其中投资万元以上重大项目个，占新开工项目总数年内有伯特利锰业有限公司年产万吨电解金属锰等个项目竣工投产。

大新旅游景点众多，主要自然景观有瀑布明仕田园风光龙宫仙境黑水河风光沙屯多级瀑布乔苗平湖和恩城山水。

国家特级景点瀑布位于硕龙镇归春河上游，在中越边境交界处，与越南板约瀑布连为体，气势磅礴，雄伟壮观。

大力发展旅游和边贸经济，支柱产业进步壮大。

成功承办边关国际旅游节，旅游品牌继续得到提升，旅游产业对全县经济增长拉动作用日益明显。

瀑布等旅游景区全年接待国内外游客万人次，旅游综合收入万元，同比增长。

市场经济向来遵循先介入，早开发，先受益原则。

我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合创新模式必将带来旅游与房地产业美好明天。

五项目提出本项目建设是发展当地支柱产业需要旅游产业是大新县支柱产业和新经济增长点。

项目定位为集旅游休闲商业食宿等体综合旅游度假集群生态园。

通过项目建设及科学运作，充分发挥当地区位和地理优势，深度挖掘当地旅游资源，将改变当地旅游环境滞后现状，打造成为当地乃至区内知名旅游项目品牌。

三项目发展总体构想项目概况该项目建设用地位于大新瀑布旅游区内，归春河走廊景区中段。

瀑布风景区位于中越边境中国广西大新县，为国家特级景点。

瀑布是亚洲第大跨国瀑布横跨中国越南两个国家，是亚洲第世界第二大跨国瀑布。

整个项目占地约亩，其中水体约，已批准期红线范围内土地面积约。

条中越跨国河流，归春河由西至东流淌，蜿蜒支流穿过本地块，地块南侧岜岩石陆山背后有段靠归春河边。

地块内风景优美，水系发达，并存留有多颗大树。

详见附表附表丽天边城项目期地块主要经济技术指标总用地面积总建筑面积建筑基底面积建筑密度建筑层数层大部分层，酒店主楼层，商业步行街层建筑最大层高米容积率绿化率包括水体停车数量辆其中大客车辆，小车辆二项目地块现状分析项目地块周边环境分析项目位于大新县城大瀑布旅游景色区，通往瀑布二级公路紧靠地块，可为项目提供快速便捷机动交通。

项目地块内部环境分析项目内部地势较为平坦，局部靠山边有些高差，地块内以水体为主，发达水系是其最好自然景观特色。

三项目定位根据本项目自身地形特点区位特征及规划要求，定位为集旅游休闲商业食宿为体综合度假集群生态园。

四项目开发目标通过系列接待设施修建，增加游客游览景区，提高游客兴奋点，从而延长游客停留时间，最大限度开发游客消费潜力，并为当地提供就业机会和促进旅游经济持续增长。

五项目设计原则尊重场地生态环境，提升原有环境质量。

充分考虑自然环境和大新地方文化特色，在继承传统文化和尊重自然环境基础上，塑造现代旅游商业建筑空间形态。

尊重地方文化，发扬中国传统居住文化，使建筑具有民族特色大新风格。

利用地方材料，在保持原有建筑风貌同时，节约工程造价。

功能布局充分适应使用者行为模式，营造休闲度假气氛。

四项目分析项目优势项目用地紧靠通往瀑布二级公路，并有大量平坦土地，使其易于与瀑布体化开发，成为瀑布景点配套区域。

水在该区域起到主导角色，从稻田到灌溉渠，到沿南部和西部边界归春河，这特色带来了建设主题公园机会。

该区域有已建成基础设施，使建设难度相对下降。

狮子山是当地著名地貌，可以通过宣传包装，成为该区域景点之。

二项目劣势项目用地围绕于狮子山脉北部，使开发受到了定局限性及约束。

项目用地内水域将地块切成大小不数个整体，使得连片开发存在困难。

道路过境特色必须保持，使得封闭区域和入口管理复杂化。

三项目机会项目用地内有大量平地，具有良好发展潜力。

项目用地内丰富水域资源和乡村景色，具有视觉方面开发机遇。

四项目威胁项目发展在相当大程度上依赖于政府对瀑布风景区旅游扶持政策及重视程度，其进程容易受到国家和地区宏观调控影响项目资金收益主要来源于游客旅游消费，在相当长个时期内将会处于收支不平衡状态，对资金储备要求较高。

项目邻近越南边境，容易受两国外交关系影响。

河岸低势区域存在洪水危险。

项目属于瀑布景点经济辐射范围，因瀑布旅游人数容易瀑布季节性水位变化而变化，因此项目经营也具备定季节性。

五提高项目竞争力关键对旅游资源价值和市场潜力以及旅游开发将会造成环境影响等方面进行调查和评估，制定符合生态旅游目标土地利用规划景观规划水资源和能源规划环境保护规划等各种专项规划。

在开发经营过程中，尽量采取对环境影响最小种开发方式和经营方式，实现绿色经营。

例如住宿问题解决上可以考虑投入较小对环境影响较小青年旅馆和家庭旅馆等形式适用性。

建立项目从业人员培训体系，吸纳当地社区参与。

项目开发要带动地区经济可持续发展，就不可能在开发和经营中把当地人排除在项目开发之外。

吸纳当地人参加项目开发和经营，这不仅是项目发展群众基础，也是当地就业和经济来源替代选择，是决定项目开发成败关键。

建立项目与生态旅游研究机构之间良好联系。

聘请这些机构和专家担任项目顾问或者组建智囊团，提供指导和咨询服务。

从项目规划开发前期考察开始就不断地为项目发展提供建议，定期为项目管理部门提供必要环境情况报告，并不断对现实发展中偏差提出纠正意见。

五项目布局及构思项目总体布局如何吸引人气，提高地块利用价值，由建筑构成开敞空间设计是关键。

开敞空间设计是组织人流，聚集人气活动重要手段，本案力求开辟形式多样丰富趣味性开敞空间。

中心广场为中外文化交流和大型商业娱乐活动提供场所，填补大新无大型广场空白。

庙会集市国际民间艺术汇演，成为最大限度吸纳全球游客融合之所。

街道百米长步行街，街宽与楼高呈，古典式方正构图和韵律统美。

左右两侧建筑高度基本致，空间尺度上最舒适街宽，人流既不拥挤也不稀疏。

适中尺度街道完全避免了车流干扰，营造休闲逛街购物情绪。

米宽台阶，保持本土原有商业韵味，更为店铺门前适度经营空间。

里弄共同特点是大门置于房屋中轴线上，大门内有横向长方形或方形天井，屋正中为客堂间，左右为次间和厢房间，横向扶梯在客堂后面通向二楼。

扶梯间之后有横向长方形天井，最后排为单层灶披间等。

庭院个个散落于街旁精巧庭院，与小街小巷外通透，动静结合，萦绕古典园林层层温柔同时，更为游人提供休憩公共场所，汇聚人流。

滨水广场由滨水小径小广场以及小桥流水组合而成，烟波浩淼花影重重，营造江南水乡式宜人尺度商业步行空间，酒吧咖啡，尽情享受亲水观水听水戏水之乐。

屋顶花园平台使用现代建筑层顶花园设计手法，巧妙利用二三层层次平台和水面，地面组成立体多层次竖向开敞空间体系，为各种业态提供自由组合空间。

连廊在二三楼连廊之间，在二楼连廊与三楼顶楼阳台之间，在楼上连廊与地面露台庭院广场和街区之间，处处是流动风景。

二项目产品构成根据跨国大瀑布旅游区核心景区旅游开发战略关于项目地域战略规划，及本项目旅游休闲食宿等体综合旅游接待体系定位，项目产品包括以下几种类型狮子山假日酒店拟建设于狮子山下，符合国际标准星级以上酒店，可以观赏河流及越南景色，通过该酒店建设，最大限度吸引游客到项目停留，拉动项目其它设施接待能力，由品牌酒店管理公司统管理。

会议中心利用项目所在地景观优势及瀑布风景区内旅游资源，充分发挥会议旅游拉动效应，为商务人士提供高级会议场所。

度假型酒店类似于家庭旅馆小面积酒店，供背包客或小团体游客住宿，以传统民居四合院形式组成。

旅游工艺品商铺及食街产权商铺以小面宽长进深及大面宽短进深等产品类型，以及下店上住，前庭后院，中天井结构，定位小型商铺或旅游纪念品商铺食肆大型餐饮品牌店，可弹性变更用途为家庭式旅馆。

原生态国际文化艺术中心建成后丽天边城将建成中越文化艺术交流中心，常年举办艺术文化演出和巡演文化研究论坛，成为对接中国东盟各国文化交融旅游圣地。

六环境影响分析及节能措施项目对生态环境影响及防护措施施工期生态影响施工期由于施工区域堆满砂石水泥管弃土，对景观造成不利影响，施工中使用机动车辆产生废气和使用沥青以及各种装修材料产生废气会对周围民众身体健康产生不利影响，施工期使用设备和机动车产生噪声，将会对该区域声环境造成定影响。

但施工期这些影响是短期，局部，可逆。

通过对施工人员进行污染控制教育，专人负责施工污染控制工作，实行项目工作责任制，可有效减少施工期对生态环境影响。

营运期生态影响项目设计绿化率达到，项目建成后能形成较好生态景观。

项目绿化以乔灌藤草结合，种植高大乔木，树种以用本地种为主，注重防止外来物种入侵。

尽量减少硬化地面，采用透水地砖，利于雨水补充土壤，以便植被生长。

项目节能措施项目节能设计严格按照中国节能规范以及广西居住建筑节能设计规范要求进行设计。

建筑朝向尽量采用南北向置，各门窗洞口尽量设计遮阳构件。

设计在立面上采用部分漏空，以利于通风。

项目节水措施项目卫生洁具全部选用节水零配件，经常操作使用水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。

公共卫生间洁具采用红外线感应冲洗设备，对节约水量及防止交叉卫生污染起到很大作用。

充分利用城市管网压力，以便于节省水泵能耗。

每个止回阀都设有旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合格者可及时检修更换，避免失灵时所造成水量及能源浪费。

七项目市场定位及市场支持项目市场定位项目定位为旅游休闲食宿等体综合旅游接待体系，市场价值在于对瀑布景点旅游接待全方位支持。

通过增设各种不同旅游设施，减轻游客对瀑布景点基础设施压力，延长游客停留时间，挖掘游客消费潜力，拓宽跨国瀑布旅游品牌知名度，从而促进当地经济发展。

二项目市场支持世纪初游客到访数量激增。

年略有下降，很大程度上是由于爆发影响。

到访游客数量以平均比例逐年增长，为项目提供了可持续发展市场基础。

详见附表二附表二到访游客数据年份总数增长百分比本地游客海外游客日最多到访人数数量比例数量比例平均增长率三项目物业经营模式对项目度假型酒店采取售后返租形式将度假型酒店使用权进行出售后，将管理权收回，统交给专门酒店管理公司进行经营，并对度假型酒店经营所得与客户进行分成。

方面避免了度假型酒店分散管理，导致服务质量参差不齐另方面可以实现项目迅速回款，减轻项目资金压力。

对产权商铺以出售为优先原则，以市场竞争调配项目内供应旅游纪念品或商品是最符合游客需要。

狮子山酒店及会议中心，建设后将借鉴国际流行项目开发管理模式由房地产有限公司聘请专业酒店管理公司统管理。

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