丽江天雨大酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

港铁路穿境而过。

紧邻国际，海上运输也十分便利。

个纵横交错高度密集交通网络正在形成。

公路改造号线年内开工快速干道期明年月通车，区交通压力有望得以缓解，交通状况将彻底改变。

服务设施区文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面建设已日益完善。

目前，全区颇具定规模综合市场和肉菜市场个，已形成了以第市场商业街为中心市场网络，拥有较大规模宾馆酒店家，区现有唯两家四星级酒店全部在。

镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。

投资导向根据丽江市区总体规划，区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

投资导向项目改善基础设施，改善生活条件项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集大型工业项目市场广阔，附加值高大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目供应市场基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，区近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大变化，勾画了个现代化花园式文明城镇雏型。

以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使发展为个拥有多家企业超亿元财政收入工业重镇，成为丽江中心城经济走廊，经过十多年发展，区已成为外商竞相投资黄金宝地。

区已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成多功能方便快捷金融服务体系。

各种金融机构办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用。

年月底，全区银行存款余额达亿元人民币。

工商税务保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业发展注入了活力，保持了区良好经济秩序。

区各项建设均取得了显著成绩，先后被评为中国乡镇之星，全国乡镇投资环境强和国家卫生镇，是云南风景旅游地区颇具盛名旅游业卫星城镇。

房地产发展趋势目前有中心花园华城广场三期广场四期名门世家之城等大盘供应。

相对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政形象已经得到改变。

现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变。

今年，占地面积万平方米低密度大型社区怡美山庄地产万平方米项目都加快建设进程并相继发售。

至此，提升形象和悉数到场。

而品牌地产到来对于个片区带动，无疑预示着房地产发展趋势向好。

目前正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之时已经指日可待。

酒店市场分析酒店市场现状调查规模及入住率酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成酒店间四星标准房高级房豪华房豪华套商务套总统套房以本地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客酒店间年底批四标准房高级豪华房豪华套房往来丽江商务人士星商务套总统套游客其他酒店间无普通单人房豪华单人房豪华双人房本地各公司客户为主，较多外籍客户酒店间年底批三星标双房标单房豪单房豪双房豪华行政套房以国内港澳台商务人士为主，外籍游客为辅，本地客源少中心间无试营业标准间豪华单人套房豪华双人套房商会各公司客户及部分长驻商务人士小结区域内暂时无连锁式酒店，较大规模酒店较少，仅有家。

真正具有四星级酒店正式资质只有酒店家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书酒店。

从整个区来看，酒店业仍然相对发达酒店在规模上都比较小，客房数在间以上只有酒店和酒店两家，其他均不到间酒店入住率都比较高，维持在水平。

以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户各酒店客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高客房。

酒店市场现状调查价格及配套设施酒店名称价格构成元配套设施备注酒店标准房高级房豪华房豪华套商务套总统套房中西餐桑拿中心夜总会咖啡厅配套设施整体档次高档，但经营般酒店标准房高级豪华房豪华套房商务套中西餐，夜总会，桑拿，露天泳池，网球场，健身房，棋牌，桌球，乒配套设施高档并富有特色，是主要利润来源总统套乓球酒店普通单人房豪华单人房豪华双人房美容，桑拿，中西餐配套设施简单宝丽酒店标双房标单房豪单房豪双房豪华行政套房歌舞厅，西餐，桑拿，中餐配套设施简单中心标准间豪华单人套房豪华双人套房银行，化妆品药店，商会，公寓写字楼中西餐厅。

具有公寓和写字楼，是复合型酒店物业小结各酒店客房价格般在对外公布价基础上给予很大折扣，般在折左右。

标准房价格般在元之间，套房价格般在元之间各酒店都具备基本配套设施，如中西餐桑拿夜总会等，但经营般，比较好有酒店娱乐餐饮设施，已成为其主要利润来源。

结论公路改造号线年内开工快速干道期明年月通车，区交通压力有望得到缓解，区交通状况将彻底改变伴随着品牌地产不断进入，各项基础建设不断完善，目前正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之时已经指日可待丽江市现有唯两家四星以上级酒店全部在，连锁式酒店在乃至整个丽江市尚无家，有绝对稀缺性。

因此，项目销售所面临是基本无竞争对手市场区酒店业代表了整个丽江市最高水平，但仍然存在整体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于目前整体房地产市场高速发展已略显滞后。

从长远来看，在经济和房地产市场快速带动作用下，酒店业发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。

第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标建筑面积不包括地下车库配套面积客房面积其他面积层数共层层商业配套层设备层层酒店客房层办公客房总数间标准客房套高级客房套豪华客房套豪华套房套商务套房套总统套房套酒店配套设施构成休闲娱乐层西餐厅酒楼中餐厅层皇宫桑那中心仙客来夜总会层交通条件及周边配套分析位于区经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了区政府局所新亚洲广场百货等行业机构紧邻公路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。

项目分析分析优势项目位于区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大发展商属于雄厚资本实力当地民营控股企业，能给客户以强大品牌信心项目本身已具有定酒店客户资源贮备，有庞大潜在客户群基础。

劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会国家重点发展中西部地区带来政策利好，为项目良性发展奠定基础丽江市旅游业基础深厚，有固定客源酒店位处风景旅游区，全国乃至全世界游客较多交通便利，丽江市后续发展有望建立更方便交通设施等品牌开发商开发大盘步伐日益加快，带动整个房地产市场快速发展，区域形象迅速提升连锁式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，外部环境极其优越本地居民收入增长迅速，消费能力增强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈，市场潜力巨大。

威胁作为新兴酒店经营模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策正在收紧物业税开征等给项目经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，吸引周边客户关注利用酒店本身所具有丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，以老带新，迅速扩大客户群强化利用发展商良好社会资源和政府资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。

两大策略化解劣势与规避风险对项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案，吸引客户消费针对自身酒店配套设施经营劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用当地政府支持优势，对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，得出结论本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价酒店项目在片区目前仍属于独无二房地产产品类型，但在整个丽江房地产市场来说，属于中档连锁式酒店项目。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计酒店经营压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力。

整体来看，酒店以连锁式酒店方式经营是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及丽江市利好影响，本项目前景展望非常良好。

市场定位及项目评估市场定位作为重要卫星城镇，直以来在经济发展中都占据着非常重要地位。

从年花园推出，房地产发展就引起了市场关注，但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上消费者以外地消费者为主，本地居民较少，是个外地消费群体占主导地区。

因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争。

无论从地理位置还是酒店房地产产品水平来看，酒店都是丽江市房地产市场重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。

随着公路改造方案确定和号线开工，等品牌发展商进入，房地产市场十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。

项目评估在整个市场中，酒店作为目前唯连锁式酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决或缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款加入连锁式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定价格将酒店所有权与经营权同时转让方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让较难找到买家丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，可能造成对投资者资产损失。

小结基于以上分析，酒店整体转让能次性回笼较多资金，虽然会造成投资者资产损失，投资者也会失去对酒店经营管理权。

但是，此种方式符合投资者对酒店最佳出路要求。

项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店经营管理权，但不符合投资者对快速回笼大量资金要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。

因此，此种方式仍然不是对酒店最佳出路要求。

整体加入连锁式酒店概念即将酒店客房整体经营权交与连锁式酒店管理结构管理，投资者拥有所有权，可以即时回收部分现金，同时