义乌小商品市场项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

销售价格商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。

其中层主路售价最高达万，平均万，二三层从元不等。

销售均价万左右。

公寓部分，目前未进入市场销售阶段。

项目商业状况商业产权年。

项目二三层全部进行销售。

该项目业态定位较为齐全，相对丰富。

具体为楼线品牌服饰餐饮名品珠宝等。

二楼中档服饰餐饮。

三楼休闲娱乐场合，如酒吧茶座等。

销售分析整体销售状况良好，商业部分层沿路位置基本售罄，其余也只有少量铺位。

由于其宣传力度大，广告覆盖面较广，从而吸引了之众多消费者，目前销售率达左右。

小结该项目位于中心商业附近，商圈成熟，商业氛围浓厚，商业地段优势明显，升值潜力大，故投资价值较大，易吸引人眼球。

其次，商业体量大，业态全面，易于集聚人气。

但是该项目价格过高，居于周边楼盘之首。

青都国际步行街在售项目概况项目位于驼山路与前营子大街，由青州青都房地产开发有限公司投资建设。

项目总占地面积万，总体量万，总体规划建造幢小高层，幢多层。

其中栋小高层层为商业用房，层以上是商住公寓其中商业步行街南北长米，东西跨度米，总建筑面积万平方米，发展以城市高档休闲娱乐餐饮文化旅游购物为体特色商业。

价格商业部分步行街分层单位与层单位，价格在万单位起，面积从平米平米不等。

商业部分目前该项目商场部分层销售完毕，商场三四层招商。

商业中主推步行街。

步行街均为沿街门面房。

销售分析项目位于青州核心商圈中心广场辐射区，地理位置般，只有借助项目前期推广，故开盘时其商业部分销售般。

小结项目周边交通配套等设施不够完善，但是该项目距离中都财富广场步行街较近，作为同类型物业，在接受其商圈辐射力同时，也被其分散了部分客户。

第五章场址选择与建设条件场址选择项目选址在青州市区，东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线。

地块总面积亩。

地形成梯形带状，地势平坦，周边环境适合商业项目开发。

项目自然条件气象条件属暖温半湿润大陆性带季风气候，主要特点是春季温暖大风多，夏季炎热雨集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪，年平均气温在之间，年平均日照时数为小时，无霜期平均为天。

四季分明，适宜多种农作物生长。

经济建设条件近年来，在中央省和潍坊市委市政府正确领导下，市委市政府团结带领全市人民，心意抓发展，同心同德建强市，两个文明建设不断取得新成就。

先后被评为全国农村经济综合实力百强县全国科技工作先进市全国文化先进市全国体育先进市，连续三次获得全国民族团结进步模范集体等荣誉称号，是国家卫生城市中国优秀旅游城市。

年全市共完成地方财政收入亿元，同比增长。

城乡居民存款余额达亿元，增长。

今年全市完成国内生产总值亿元，比上年同期增长其中，第产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元，较上年分别增长和。

完成财政总收入亿元，地方财政收入亿元全社会固定资产投资亿元，增长。

农业经济，围绕创收创税创汇创流，大力推进农业经济结构战略性调整。

在抓好优质高产粮食生产基础上，重点发展瓜菜果品畜牧花卉四大特色产业。

今年瓜菜总产万吨，果品总产万吨，花卉面积万亩，畜牧业总产值亿元，四大特色产业产值已占全市农业总产值以上。

农民人均纯收入元。

大力推行标准化生产规模化经营专业化协作系列化服务，初步构筑起种养加产供销体化新格局。

在蔬菜加工食用菌加工肉制品加工果品加工等方面，已建成规模较大龙头企业家，增强了辐射带动能力，促进了农副产品转化增值，增加了农民收入。

成功举办了第三届山东省花卉博览会暨山东青州花卉交易会，以花为媒，共图发展，促进了国内外经济交流与合作。

在全省率先建成农药残留检测中心土壤肥料质检中心，谭坊西瓜弥河银瓜冬雪蜜桃等个农产品获全国名牌，东高韭菜高柳西红柿等个农产品通过省级以上绿色食品和无公害产品认证，标准化生产基地达到万亩，被农业部列为全国瓜菜安全用药示范区。

工业经济，坚持面向市场，分析市情，牢固树立工业立市经济工作基本指导思想，上退联并举，增创新产业优势规模优势和竞争优势。

上，就是以新上项目带动结构调整，组织实施双十工程每年新上个投资万元以上项目，重点支持个年销售收入过亿元利税过千万元企业，实行滚动考核，落实领导干部支帮促责任制。

今年完成更新改造投资亿元，增长，实施技改项目个，高档涂布印刷纸热电联产期工程薄壁钢管生产线等批重点项目相继投产发挥效益。

型挖掘装载机烟酸占替诺注射液等个产品填补了省内空白或在国内领先。

食品医药机械设备造纸包装精细化工新型建材等已成为青州工业支柱行业。

退，就是国有集体资本全部退出地方企业。

基本完成乡镇以上企业公司制改造。

家市属企业完成了国有集体资本退出，盘活存量资产亿元。

初步建立起企业法人治理结构和新运行机制。

联，就是坚持不求所有，但求发展原则，引导地方企业进行跨地区跨行业跨所有制产品联合技术开发和资产重组。

年全市限额以上工业企业完成工业增加值亿元，实现销售收入亿元，实现利税亿元，分别增长和。

民营经济发展迅速，个体工商户发展到万户，私营企业发展到家，注册资金亿元。

其中，限额以上民营企业达到家。

年民营经济提供税收亿元，占地方财政收入比重有较大幅度增长。

去年月，被省政府授予发展民营经济先进县市区称号。

第三产业更加繁荣。

各类市场发展到处，年交易额达亿元。

其中，过亿元处，东方商贸城瓜市副食品批发市场摩托车市场汽车农机市场个体私营试验区年交易额均超过亿元。

第三产业增加值已占国内生产总值。

旅游业，按照中国优秀旅游城市要求，对旅游市场进行整顿规范，并加大宣传促销力度，举办金秋旅游文化月，初步形成历史文化游览区自然风光游乐区民族民俗旅游区和休闲生态旅游线观光农业旅游线三区二线大旅游格局。

全年共接待海内外游客万人次，实现门票收入万元，旅游总收入亿元。

对外开放，以组织开展全民招商引资行动作为突出重点，着力营造人人都是投资环境，处处维护开放形象浓厚氛围，使外商外资成为我市经济发展重要推动力。

招商引资出现了向大项目倾斜向高新项目倾斜向农业龙头项目倾斜向加工贸易项目倾斜可喜局面。

年招商引资到位资金亿元，潍坊市外开工建设项目个，其中过亿元个。

对外经贸，着力实施走出去战略。

自营进出口获权企业发展到家，年实际利用外资万美元，完成出口创汇万美元，海外办企业迈出新步伐，劳务输出拓展到德国俄罗斯日本等多个国家和地区。

加快城市化进程。

树立城市建设新理念，突出抓好经营城市社区建设小城镇建设。

按照建设现代化中等城市目标，加快城市基础设施建设，完善城市功能，增加城市吸引力和容纳力。

城区绿化覆盖率达到，被评为山东省园林城市。

重点组织实施城市形象工程，规划建设云门山广场，实现路灯路品，城市形象进步改观。

规划建设新环城路，城区规划控制面积由平方公里扩大到平方公里建设条件建设用地现状建设用地为毛地，尚有火力发电厂和办公大楼需动拆迁。

周边交通现状建设用地周边交通状况良好。

第六章建设内容与建筑方案建设内容项目总占地面积约亩。

规划建设总建筑面积万余平方米。

其中商业配套式公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。

容积率。

其中建筑形式为多层小高层及商业裙房商业内街互补商业综合楼。

建设方案空间布局青州义乌小商品市场由栋层综合性商业大楼，栋层商业配套住宅楼及层沿街结合半开放内商业街裙房组成。

沿着东街布置层高沿街商铺，吸引各种类型商家入住，既提高了地块商业气息，又给居民以极大便利。

同时，商铺与商业配套住宅之间保持足够间距，将可能喧嚣阻挡在家门之外。

此种布局相应在主干道和居住区之间形成缓冲空间，隔绝了都市嘈杂。

建筑设计住宅公寓由简单房到豪华房，采用梯两户和梯三户布局。

各公寓单位平面布局简单实用，围绕公共与私人空间概念，精心组织内部空间，各个功能空间层次分明顺序布置。

所有客厅和主卧室朝南布置，尽享优美景观和阳光。

大部分户型客厅餐厅完全分开，创造舒适就餐空间。

大部分主卧室布置宽敞明亮转角窗，将优美绿地景观引入室内。

厨房和卫生间都有自然采光和通风。

交通绿化内外街结合半开放步行街结合共享空间。

街景绿化空中绿化庭院绿化开放绿化。

交通空间组织由条环通道路系统形成车流线，每栋建筑入口和大堂都位于北面，由环通车道相互联系，通往小区出入口，并满足消防车道环通要求。

为了创造舒适宜人生活环境，规划中充分利用各种手法，塑造丰富景观空间。

建筑和道路布置围合出中央花园，曲幽人行小径将各个高低起伏小型园林相互连接，散步道掩映在绿树丛荫中，园林小品错落其中。

巧妙布置小广场成为市民交流好去处。

立面设计建筑立面运用简洁线条，转角窗凸窗挑板架子等元素，组合成现代大气丰富立面效果。

沿街商业建筑采用弧形顶面底层外廊等处理手法，立面效果精致又极富现代感。

结构设计钢筋混凝土框架剪力墙。

抗震设防类别为度。

本工程是由住宅公寓及栋综合性商业楼及层商业裙房建筑局部层组成商办住建筑群。

下设地下室，由地下汽车库连通。

采用钢筋混凝土抗震墙结构体系，商业采用钢筋混凝土框架结构体系。

商业建筑利用天然地基。

楼屋面采用现浇钢筋混凝土板。

桩为混凝土预制桩或预应力管桩，商业建筑与主体设沉降缝。

地下室及地下车库防水等级为。

结构计算采用•系列软件。

建筑消防室内消火拴系统，室外消火拴系统室外消火栓室内消火栓高层地下车库商场消防泵直接从市政给水管网抽吸加压供水。

办公及商场设自动喷水灭火系统，喷淋用水量。

喷头动作温度均为。

灭火器配置全部采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器，在建筑内适当位置布置。

消防排水消防电梯井底边设集水坑个，各集水坑内设两台潜污泵用也备，由集水坑内水位控制启停。

供电供电系统及设备严格按工业与民用及以下变电所设计规范低压配电装置及线路设计规范。

场内设置中心变电站座，设计六台变压器，即可满足项目供电需求。

电源由电力网接引电源，用地下电缆引至配变电站，双路电源同时供电。

配电室将电源电压降至使用电压。

下面用电主要空调电梯给水供热送风排风等设备用电及室内外照明和电器设备用电。

供电负荷计算详见电力负荷计算表。

通信每户至少引入二门，每户设置通信终端盒。

内设通信中心机房，电话通信总线埋地引自通信局网。

本工程采用电信宽带网，在小区内集中设家庭信息箱。

信息双孔终端从信息配线箱中引出。

每户设个信息点。

中心机房设光缆设备及电信宽带设备和等设备。

电信宽带网传输主干线采用电信电缆，支线采用超五类作为信息介质。

有线电视本工程设置双向有线电视系统并与市有线电视网连通。

有线电视机房设于小区管理中心，有线电视电缆埋地引入。

有线电视信息传输系统采用分配分支方式，邻频传输。

电视终端电平值为。

给排水给水本工程由市政两路给水管道分别引入管道在小区内成环状供水。

地下车库及三层商场由小区市政供水管网直接供水。

高层住宅均采用贮水池变频供水用户方式，在地下车库集中设置生活泵房内设贮水池及高低区变频供水设备。

低区供应层及以下用户，高区供应跃层包括跃屋顶消防水箱。

用水标准住宅生