义乌市曙光国际大酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（25页）

第七章专业技术方案第节总平面图布置及建筑结构详见义乌市曙光国际大酒店规划建筑方案设计文本。

第二节排水研究依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范室外给水设计规范生活饮用水质标准污水排入城市下水道水质标准进行设计。

二给水方案本项目生活用水使用市区给水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，酒店用水由酒店设备处理后供给。

三排水污水要达标排放，生活污水统由市政污水处理系统处理。

第三节电气及通讯工程设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范建筑物防雷设计规范等进行设计。

二供电方案本工程用电电源由义乌市区电网配送，用电设备总容量约为，其中消防应急负荷。

按规范规定，本工程除消防用电为类负荷外，其余为二类用电负荷。

照明配电电源引自变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换，大楼设置自备应急用电系统。

三消防以级防火保护对象在供水供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。

四防雷接地屋顶与环状避雷带相连。

引下线间距不大于，同时要采取防雷电波侵入措施。

工作接地电力设备保护接地防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于。

五通讯电视网络系统本工程通讯电视网络系统采用综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行通讯，电视，网络工程建设。

六闭路监视及电子配载系统地下车库入口处设置车辆和驾驶员管理智能卡管理专用机。

装设闭路监视系统，通过安装于各出入口摄像机监视车辆出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器视频切换器监视台等设备。

七广播系统设广播系统，平时用作播放音乐通知等，紧急时用于指挥系统。

第四节物业管理方案物业管理费是极其重要服务性工作，它直接关系到整个项目开发能否顺利实施和建设者信誉。

组建高素质物业队伍，配备服务质量高业务技能过硬训练有素物业管理人员，统管理。

物业公司下设办公室财务室物业管理部保安部物业管理部分设信息数据中心治安保卫设施维修环境绿化四个管理小组。

人员编制如下经理名副经理兼日常接待名财务兼档案管理名信息数据管理名维修水电工机械工泥工名环卫兼绿化名保安名共计名机构设置如下经理室办公室物业部第八章收益分析第节曙光国际大厦收益分析主楼部分以年使用权次性招租方式招商平方平方万元平方年平方万平方年平均值为亿元部分以每年收视形式招租，平方年起，平方元平方万元裙房裙房平方以年收益平方计平方万元车库车位计，以年收租万元车位计万元万元小计亿元万元年管理资金成本注写字楼主楼租金以万年收益车库以每天每位收入停车年计，约为元天年年同类五星标准顶级写字楼有产权证销售估价约为万元平方，万元平方。

以无产权证加权估值财务部保安部信息数据中心设备维修组环境绿化组第二节曙光国际大酒店收益分析客房客房间，以入住率，平均每间每天元计，为天万元其中，客房即间作酒店式公寓使用权出让年万万元，而间客房与业主经营分摊为则，不损万元则，客房收益为万元年收益万元次性收益管理成本餐饮万元毛利日万日以利润计万元日则年收益为万元娱乐设施万元毛利日其它设施万元毛利日车库小计车库车位个，年收益为万年万小计亿元万元年项目管理维修资金成本第三节项目总体收益分析项目总投入亿元减去次性收益亿元及亿剩余资金，成本为亿元，以十年为回收期，则资金成本为亿元两幢大楼每年管理维修成本为万元十年总成本为亿元年收益万元回收期预结亿元亿元折年前项中折，指收益中应扣除税费，多种规费包括工会费用教育基金财产保险等，以及不可预见费用。

第九章环境保护与节能第节环境现状水质状况从现状监测数据分析可知，项目周围地表水水质均能满足地面水环境质量标准Ⅲ类标准要求。

大气环境项目所处区域环境空气质量功能类别为二类功能区，环境空气质量执行环境空气质量标准二级标准。

项目所处区域空气环境质量现状较好，区域环境空气质量符合环境空气质量标准二级标准。

声环境项目位于城市中心商务区，项目所处区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准类标准。

项目所处区域环境噪声现状符合城市区域环境噪声标准类标准。

第二节主要环境目标区域环境空气质量应符合大气环境质量功能区划要求环境空气质量标准二级标准。

区域环境噪声应符合声环境功能区划要求城市区域环境噪声标准类标准。

第三节施工期主要环境影响施工噪声建筑施工设备如推土机打桩机水泥搅拌机等噪声将对周围环境产生影响。

建筑废物基建过程将产生定量建筑垃圾，若处理不当也会对环境造成定影响。

扬尘基建中建筑材料砂土石等在运输装卸过程中将产生扬尘，对周围环境和景观会产生不良影响。

尾气施工车辆排放尾气。

主要大气污染物等。

废水主要来源于混泥土搅拌养护等过量用水，若防范不当也会造成对周围环境污染地表开挖水土流流失地表开挖雨水冲刷引起水土流失。

虽然这些不利影响是短暂和不可避免，但仍要采取防范措施，使项目施工期建设对环境影响减少到最低程度。

第四节施工期环境保护措施施工过程中应严格执行建筑施工场界噪声限值等有关规定，施工场地周围搭建临时围墙，并尽量避免在夜间进行施工。

施工中固体废物应及时清理并运走，避免造成二次污染。

尽量避免在雨季开挖土方，节约建筑用水，防止溢流，要搭盖堆料工棚等，减少雨水冲刷。

施工各类机动车辆应保持车况良好，减少废气排放量。

运输道路施工区应定时洒水，进出施工车辆也应冲洗，抑制粉尘飞扬，减少粉尘污染，改善工人施工环境。

选用效率高噪声低施工机械设备。

施工人员生活垃圾应及时收集定点堆放，由环卫部门定期统清运处理。

施工场地应根据闹静分开合理布局设计原则，使高噪声设备尽可能远离噪声敏感区。

施工单位应严格执行上述环保措施，根据相关环保规定及建筑施工条例，将项目施工期环境影响减少到最低程度。

第五节运营期环境影响分析主要污染源说明废水办公区废水，客房使用废水，酒店配套项目废水为三类主要废水项目。

废气主要是车辆废气及餐饮业废气。

噪声主要为机械设备运行产生噪声，娱乐业噪声固体废物般写字楼办公废物，客房生活垃圾，餐饮废物。

污染处理措施污染源中三类废气噪声固体废物按般环保要求处理。

污染源中废水项，应配备专门环保设施，按金融商务区各有关污水排放指标达标后排放。

娱乐业噪声，建议在室内装饰设计中给予处理减轻。

第六节节能为了减少能源消耗，拟采取以下措施采用低压电容补偿，减少无功损耗。

二公共场所选用节电发光效率高新光源和照明灯具，减少用电负荷。

三供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线电缆供电。

四加强用电管理，减少耗能，用电引入智能系统。

五建筑材料节能，包括外墙装饰玻璃。

第十章经济评价根据第六年投资结算及投资计划，总投入为亿元，投入期为年月至年月部分支付延后至年二根据第八年收益分析，总收入为次性收入亿元及年收益亿元折，投资回报期为十年。

三资金筹措方式投资商出资亿元，社会融资亿元，银行借资亿元。

四项目投入运营后，年产值亿元，年利税亿元。

五酒店投入运营后，管理维修成本万元年。

该成本不计酒店服务人力成本，物业管理成本。

六财务效益分析投资利润率以亿元计投资利税率以亿元计投资回收期年七不确定性分析盈亏平衡分析近十年间，国际形势大体稳定，国内社会经济形势大体持续前期格局，国家政策不会变，社会生活水平有增无减，而人力资源管理逐渐在项目管理成本中会增加比重。

十年后，随着中美关系不确定性，不能肯定国内相关经济政策不会出现调整及有其他影响。

结论，项目盈利方向性可以肯定，盈利率不能确定，但能保证在亿元亿元∕年以上。

敏感度分析本项目应关注项目总体安全，以确保经营稳定性。

酒店消费带有法律敏感性，管理中法律贯彻与实施是确保长运不衰诀窍。

应避免在金融商务区中同项同质恶性竞争。

曙光国际大酒店招商对象及招商时机选择，具有相当高敏感度。

第十章结论曙光国际大酒店，曙光国际大厦项目位于义乌市国际商贸城金融商务区，地理位置独特，区位优势明显。

项目建设具国际领先标准，项目经营也必将得曙光控股集团实力支持，项目开发多方面条件都非常成熟可靠，必将对义乌产生正面社会经济影响，同时也对曙光国际酒店品牌产生向上推力，为曙光国际走向更大舞台作出应有贡献。

综上所述，该项目应该按原计划稳步推进，在稳定计划内产生应有社会效益经济效益。

国家级贸易综合改革试点城市文件义乌市城市总体规划金融商务区总体规划中国义乌金融商务区招商手册项目地块控制性详细规划及用地出让合同五研究范围依据国家有关法令政策规程规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设必要性建设规模建设条件市场预测投资估算经济效益和社会效益等方面进行研究。

第二章项目建设目及必要性第节项目选址及区位优势项目选址义乌市金融商务区地块项目区位优势义乌是浙江省中部重要中心城市之，是目前全球最大小商品集散中心。

被联合国世界银行等国际权威机构确定为世界第大市场。

义乌国际商贸城被国家旅游局授予中国首个级购物旅游区荣誉称号。

小商品海洋，购物者天堂已成为繁荣文明义乌市代名词。

义乌国际商贸城市场经营面积余万平方，汇聚个大类，个种类，万种单品。

市场成交额连续年居全国各大专业市场榜首，被联合国世界银行等国际权威机构誉为全球最大商品批发市场。

项目地块规划分析北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。

本案是理想酒店办公用地。

规划投资亿元立体式交通解决了金融商务区远期交通问题金融商务区毗邻地块均成为城市中心。

年月日出让亩土地，以亿元高价成为全国宅地地王。

年出让金融商务区地块，即义乌市世贸中心，以亿元单项投资米高楼成为浙江省地标建筑之。

第二节项目运作可操作性义乌市国际商贸城金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市社会经济发展同时，必将同时提升本项目开发层次，为项目运作创造了良好外部环境。

二投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大人才体系，又具有十几年酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功先天性基因。

三义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区具体工作，对多项招商引资都下发了成文优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。

四项目地处城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。

五国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力积累业务拓展，逐渐增强了对高档酒店高档写字楼市场需求。

六义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市第，经济发展水平已逐步向发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。

第三节项目建设意义及必要性浙江省作为中国经济大省，将逐步增加中三产服务业比重。

特别像义乌这样商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要地位。

二以国际标准打造中心之城金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融信息休闲娱乐服务等多方面城市综合实力，项目建设必要性不言而喻。

三曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区分项目，还有相关地域经济合作促进作用。

曙光控股集团必将促进台州温岭投资商进驻义乌，为义乌城市建