义马市狂澜家居建材城项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

因此受到大部分经营户支持和赞同。

也使本项目具备来自于经营户层面发展机会。

家居建材消费者对站式家居建材市场认可度家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为，对其无所谓业主占了，对其不看好占了。

所以还有部分消费者需要加强引导。

市民对站式家居建材市场认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型家居建材广场。

长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断询问价格，不断比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现站式家居建材广场后，集中产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低价格购买到所需要家居建材产品。

家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白点。

本项目出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好社会效益。

项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能存在以下不利因素经营价格与实际租赁价格之间可能存在矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租形式销售。

项目发展需依托强大广告宣传造势，将后期经营过程中价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度对区域概念和行业概念进行宣传推广。

区域商业氛围不成熟，招商难度增大。

化解市民对项目能否发展成功疑虑。

对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。

经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。

向政府申请真正能够落实到位税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策向经营户发动集中广告宣传攻势。

有潜在竞争对手存在，针对可能出现竞争对手，项目应尽快在年底之前启动第期广告投放。

九项目产品定位方案研究项目产品定位原则本项目产品定位应区别于普通商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业经营及招商需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观特殊情况综合考虑产品未来用途。

因此，产品定位应符合以下原则符合项目经济效益目标需求。

充分利用项目地处滨河路与振兴路交汇处，双面临路特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显优势。

在符合项目整体规划构思前提下，将临路商铺建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。

项目产品定位应充分考虑家居建材市场行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。

项目产品定位市场依据本项目产品定位市场依据以上海花苑房地产顾问进行义马市房地产市场及家居建材市场调查研究数据为主。

市场调查对本项目具有参考价值主要结论有商家对产品需求为层高在米之间面宽在米之间进深在米之间。

面积在平米之间，以平米每个铺位分割较为合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求客户。

项目产品定位方案整体建筑规模控制项目总建筑面积在万平米之间，商业用房规划为三层，单层建筑面积在平米之间层层高在左右，二三层层高在米左右，净建筑总高度不超过米为宜。

不含天花板及天际线高度户型规划临街商铺开间在米之间，进深在米左右，套内面积在平米之间。

二三层商铺套内面积规划在平米之间，具体户型面积根据建筑设计安排而定。

主要技术经济指标总建筑面积万平米商业面积万平米建筑净高米项目业态定位方案本项目将囊括以下业态，具体各楼栋业态定位方案如下瓷硅石料区玻璃型材加工区管材管件区五金灯具区太阳能区壁纸区油漆涂料区橱柜家具区门窗地板区橱柜家具区第四章效益及风险分析十项目投资估算项目投资估算表单位万元序号工程或费用名称估计价格备注土建工程万元按平米元土地费万元附属工程及项目配套万元配套费用按元计算勘探万元相关规费万元设计费万元按元计算水电增容费万元管理费用万元基本预备费万元合计万元注本报告撰写单位仅提出参考价格，以上数据均以商用建筑面积平米为基准进行估计所得，具体数额以实际操作为准。

根据初步估算，本项目总体投资成本大约为万元，此数据为基本成本投入费用。

十经济效益分析项目经营策略项目为层商业楼均实行出租经营办法。

项目出租价格建议根据市场调查结果及本项目成本情况，建议本项目采取租用模式时经营价格为层内铺出租均价元平米年二层内铺出租均价元平米年三层内铺出租均价元平米年价格说明目前该定价体系为项目初步定价，均为保守估计市场承受范围，在实际执行过程中，将根据市场反应适当地应用价格策略，适当调整部分楼层单位价格，圆满完成出租任务。

由此得出，本项目可实现收入预计为项目出租收入预测表名称建筑面积平米出租单价元平米年预计出租额万元层内铺二层内铺三层内铺合计因此得出本项目出租金预期收益为万元项目投资利润成本利润估算表序号项目金额备注出租收入万元折旧费万元年折旧税金及附加万元暂按估算管理费用万元利润总额万元所得税万元预估净利润万元本项目初步估算项目出租税后年利润约万元。

本项目出租和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目经营和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利出租带来威胁因素。

十二经济评价成本折旧费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本折旧费用和税收水平。

折旧费用因本项目为出租经营，因此考虑提取财产折旧及管理费用每年为万元。

营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税本项目暂预估为万元项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发出租税后利润万元年。

财务指标分析项目年净利率均达万元，本报告在财务指标分析后认为该项目收回成本约在年左右。

随着社会经济发展和项目日渐发展成熟，租赁费用提高及利润将大幅增长，加上项目资产升值空间，成本回收可缩短年，经济效益是可观可行。

十三社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为义马市商业圈内核心项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。

本项目建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前商铺设计总体潮流。

且布局合理巧妙，错落有致，为客户营造出个良好经营氛围。

项目建成后可形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动狂澜家居建材城周边物业价值提升。

社会评价定性城市发展影响改变义马市狂澜家居建材城周边临街经营状况，并将明显提升滨河路振兴路物业价值，有利于扩大城区有效使用面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。

对行业市场影响站式家居建材城消费模式，将彻底改变该市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。

为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居建材经营户能形成更为透明化，更为公平经营环境。

有利于市场产品质量和价格合理透明，从而保障消费者利益。

符合行业市场发展形势，行业集中将使本项目辐射到周边邻近县市，从而使义马市家居建材行业更具影响力。

本项目成功开发营业，将使大部分经营户仓库集中在义马市建材市场内，从而盘活目前陷入困境建材市场，使家居建材市场获得新发展机遇。

对其他社会因素影响本项目将在开发过程和经营过程中向社会提供就业人以上就业岗位稳定投资收益和较低投资门槛将为社会提供更为便捷和安全投资渠道消费者在家居建材消费过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到人性化服务。

本项目将为经营者提供优美经营环境。

，本项目开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显补充和带动作用。

综合评价本项目开发建设，有利于改善城市及项目周边街区环境，提升城市品位，美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益将有明显提高。

第五章研究结论和优化建议十四总体结论和优化建议研究结论在对狂澜家居建材城开发进行可行性研究后，本报告得出结论狂澜家居建材城开发将获得可观经济效益和社会综合效益，该项目可行，存在问题优化建议成本控制项目受成本影响较为明显，因地段区位优势暂时不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。

因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善成本控制体系，以保成本尽快回收。

开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润最为关键两个因素。

因项目用地面积有限，本报告内经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算，如建筑面积减少，则势必影响项目总体经营额度，从而影响项目利润。

本项目应在相关政策允许范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润最大化。

广告推广本项目广告推广意义非常重大，不但要对狂澜家居建材城商业圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值印象，获得强大感官冲击效应而且对本项目家居建材城定位进行宣传推广，传达投资概念和商机概念，瞄准主要经营招商客户群体并将广告网络延伸至周边县市。

政策支持项目应尽最大力度地争取政府相关方面政策支持。

在有关政策允许范围内，应该争取更为优惠开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商成功也将为项目投资者及进驻义马投资者创造更便利更具投资价值物业，开发进度项目应对开发进度进行严格把关，使项目争取在年内完成，尽而提升投资者和经营户信心，树立本项目在本地乃至周边几县市内行业领袖地位。

商铺处置根据对市民和经营客户调查，建议项目竣工商铺按照市场需求销售部分，并实行集约化管理，这样对于项目成本回收会更快，利润回收会更早，也打开了利润大幅增长空间。

项目招商项目应以确保当年月份正式启动广告宣传，月份左右启动招商计划，从而赢得市场先机。

并在项目推广和招商启动后，在适宜时间确定相关招商对象招商政策，为项目成功运营打下良好基础。

另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专业人士意见和建议，有关论证设计施工策划推广招商要紧密配合，对于建设过程中出现问题，应该用科学方法进行分析比较论证。

在设计和施工中，吸取其他地区家居建材市场建设经验，采用合理可行有效技术手段，确保工程万无失。

在项目策划运作上力求创新，以符合本项目定位前瞻性眼光进行整个项目全程策划工作，确保开发商投资者社会及其他合作企业取得更大效益。

义马市泰山路办事处狂口社区年月日可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目落成，方面将弥补义马市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适经营环境，也将为义马市提供与大中型城市保持同步家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障现象，为义马市民造福为社会提供了众多就业机会并将极大影响和带动周边街区商业发展。

尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少，加上观念陈旧认识不到商铺投资重要性，心只想着进企业上班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺收着年年上涨租金，要么自己亲自专业经营，获取更大利润回报，直看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺定要抢到手，本万利，投资就业安全可靠。

第二章项目投资环境及市场分