乐尚商务楼项目可行性研究报告投资建议书doc文档（90页）

县城常住人口已达余万人，莒南县天添乐超市有限公司，按照县政府出台关于加快旧城改造步伐布署，为进步繁荣莒南商贸经济，在充分论证莒南县经济发展现状和商业零售业发展趋势基础上，结合本单位实际，委托天元建设集团四公司对县城隆山路中段西侧原供销合作社龙泉商场旧址进行改造，建设处高品质标志性特大型购物中心，该中心地处县城中心最繁华黄金地段，中心建成投入运营后，将成为全省县级规模最大商贸中心，经预测，每年可实现销售收入亿元，实现利税万元，为社会提供多个就业岗位，能带动全县工业农业流通等十多个行业发展，为加快县城旧城改造和城市化建设步伐，促进全县三个文明建设持续快速健康发展会起到巨大推动作用。

通过整体分析论证，该项目属新型高档商业购物中心项目建设，项目选址符合莒南县城市规划总体布局，项目开发建设具有良好经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定抗风险能力，是安全可行。

第二章项目背景及建设必要性项目区自然经济和社会发展概况莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里，辖个乡镇，个行政村，万人口。

莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。

早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有向国古城遗址等多处人类遗址，文物保护单位处，有甲子山孙膑洞世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。

据考证，老子孔子大禹秦始皇诸葛亮苏轼等都曾在此活动。

莒南县是革命老区，被誉为山东小延安。

年月，这里诞生了中国共产党领导下第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。

莒南县近海临港，区位优势明显。

莒南地处青岛日照连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚山港公里。

兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西新建成同三高速公路经我县可直达厦门，新开工天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。

莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。

莒南县物华天宝，具有得天独厚资源优势。

莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达。

矿产资源丰富，现已探明可供开采矿石有金铁重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量亿立方米。

电力非常充足，电网可供能力万千瓦，新建千伏输变电工程可满足今后年发展需要水资源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座，总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技术学校家，年培训各类初中高级职业技术人才万人，劳动力成本低，劳动力市场发达旅游资源丰富，境内既有天佛风景区马鬐山风景区和沂蒙风情园等自然景观，又有八路军师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。

农业资源优势明显，花生板栗茶叶大樱桃苹果桑蚕黄烟等特产闻名全国，是全国最大花生加工贸易集散地，花生板栗肉类出口居全国各县区前列。

莒南县经济基础较好，发展后劲充足。

工业门类比较齐全，现已形成以轻工纺织化工机械建材食品工艺美术等产业为骨干新型工业体系，福瑞味精宇达墙地砖绿润板栗食品玉皇花生油等名牌畅销国内外市场体系健全，全县各类市场达处，大型超市连锁经营物流配送等现代流通企业达多家，年交易额多亿元经济外向度不断提高，全县有自营进出口权企业家，已形成花生加工工艺柳编石雕石刻纺织服装磨料磨具食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达大系列多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量，草柳编制品出口占全国出口总量。

年，全县完成生产总值亿元，同比增长其中二三次产业增加值分别完成亿元亿元亿元，分别增长，三次产业结构比为全社会固定资产投资亿元，同比增长地方财政收入亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

万元能耗下降。

莒南县投资环境优越，服务体系健全。

成立了政府行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行条龙全程服务。

深入开展了平安莒南诚信莒南文明莒南创建，在全社会大力倡导团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先莒南精神，大力倡树人人代表莒南形象，事事关系投资环境和进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办观念，营造了文明诚信安全公正开放社会环境。

不断加强载体建设，开发建设民营科技工业园已被列为省级开发区，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积平方公里，期开发平方公里，目前已有日本韩国新加坡港澳台和内地等个投资过亿元项目入园开工建设。

规划开发坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业优越条件，规划面积平方公里，期开发平方公里。

为进步加强招商引资步伐，县委县政府制定出台了系列招商引资优惠政策。

在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予定比例财政奖励返还。

对科技含量高投资规模大工业项目可以事议企策。

在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政贡献率给予定比例奖励返还。

对来莒南投资市场开发房地产开发项目，可以通过土地招标拍卖挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高投资回报率。

承办单位概况莒南县天添乐超市有限公司成立于年月，注册资金万元，总资产万元，现企业地址县城十泉路号，是家从事烟酒类茶叶乳和乳制品植物油冷冻饮品干鲜果疏及其制品蜜饯凉果糖类巧克力和果糖粮食及其制品肉及其制品水产品及其制品罐头蛋及其制品酱菜调味品饮料婴幼儿食品保健品散装食品预包装食品冷冻冷藏食品销售西餐主食热菜糕点熟食烘烤裱花制品豆制品香油加工销售日化针织服装鞋帽五金家电百货文体销售珠宝玉器照相器材摄像器材电话机眼镜零售民营商业流通企业。

公司现有职工人，下设办公室财务部供应部销售部仓储部人力资源部安保部物流中心天添乐超市及各乡镇天添乐超市网点十余处，是莒南县最大商业零售企业。

莒南县天添乐商贸中心购物中心楼将由天元建设集团有限公司四公司开发建设，项目建设将按照经济实用原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，项目建成后将产生良好经济效益与社会效益。

天元建设集团有限公司成立于年月。

公司注册资金亿元，公司下设办公室财务部技术部安检部预算部材料部审计部物业管理公司等职能部门及十几个建筑分公司。

该企在变电所低压侧集中设置功率因数补偿装置，按功率因数调节原则投切补偿电容器，补偿后功率因数达到以上。

本工程照明设计光源以高效节能灯细管三基色荧光灯为主。

本工程照明灯具选用高效节能型灯具。

般场所灯光由现场配电箱集中控制或就地墙壁开关控制。

第十章环保设计建筑专业依据民用建筑工程室内环境污染控制规范，为了保障公共健康，维护公共利益，本工程所使用建筑材料和装修材料均应满足上述规范中规定要求。

本工程属于ⅠⅡ类民用建筑工程。

给水排水专业管道安装均采用减震吊架。

管道穿墙刚性连接处需采取隔振措施，以避免固体传声。

粪便污水经化粪池处理后排入市政污水排水管网，最后排入城市污水处理厂。

暖通空调专业消声隔振各空调通风机房内墙门窗做吸音隔声处理。

凡有振动设备，如风机空调机组冷水机组水泵等设减振基座或减振吊架与设备连接接管上设柔性减振接头。

空调通风系统均进行消声处理。

所有风机进出口均采用减振短管连接，通风系统送风及排风机总风管上均设消声器或消声弯头。

水泵进出水管上采用不锈钢减振短管连接，使设备与输配管道隔离。

空气品质与废气排放空调房间根据房间功能送入室外新鲜空气，确保室内空气品质。

新风入口均设置过滤器。

卫生间设集中排风系统，高位排放。

本工程冷水机组制冷剂选用环保型制冷剂。

第十二章劳动保护设计设计依据中华人民共和国劳动保护法建筑机械卫生防疫等方面法律规范和规定建设部劳动保护规定民政部建标号文和规范要求进行设计。

变配电报警阀间等均按规范留有操作距离和建修通道，管道竖井设检修门。

有设备操作高度大于米。

有设备操作间设备间库房操作高度均大于米。

楼内除设备用房库房外设舒适性空调系统，并考虑宜人新风系统，确保合适循环空气量。

设计集中空调系统场所，考虑必需新风量，确保合适循环空气量。

第十三章物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案制定，对小区实行封闭式统物业管理，按物价局及有关部门规定价格，实行有偿服务。

物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。

物业公司要配备高素质管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。

物业管理服务内容及职责包括维护社区治安道路公建管线及设备维护检修水电暖供应管理环境卫生绿地维护及管理向入住居民提供需要商业服务小区其它管理事宜等。

物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成套完整物业管理体系，为业主营造个祥和安全方便优美生活居住环境。

第十四章投资估算与资金筹措投资估算估算依据山东省建筑工程消耗量定额山东省安装工程消耗量定额山东省建筑工程价目表山东省安装工程价目表政府及有关部门发布工程造价指标莒南县建筑材料预算价格其它相关资料总投资估算项目总投资万元。

其中土地费用万元，拆迁费用万元，土建及安装工程万元，基础设施配套费万元，其它投资万元。

资金来源及筹措项目总投资万元，资金由开发企业自筹万元，银行贷款万元，申请扶持资金万元。

第十五章财务分析成本构成土地成本万元土地出让金亩万元万元拆迁费用万元开发前期费万元规划管理费元万元规划设计费元万元设计费万元招投标费元万元质检费元万元监理费元万元勘测费万元放线费元万元消防费元万元地震设防费元万元避雷设施费元万元人防工程费元万元基础设施配套费万元城市建设配套费万元，区内配套设施工程费万元广场绿化环境智能化元万元给排水消防系统元万元灯光配电系统元万元广场地面万元工程其它费用万元电梯万元建安成本元万元合计万元第十六章经济与社会效益分析评价本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快城市化进程方针政策，项目建设是促进经济和社会全面和谐发展，解决县城品味低，提高城市档次重大举措。

莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是整个城区开发加快旧城改造，实施新轮城市总体规划重要组成部分。

项目建成投入运营后，将成为莒南县又个经济发展纽带和载体，达到改善投资环境，提高经济效益与社会效益巨大效能。

莒南县天添乐商贸中心商务楼建设不仅为城市发展提供了巨大商机，还为职工居民提供工作游憩场所，给来到这里人们带来现代社会丰富感和舒适感。

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