乐思老年公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档

同时项目建成后可带来很大社会效益和生态效益。

目前，广乐县修建老年公寓时机和条件已经成熟。

因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行。

综上所述，建设老年公寓是必要，项目是可行。

第二章老年服务机构发展和现状第节基本情况农村敬老院建设情况。

广乐县农村敬老院建设从年开始，经过年努力，于年实现了每个乡镇都有敬老院目标。

同时，根据上级有关精神，将广乐县农村五保户危房改造纳入统规划统实施统建设统供养四统范围。

于年争取上级资金万元，县民政筹资万元，申请省级补助万元尚未到位，合计万元，将新州安场和溪三个乡镇共户五保户危房改造纳入统建设，建筑面积均为，并将厨房厕所洗漱间沼气池等全部进行配套建设，截止到年新吸纳农村分散五保户人入住，集中供养率可提高到，增加个百分点。

保障措施。

是落实供养资金。

采取县级适当预算和城乡低保双线运行，把散居人员全部纳入农村低保范畴，集中供养人员全部纳入城镇低保范围，两类人员分别享受最高补助档次类档。

从年第季度起，农村散居五保户供养标准从每人每月元提高到每人每月元，年人均元，集中供养人员供养标准从每人每月元提高到每人每月元，年人均元二是对散居供养和集中供养五保对象全部参加农村医保，参合资金全额由民政缴纳。

对生病就医五保对象，按照广乐县城乡困难群众医疗救助办法规定，县合作医疗报销，县民政局报销含门诊费。

供养情况。

广乐县有农村五保对象人，采取集中供养和分散供养两种方式。

截止年底，已集中到敬老院供养有人，散居供养有人，集中供养率仅为。

管理情况。

是抓好敬老院管理人员和炊事员配备。

采取合同聘用管理，管理员和炊事员月工资都在元以上，并由民政局统缴纳社会养老保险和医疗保险二是抓好物资采购。

敬老院物资采购生活支付，采取每周公示，每月结算，让院民清楚明白三是抓好院民活动开展。

鼓励院民参加些力所能及劳动，如种菜养殖等，既能得到身体锻炼，同时创造收入在改善生活前提下作二次分配补助给院民个人，以激励他们劳动热情四是抓硬件投入。

年底，县民政局投入资金万元，给每个乡镇敬老院配置了吋液晶电视机台全自动洗衣机台大容量冰柜个，使敬老院生活条件得到定改善。

第二节存在问题集中供养数量少。

集中供养规模与社会经济发展农村人口老龄化发展需求不相适应，差距较大，绝大多数五保老人未享受集中供养待遇。

集中供养条件有待进步完善。

是部分乡镇敬老院没有土地和养殖圈舍，院民不能通过力所能及劳动如种菜养猪等增加收入，仅靠民政供养资金难以改善提高生活质量二是院民生活方式比较简单枯燥，身体锻炼设施不足，娱乐活动较少三是院民都是老人，没有专门安排健康体检，只在生病时到卫生院就医。

个别乡镇敬老院不在集镇，比较偏远，看病就医更加困难。

几乎没有集中供养女性五保老人。

社会关注度不高。

尚未形成全社会关心支持敬老养老事业氛围，各方过问支持敬老养老事业不多，捐助资金极少。

供养保障与政策法规要求有差距。

按照农村五保供养工作条例规定，广乐县五保供养资金每年由中央财政全额转移支付。

目前，全县分散供养人数为人，中央财政已转移支付万元，集中供养人数为人，中央财政已转移支付万元，合计为万元，而县财政近两年实际支付五保供养资金年为万元，年为万元，不符合政策要求。

为了做好农村五保供养工作，县民政部门只好把部分低保资金用于解决五保供养，用来解决全县低保人员资金被五保供养挤占，使本来应该享受低保部分人员未能获得低保。

第三章市场预测建设内容与建设规模第节市场预测镇老年儿童及残疾人服务机构现状据第六次全国人口普查数据显示，广乐县现有周岁以上老年人近万人，占全县总人口，孤儿人，留守儿童万余人残疾人万人优抚对象人。

儿童服务机构属于非赢利性社会儿童福利院，属于低档次儿童福利院，主要是解决农村无劳动能力无生活来源无法定赡养监护人儿童即三无等困难儿童。

目前城镇老年服务机构和残疾人康复中心还是空白，只有在各个乡镇建有福利性敬老院，二老年服务机构需求预测随着人们生活水平提高和观念改变，老年人入住老年服务机构比例还将增大，所以广乐县老年公寓建设显得十分重要和紧迫。

随着人们思想观念生活水平及家庭结构等因素变化，入住老年公寓已被越来越多人所接受。

投建老年公寓将有更大市场发展空间。

居住环境改变，更多老年人将选择到老年公寓中国是个重视邻里关系国家，但是随着社会发展，随着传统社区消失，更多人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是个不可逆转趋势。

有很多家庭子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居寂寞，越来越多家庭选择将老年人送到到老年公寓托养。

生活水平提高，上档次老年公寓潜力巨大随着社会进步，物质生活水平提高，家庭子女对父母越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活需要。

他们入住老年公寓，已不再只看重价格，而是更加注重环境服务配套设施人际交流等软硬件条件。

所以上档次老年公寓建设大有可为随着老年人生活改善，老年人健康状况大为提高，如果建有所老年公寓，能够提供舒适生活环境和和谐人际交流平台，让老年人在这里不但能够享受到老年公寓周到服务，也对老年人身心健康将起到积极作用。

第二节建设规模项目用地面积平方米，项目总建筑面积为平方米，其中社会福利院平方米，其中办公楼活动室门诊部平方米，住宿用房平方米食堂平方米。

残疾人康复中心平方米，其中康复中心平方米住宿用房平方米食堂平方米。

荣军院大楼，住宿楼平方米。

孤儿及托管住宿楼平方米。

接待中心楼平方米。

外来探望人员吃住接待幼儿学前教学楼平方米及相关配套设施。

市政配套设施工程其中道路建设平方米，绿化面积平方米。

活动用房平方米，所有建筑设计使用年限年，可同时供人餐饮服务和人住宿疗养规模。

二场址占地面积满足项目建设所需用地及绿化用地需要。

第三节自然条件老年公寓建设，其地址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内亩地，紧靠省道旁，用地条件成熟，项目场地内仅拆迁户房屋，共平方米搬迁场地内坟墓穴。

本项目建设地址地形为坡地，场地内及周围不存在溶洞活动断层塌陷滑坡等不良地质现象，区域地质稳定，地基持力层强度可满足建筑荷载要求，建设地址无不良地质现象，无影响建筑物地下水。

地基土质均为造。

在发展生产和日常生活中逐渐形成各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物追求与向往，激励着人们对生活热爱，代表着中华民族文明教化水平。

目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年长期发展，社会福利事业有了很大发展。

随着经济发展，社会事业全面推进，老人养老越来越多被人们所关注，该项目建设是与时俱进，是符合发展需要。

第四节项目对当地经济需求适应性分析由于本工程是个新建工程，建成后，方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众生活环境更加理想。

另方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会加速发展。

项目具有美化环境和提升城市功能等综合作用，是广乐县实施可持续发展战略需要。

加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化社会保障体系战略目标重要组成部分。

可以实现广乐县合理开发和高效利用资源。

该项目建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进纳雍县经济快速发展。

第五节项目对当地人民需求适应性分析广乐县老年公寓工程建设，能有效改善居民生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中些问题，实现人与自然和谐发展，满足人民日益增长物质精神文明需要。

第十五章风险性分析及对策第节政策风险针对本项目，其政策风险很小。

因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这工程建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。

因此本项目不会存在政策性风险。

第二节市场风险本项目最大风险来源于市场，因此设计初就进行了大量社会调查。

市场风险最大就是项目建成后定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重后果。

如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重后果。

但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人生活标准不样，因此在设计初就设计了不同档次居住标准，因此不会出现没有老人入住问题。

所以，此风险存在可能性很小。

第三节财务风险大多数建设项目都存在财务管理混乱事情，有时可能还会造成资金流失。

本项目建成后将建立严格财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。

所以，财务风险存在可能性较小。

第四节经营风险随着市场化竟争加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓管理水平还须进步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目特性范围对象等将通过流程化业务重组与外部机构合作如医疗护理知识等建立科学管理制度，提升老年公寓业务管理水平。

同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。

第五节其他风险中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。

根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知以及关于加快实现社会福利社会化意见，国家鼓励加大对老年福利设施建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。

因此，从国家鼓励投资角度分析，不存在其他方面风险。

第六节主要风险因素识别工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期延长。

二资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。

三外部协作条件风险交通运输供水供电供气电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。

第七节风险控制措施通过风险控制方式对可能出现工程风险资金风险招商风险外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施，以达到防范和降低风险目。

第十六章结论与建议第节结论该项目是重点招商项目之。

项目建成后，不仅能促进县城经济发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复托管等服务。

为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新就业岗位等方面都有明显效益。

该项目符合城市总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设计十分人性化，显得科学合理。

该项目在技术上是可行。

该项目建成后，有明显经济效益。

年营业收入可达万元，年纯利可达万元。

而且在税收上可以享受国家税收减免政策。

建成营运后，经济效益十分明显。

使之能越办越好。

随着经济社会快速发展和老龄化程度日益严重对老人实现托管，使之享受到更好护理是合服社会进程发展方向，加之国家对老人服务事业政策支持，老年公寓营运市场前景看好，有发展潜力。

因此，项目面临市场看好，安全可行。

经济分析表明，本项目在财务上是可行，该项目经济效益可观，年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额优惠政策，还