九龙园区C区商务中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（64页）

商务中心包括了写字楼宾馆超市等服务设施，能为园区企业带来方便，使园区设施更为完善。

由此可见，九龙园区区商务中心建设是促进经济发展，改善人民生活，提高城市竞争力项民心工程。

第三章总平面布置场地概述该项目位于重庆市九龙工业园区，用地呈长方形，东南西均为园区干道，北临规划建设用地，场地总占地面积亩，总建筑面积约，场地内现状地势高差不大。

该项目四周环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，环境优雅，是建设商务中心理想地点。

二建设指导思想和主要原则强调以人为本设计思想，处理好人与建筑人与环境人与交通人与空间以及人与人之间关系。

从总体上统筹考虑建筑道路绿化空间之间和谐，创造个宜于人居环境空间。

坚持社会效益环境效益经济效益统原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。

坚持实用经济美观原则，积极采用新材料新设备推广新技术。

贯彻环保安全卫生绿化消防人防节能节约用地设计原则。

三总平面布置规划目标营建具有现代感商务中心，带动园区局部经济发展腾飞，创造宜人高尚生活，在考虑社会效益，环境效益同时提升用地经济效益，使工程达到功能组织合理用地配置得当结构清晰道路顺畅配套齐全等要求，创造出以人为本尊重环境，舒适优美商务空间，同时具有鲜明地方特色和时代气息。

总体布局体现出人与环境协调发展构想。

总体布局符合规划消防人防环保防灾减灾等要求。

实现可持续性发展。

四总图设计总体布局项目占地亩，场地内高差很小。

本方案地块成方形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置，所有建筑以行列式布置。

建筑相邻间距采光面较大，满足防火与日照间距，大多在米以上，形成比以上间距，形成较好日照条件。

该项目场地中部是本项目集中建设商务服务等设施，其建筑周边留有大量活动场地，符合国家相关设计规范。

场地中部有超市大小餐厅商务宾馆等设施，还有供人们活动场地与绿化景观，使整个商务中心空间布置上有张有弛，空间感受丰富。

二交通道路组织项目主入口设置于商务中心正南面，主要供人流车流进出，出入安全，次入口设置于商务中心东面城市道路上，主要为缓解主入口压力，满足使用要求。

在商务中心内道路边，可考虑些室外停车场。

三配套设施根据本项目为商务区功能特点，其主要配套设施齐全，相配套有道路广场绿化。

五建筑设计平面设计写字办公楼部分本项目建筑平面设计考虑了安置房特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括写字楼周边开敞式绿化空间，在要求功能合理舒适实用前提下，结合了景观与朝向，保证各个单元开敞明快，同时满足私密性要求。

写字楼位于场地西侧，设计为层，层高米，正面设有个出入口。

写字楼正门外设有个较大室外停车场写字楼主要用于为周边企业提供品牌咨询战略策划融资租凭信用担保信用评定法律咨询会计等商务服务。

商务宾馆和超市商务宾馆和超市布置在场地中部，商务宾馆内又分为宾馆和茶楼，茶楼设计为层，宾馆超市均为层。

商务宾馆和超市主要为了方便园区内居民购物住宿和休闲。

餐厅餐厅分为大小餐厅两种，餐厅内均配置厨房个，大小餐厅位置相距较近，布置在场地靠东，均为单层建筑，餐厅外设有停车位。

餐厅主要是方便园区居民用餐。

小别墅小别墅主要用于居住或者办公，布置在场地中部靠北，紧邻餐厅，设计层数为层。

小广场小广场位于场地中部，是写字楼和商务宾馆之间过度区域，可供人们休息和活动。

二立面造型建筑立面总体采用多段式，用暖色为基色，给园区居民温馨感觉，配以灰兰色坡屋顶并和已建成还建房相互呼应协调，形成视觉社区感和标志感。

将出屋面楼梯间结合坡屋顶加以重点处理，立面形成高低错落，整个商务区风格统，以达到具有鲜明个性建筑群体形象。

三剖面写字楼写字楼建筑总高度米，层高为米，楼均为米，屋顶高米。

商务宾馆超市和茶楼商务宾馆超市和茶楼建筑总高度米，茶楼部分为米，层高均为米，屋顶高米。

餐厅和小别墅餐厅为单层建筑，建筑总高度小别墅为层，建筑总高度米，层高米，屋顶高米。

第四章建设内容及规模设计构思建筑平面布置根据房间使用性质功能要求，做到动静分区干湿分区，所有房间全明设计，避免产生过道空间，浪费有效使用面积。

项目房间采用集中布置，方便管线集中合并。

建筑设备和管线配置，在楼梯位置设置了有线电视通讯网络安全监控，三表出户等线路必要集中空间，便于管理与维修。

二建设内容建设内容主要包括写字楼商务宾馆包括超市和茶楼餐厅小别墅广场物业管理办公室以及相配套变电所和绿化。

三建设规模根据园区规划，综合确定本项目建设规模为总占地面积亩二总建筑面积写字楼部分写字楼主要分为大厅和办公室，楼内还设有卫生间值班室会议室电脑室文印室技术监控室物证保管室图书资料室。

写字楼总建筑面积。

商务宾馆商务宾馆内包括宾馆茶楼和超市，总建筑面积。

餐厅餐厅分为大小两种，总建筑面积，其中大餐厅，小餐厅。

小别墅小别墅总建筑面积，每层约。

广场广场总建筑面积约为。

四项目建筑指标表项目建筑指标表项目计量单位规划要求指标数值所占比例总用地面积亩建设用地面积总建筑面积绿地面积按功能性质划分商业建筑面积广场面积配套设施建筑面积二按地上地下部分划分地上建筑面积地下建筑面积停车泊位地面辆地下辆容积率不大于建筑密度不大于绿地率不少于第五章项目选址及建设条件项目建设地址项目场地位于重庆市九龙园区区内。

二气象水文条件项目区属于南亚季风环流控制范围，具备亚热湿润季风气候特性，复杂多样地貌类型，使其具有较明显气候垂直带谱结构。

区内气候特点是气候温和四季分明雨量充沛，具东暖夏热秋长气候特点。

多年平均气温，极端最高气温，极端最低气温，年总积温，最热为每年月中旬至月中旬，最冷为每年月下旬至次年月中旬。

全年平均降水量毫米，其中月春季平均降水毫米，月夏季毫米，月秋季毫米，月冬季毫米，降水量最多集中在夏季，占全年降水量，冬季降水量最少，只占全年降水量。

年平均无霜期为天，霜冻般出现在每年小雪至次年立春前后，即月轻者地面草丛上白霜，重者水田起薄冰，多发生于每次寒潮过后晴天。

整年多云雾，全年日照时间不超过小时，全年日照平均率为，月日照时间最多为平均小时，月平均日照时间小时。

春天为纯东南风，风力般级，夏季多东南风和西北风，风向不稳定，往往夹着雷暴，风力为阵性大风，最大可达级，伏天午时多南风，般级微风，秋冬季节为西北风，风向较稳定，最大级。

冬春季节多为高积云和层积云，云积稳定，终日笼罩，不见天日。

夏季多为积雨云和雷雨云，云层变化大，分布不均，积散较快。

秋天多为云朵，移动缓慢，显得秋高气爽。

三工，不干涉融资人融资操作监管融资人建设资金到位及使用情况按合同约定向融资人支付合同款项委托有资质机构对本工程进行概算审查工程全过程造价管理和结决算审查九龙园区区商务中心项目可行性研究报告监管建设项目进度，促使融资人在合同工期内完成项目建设按工程进度要求监督本工程进度情况，定期或不定期抽查工程质量，抽查本工程监理部门有关资料负责本项目投资控制工作，审查项目建设过程中新增建设内容和施工图重大设计变更内容，配合并接受审查单位对该项目审查工作审定工程建设组织大纲，并监督融资人按批准建设进度计划实施协助融资人与本工程相关部门工作委派项目管理人员处理相关事项组织并实施项目回购工作配合融资人进行工程施工招标或分包工作。

融资人主要权利义务组建与项目建设管理相适应具有法人项目公司，履行项目建设单位管理职责，项目公司成立不改变融资人对项目业主承担义务依法筹集项目所需建设资金，划入项目公司专户存储专账管理。

编制资金使用计划，报招标人审批，确保建设资金按使用计划及时到位负责对施工及验收阶段勘察设计服务工作管理，实施中设计变更应报招标人备案，涉及其他费用变化项目均需送招标人九龙园区区商务中心项目可行性研究报告审查批准根据相关合同约定向本工程相关单位支付合同款负责办理工程建设相关手续，交纳相关费用按设计文件组织工程建设，实施项目管理，负责组织工程竣工验收资料归档并移交配合并接受招标人及其委托审计或审查机构对项目建设全过程审计或审查监督接受招标人对自行组织项目招标过程监督，将招标文件报招标审查，将中标单位报招标人备案投保建设期相关保险，并缴纳因实施本合同项目所产生切税费，其中，建安营业税及其附加税按甲方代扣缴程序办理严格按照中华人民共和国建筑法建设工程质量管理条例及与工程建设相关规范标准法律法规等完成工程建设。

确保质量和工期，组织工程验收及移交工作接受政府行业主管部门监管履行建设工程质量管理条例中建设单位承担相关职责，并对工程质量终身负责。

六项目资金进度质量安全结算监控措施项目业主财务部每月日检查融资人本工程项目建设资金到位情况，核实各施工合同支付款项，如未按合同约定支付相关工程款，招标人将按应付工程款总额拖欠时间国家银行贷款基准利率九龙园区区商务中心项目可行性研究报告倍处以融资人违约金项目业主合同预算部每月日检查融资人对有关工程项目招投标情况，如有违反国家相关法律法规，招标人有权责令融资人按国家有关规定重新选择施工单位，招标人将按重新招标总额处以融资人违约金项目业主工程部每月日检查融资人对工程进度质量及安全管理，旦发现融资人因资金短缺或施工组织不力等造成工期延误，或存在严重质量问题，或发生连续安全责任事故，招标人有权责令其整改直至清退出场。

依据给招标人造成损失程度，融资人应按已完工程量价款至向招标人支付赔偿金。

融资人应在工程竣工验收合格之日起天内办理完工程结算审核，如逾期未完成工程结算审核，招标人将按工程结算总额处以融资人违约金。

七回购条件时间资金来源回购条件从工程综合竣工验收合格后。

回购时间工程竣工后第年二季度末最后天支付融资结算总额第年四季度末第二年二季度末最后天四季度末最后天分别支付融资结算总额，且最后次支付时间必须在保修期满后。

逾期不能支付，招标人应按国家银行贷款基准利率支付融资人差欠资金利息。

资金来源九龙园区区商务中心项目可行性研究报告九龙园区土地收益为本项目回购资金来源，园区已取得建设用地作为资金来源担保。

八对融资人结算原则本工程以经中介机构审定结算价为准。

结算时建安费用土建部分执行年重庆市市政工程预算定额及其相关配套定额和文件安装部分执行年重庆市安装工程单位基价表年重庆市装饰材料计价定额重庆市建设工程费用定额及其相关配套定额和文件计价，材料人工工日按建设期间信息指导价，装饰安装工程中主要材料价格按建设期间信息价平均值，未计价材料按照招标人融资人及工程监理共同认质确定价格进行结算。

因工程重大设计变更引起工程量变化以及新增工程发包内容均遵循上述结算原则。

融资成本按本工程融资建设招标时该部分中标价包干执行，不再调整，其包干价包含了融资利息融资风险等所有风险责任。

九龙园区区商务中心项目可行性研究报告第十六章社会效益评价九龙园区区商务中心位于九龙园区区，该项目建设具有以下四个方面经济和社会效应该项目建设，涉及地方政府利益，项目建设能优化产业结构促进地方经济发展，加快城镇化建设步伐，理应能能得到政府积极支持。

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