五星级酒店大酒店项目可行性研究报告投资建议书doc文档（70页）

高档酒店出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足了部分高品质消费需求。

本项目五星级酒店所在地新城区及项目辐射周边县境内区域均无高星级酒店，项目建成后不仅弥补了这空白，成为新城区乃至县重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有商务住宿娱乐休闲康体等高档服务基本能够满足县域内及周边区域高档消费需求。

两年后，酒店将投入运营，届时，本酒店项目将大幅提升县接待水平，使县酒店业发生质改变，并形成以五星级酒店为核心示范作用现代服务业，对促进带动县整个服务业向高端高品质发展有重要意义。

项目建设是促进县旅游业发展需要县旅游资源丰富，具有民俗风情浓郁，自然人文历史等特点，是个理想旅游胜地。

其中具有代表意义有多年历史，号称巴蜀第胜境世界最大岩溶大竖井龙缸地质公园龙脊石规模宏伟道教全真派著名宫寺栖霞宫等知名景点。

县旅游业正处于逐步推进发展期，年旅游总收入万元，接待人数万人，同比分别增长旅游资源逐步开发利用，有较大发展潜力。

在县十五规划中明确指出将旅游业作为重点发展产业之，以三峡移民文化自然生态观光和人文揽胜为基础，开发休闲度假猎奇观光历史寻踪产品为主体，构建旅游资源开发保护旅游接待服务旅游商品生产经营旅游休闲娱乐等相配套旅游产业体系。

抓好文化与旅游有机结合，加快景点提档升级，着力提升在长江三峡黄金旅游线和宜万旅游线上知名度，努力打造成国际性旅游城市并要不断完善旅游配套设施，加强重要景区点服务设施建设，加快星级旅游饭店建设加强具有地方特色旅游商品开发。

预计到年，接待游客万人，旅游收入达到亿元。

按照年游客接待次数，以当前服务配套能力根本达不到要求，况且未来旅游消费向更高层次和更高品质方向发展。

本酒店项目建设，方面可全面提升全县旅游接待档次及能力，对推动县旅游业发展，极大程度地提档升级县城接待中心和酒店等商务住宿旅游等配套设施，十分有助于让城市美起来亮起来，从而树立县新形象新地标，打造县城市名片。

另方面，通过旅游业发展，发挥其关联带动性强拉动内需明显特点和优势，必将吸引更多旅游者在特定区域内形成较大规模人流物流资金流和信息流，可有效整合吃住行购娱相关产业链协调发展，这不仅促进了县域经济发展，而且提供了大量创业就业机会，有利于解决全县就业和移民安臵问题。

项目区域概况地理位置位于市东北部三峡库区腹心地带，西距主城区约公里，东距湖北宜昌约公里，相距万州五桥飞机场万州火车站约公里，正在修建渝宜宜昌高速公路横贯境内公里，长江黄金水道穿越县境公里，澎溪河汤溪河磨刀溪长滩河四条支流与长江纵横切割，构成了全县江四河六大块地貌特征。

全县幅员面积平方公里，辖个乡镇，人口万。

因三峡工程兴建，全县动迁人口超过万，综合实物淹没指标占市，相当于湖北省总和，是库区除万州之外第移民大县。

自然资源土地资源据县国土局年月至年月土地资源评查报告和年底土地变更调查，结果显示全县土地总面积公顷县统计局公布平方千米，其中，农用地公顷，占土地总面积以下同建设用地公顷，占未利用地公顷，占。

水资源县水资源由境内径流地下水和外来客水三部分组成。

地域内溪河属长江流域水系分区中长江干流区即长干水系。

主要溪河流域除长江外，流经本县且流域面积平方千米有澎溪河，平方千米以上有汤溪磨刀溪长滩河平方千米以上条，平方千米以上条，平方千米以上条。

溪流径流靠降水补给。

构成以长江干流为主，各主要支流为辅羽状分布水系，为全县工农业生产航运旅游提供了极为便利条件。

县年均降水量亿立方米，年均径流量为亿立方米，每平方千米年均产水万立方米。

地下水总量亿立方米。

条次支流客水亿立方米，长江过境客水亿立方米。

年内降水大多集中在月大雨暴雨洪水期，冬春季节部分地区生产生活用水短缺。

因三峡水库成库蓄水时间较短，其是否对县境内降水量地下水总量有影响尚无资料可考。

县水力资源理论蕴藏量为万千瓦，可开发利用万千瓦，已开发万千瓦，占可开发量，开发潜力很大。

植物资源雨量充沛，气候温暖湿润，土壤类型多种多样，立体气候明显，适宜种类繁多植物生存。

据统计，全县有乔木科种，竹类科个品种。

随气候土质海拔高低差异可分为个林带，即北部中低山亚热带常绿阔叶林带南部中低山针阔叶混交林带中部平行岭谷针阔叶林带。

县内主要粮经作物有水稻小麦玉米薯类油菜芝麻等。

主要经济林果有柑桔蚕桑枇杷佛手李子桃子茶叶。

其中以高山地区海椒中山地区油菜低山河谷地区柑桔芝麻优势明显。

林副产品中油桐乌桕杜仲木耳香菌等种类品质好，市场畅销，其中桐油小茴是全县传统出口创汇产品。

进入世纪年代后，农村经济结构调整，经济效益好脐橙蚕桑枇杷杜仲佛手小茴等种植面积扩大。

南溪长洪凤鸣院庄凤桥等镇乡蚕桑，红狮故陵巴阳宝坪等镇乡脐橙，养鹿乡关市镇佛手，巴阳黄石九龙等镇乡枇杷，新津乡蓑草又名龙须草，堰坪蔈草故陵等乡小茴都有定规模和产量。

全县野生植物有多个品种。

其中，林木植物科属个树种珍稀古树有科属个品种。

中华蚊母系国家级保护珍稀濒临灭绝植物，本县境内主要分布在长江和长滩河河谷区域，三峡水库二期蓄水前有关部门对其采取了异地移栽保护。

草药品种多达个。

小茴佛手杜仲黄连党参厚朴丹皮金银花等主要中药材品种达个，且量大质优，有较高经济价值。

年，在黄石镇铁炉村水口乡石佛村发现国家二级保护野生植物野大豆。

动物资源饲养类动物饲养猪羊牛马兔鸡鸭鹅等家畜家禽，是全国白山羊基地县和生猪饲养大县之。

山羊板皮猪鬃猪肠衣为出口产品。

野鸡肉兔甲鱼等特种养殖逐步兴起。

野生动物世纪年代末，大量砍伐森林炼钢铁，后又过度开垦土地，人为破坏植被和广泛使用农药，造成野生动物栖息范围变窄种类和数量减少。

进入世纪年代末期，实施退耕还林和生态环境建设，植被得以较快恢复，野生动物种类和数量逐渐增加。

在世纪年代中期绝迹麻雀斑鸠野鸡野兔等又重现，且数量逐渐增多。

但由于乱捕滥捉，青蛙蛇等有益动物数量仍稀少。

到年境内野生动物有科种，珍稀动物种。

其中大鲵水獭锦鸡等国家三类保护动物数十种。

矿藏资源地下矿藏资源已探明且具开采价值主要有岩盐天然气煤石灰石粉石英等种。

旅游资源位于长江三峡工程库区腹心地带，旅游资源丰富，被喻为渝东明珠，其中具有代表意义有，祀三国蜀汉名将张飞，此庙已有多年历史，号称巴蜀第胜境。

主要建筑有结义楼望云轩大殿助风阁杜鹃亭得月亭等。

级景区国家重点风景名胜区国家重点文物保护单位。

龙缸地质公园，是世界最大岩溶大竖井。

其状为罕见环形天坑，形似水缸。

龙缸口椭圆，口下有约两丈长天然条石平伸入内，宽约尺余，可于此俯伏窥视坑内特异景物。

缸壁上部藤萝覆盖，野花点缀下则石壁如削，呈青灰色，向坑内投石，需数十秒钟方能听到回声。

坑内似有小动物奔突其间并有鸟往还，其名飞虎，翅利如刀锋。

传说曾有人用粗麻绳下吊至半壁，飞虎袭击，绳断人亡。

南边缸楞上竖立着块巨石，约五米高，顶端横卧块近两米长石条，端偏向缸内，稍勾，酷似鹰嘴，人称鹰嘴岩。

龙脊石，是县城前长江江心处长余米，宽多米砂岩石梁。

在三峡大坝修建前，每年冬春枯水季节露出水面，般年份中部潜于江心，形成东西两岛，水位十分低下时，两岛成片。

宛如条白龙潜于长江，故名龙脊石，又称龙潜石。

这里自古为春游胜地，每年春上，在龙脊石设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成，旅客人数能达到预期目标，国家地方宏观经济政策保持相对稳定。

评价方法本项目是个新建全新项目，项目包括客房部餐饮部会议中心康乐中心等，因此，按新建项目进行财务评价。

基础数据选取建设规模本项目用地面积亩，总建筑面积平方米。

工程建设期计算期本项目计算期为年。

其中建设期年，经营期年。

建成后根据预测入住人数计算收入。

基准收益率参照五年期以上银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为。

营业收入估算项目建成后各经营使用功能包括客房住宿餐饮服务娱乐服务康体服务旅游商品等。

参照同类风景旅游区星级酒店标准，五星级酒店客房收入平均按元间，入住率前两年按计算，以后按计算人均餐饮消费按客房入住旅客和人均消费水平计算会议娱乐收入按餐饮收入计算康体收入按餐饮收入计算其他收入按客房收入计算。

成本费用估算经营成本酒店经营成本综合按收入估算。

折旧及摊销为简化计算，折旧及摊销根据分类情况综合考虑，房屋折旧年限按年限进行计算，残值率为，设备按年折旧，残值率为，折旧及摊销从项目全部建成投产后开始计算。

管理费用主要包括公司经费通讯费用培训费排污费垃圾处理费劳保费办公差旅费公关费审计费工会经费房产税车船使用税咨询顾问费保险费等。

按照收入计算。

财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生各项费用，主要为建设投资贷款利息和流动资金借款利息。

销售费用包括广告宣传费举办各种节庆活动筹办费销售推介会等，按收入计算。

营业税金及附加本项目经营税金及附加包括营业税城市维护建设税交通重点建设附加费。

营业税经营收入或销售收入城市建设维护税营业税教育费附加营业税所得税根据相关政策，按计算所得税。

利润分配根据以上对销售收入总成本及销售税金预测，可得各年利润总额。

按可供分配利润计提盈余公积金含公益金。

财务评价指标经计算，财务评价主要指标如下所得税前全部投资内部收益率，大于基准收益率所得税后全部投资内部收益率，大于基准收益率所得税前财务净现值万元，大于零所得税后财务净现值万元，大于零所得税前投资回收期年所得税后投资回收期年税后固定资产借款偿还期年含建设期。

财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表总投资估算表附表资金筹措表附表销售收入及营业税金测算表附表总成本费用估算表附表损益表附表项目财务现金流量表附表借款偿还平衡表附表资金来源及运用表不确定性分析盈亏平衡分析以经营功能利用率表示盈亏平衡点可变成本销售税金经营收入固定成本即当达到设计能力时，就会盈利。

随着接待游客量增加，项目盈利随之增大。

从盈亏平衡因素意义上看，基本上投产后只要不发生特殊情况，就可以获利，本项目风险较小。

图盈亏平衡分析图生产能力利用率收入或成本总成本收入税金固定成本盈利区亏损区盈亏平衡点敏感性分析鉴于经营收入经营成本建设投资等不确定因素发生变化对项目财务内部收益率有不同程度影响，所以有必要在定变化幅度内进行敏感性分析，以上各单因素变化对税后财务内部收益率影响见下表。

表敏感性分析表序号项目经营收入经营成本基本方案基准收益率建设投资从上可以看出，在不确定因素变化幅度为时，财务内部收益率多高于基准收益率，该项目有定抗风险能力，是可行。

相比较而言，本项目最敏感因素是经营收入，其次是建设投资和经营成本。

因此，本项目经营过程中应重点注意经营收入所带来风险，加强项目营销策划。

图敏感性分析图不确定因素变化率内部收益率经营收入建设投资基准收益率经营成本基本方案财务评价结论以上分析计算表明，该项目财务评价指标都优于基准指标，说明项目具有较