京东国际医疗养老中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（32页）

老龄政策缺乏有效顶层设计人口老龄化是关系国计民生民族兴衰和国家长治久安个综合性长期性艰巨性重大战略问题。

积极应对人口老龄化应该进行顶层设计，从国家战略层面来设计和规划老龄政策。

但截至目前，中国仍然没有形成应对人口老龄化国家战略，也没有出台老龄事业发展中长期规划，导致中国应对人口老龄化物质精神制度，特别是组织体系和体制机制等各项准备很不充分。

整合政府市场社会三大部门共同应对人口老龄化体制机制尚未形成积极应对人口老龄化需要发挥政府市场社会三大部门各自优势，更重要是，应形成良好体制机制，使三大部门合力得到最大限度发挥。

然而目前这种机制还未形成。

三大部门定位不清，边界模糊，分工不明，越位缺位错位情况仍然比较突出，政府投入不足与投入失衡投入效率不高等问题并存，市场机制发挥政策环境不佳，社会参与政策激励和舆论氛围有待提升。

这些问题将影响中国积极应对人口老龄化实际成效，必须认真研究，着力解决。

老龄事业发展不平衡目前，中国老龄事业在养老保障医疗卫生老龄服务宜居环境文化教育社会管理等诸多方面存在城乡区域人群不平衡，农村和中西部地区老龄事业发展明显滞后于城镇和东部地区，不同职业身份老年人社会保障待遇差距显著，不但与国家基本公共服务体系十二五规划提出加大公共资源向农村贫困地区和社会弱势群体倾斜力度要求不符，与中国老龄事业发展十二五规划要求老龄事业注重城乡，区域协调发展精神相左，更与党十八大提出必须坚持维护社会公平正义这新历史条件下夺取中国特色社会主义新胜利基本要求相悖。

二微观层面养老保障制度仍然处于碎片化状态目前，中国养老保障制度仍然处于碎片化状态，由此带来了养老保障权利和义务不统，养老待遇不公，制度不能有效衔接，妨碍劳动力自由流动，制度分割管理运行成本高，统筹层次低共济性差等诸多问题。

此外，中老年社会福利和慈善事业欠发达，老年社会救助力度不够。

医疗卫生体系建设需进步完善老年医疗卫生服务方面，目前老年护理康复服务设施和场所总量明显不足，加强护理康复设施和机构建设成为重点工作，亟需优先发展社会化护理康复服务。

老年医疗保障体系建设方面，医疗保障制度发展失衡，补充医疗保险和商业保险发展还比较滞后。

老龄服务发展不平衡，主体定位不清晰，供需矛盾等问题突出其，当前老龄服务资源存在城乡地区配臵不平衡现象，在投入基础设施供给等方面农村落后于城镇，中西部地区落后于东部。

其二，老龄服务体系建设尚缺少有效瞄准机制，各个主体定位不清，分工不明，缺位越位等问题普遍存在。

政府既有缺位行为，也有越位现象，社会组织和社会团体没有得到应有鼓励与支持，老龄服务市场化不足。

其三，长期以来，老龄服务供给和需求存在总量供给不足，内容不匹配矛盾。

应当大力发展老龄产业，增加老龄服务有效供给。

老年宜居环境建设不能满足老龄社会需求到目前为止，老年宜居环境建设工作还处于试点与推广之中。

老年宜居环境建设缺乏长期规划，中国现有房地产和城乡基础设施对老龄群体特殊需求考虑不足，无障碍设施建设严重滞后，导致适应老龄化社会需求适老改造工程异常困难。

综上所述，中国应对人口老龄化在物质精神制度和思想等方面还没有做好充分战略准备。

国内出台多项政策支持养老服务体系建设伴随着中国人口老龄化发展演变，中国老龄政策体系也经历了个从无到有，逐渐形成过程，年，全国人大常委会各级政府以及作为全国老龄工作委员会成员单位各个部委根据形势发展需要，出台法律或在出台政策中增加完善涉老部分，从而促进了老龄政策体系发展和完善。

目前，国内各级政府制定和颁布老龄法律法规规章及有关政策达多件，涉及养老保险医疗卫生老年文化和老龄服务等各个方面内容。

中国已经形成了以宪法和有关基本法律为依据，以法律行政法规地方性法规部门规章和规范性文件为主要表现形式，以新修订中华人民共和国老年人权益保障法关于加强老龄工作决定中国老龄事业发展十五计划纲要中国老龄事业发展十二五规划等重要纲领性文件为基本指导框架，以养老保障政策老年医疗卫生政策老龄服务政策老年文化教育政策老年人社会参与政策老年人权益保障政策等具体政策为支持老龄政策体系。

年度新修订老年法颁布，已经引起了社会关注和热议，将于年月日施行。

新修订老年法从老年人晚年生活所面临风险和难题入手，提出在人口老龄化形势日益严峻今天，全方位解决老年人问题方案和对策。

为保障众多老年人权益，促进老龄事业发展，全面积极应对人口老龄化快速发展新形势，年全国人大党中央国务院和各级地方政府相关部门纷纷出台涉老政策文件，共计多件，保障和满足老年人多元化需求，丰富和充实老龄政策体系框架内容。

项目投资可行性老龄服务市场支持政策明显增多自年国务院下发关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见以来，国家鼓励和引导民间投资健康发展政策导向更加明显。

年，新修订中华人民共和国老年人权益保障法明确规定各级人民政府和有关部门在财政税费土地融资等方面采取措施，鼓励扶持企业事业单位社会组织或者个人兴办运营养老老年人日间照料老年文化体育活动等设施。

各相关部门也开始纷纷出台相应政策，多个部委下发了关于鼓励和引导民间资本进入相关市场文件。

民政部于年月下发了关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，进步明确了国家支持民间资本拓展居家养老社区养老和机构养老服务，并明确提出鼓励境外资本在境内投资设立养老机构，同时在资金投入和税费优惠上进步加大力度。

些地方也开始在鼓励和扶持民间资本进入养老服务市场方面出台具体措施。

如北京已在养老用地优惠方面积极尝试，从年月日起，北京市所有养老机构水电气开始享受民用价。

广东省也开始针对香港服务机构在粤举办养老机构提供优先用地支持，对符合条件非盈利老年人社会福利机构，以划拨形式供应用地。

老龄服务市场投资范围有了扩大年老龄服务市场个重要特点是大型品牌房企和保险公司开始纷纷注入资金，兴建大型养老地产项目。

综合性养老服务机构发展明显加快，集医疗养生娱乐学习护理康复等多种服务为体复合型，综合型养老服务机构发展加快，如年河南爱馨养老集团打造爱馨阳光城综合养老社区云南蒙自养老产业示范园区等都是规模较大服务内容齐全综合养老服务项目。

老龄服务体系基础设施建设投入不断上升目前中国社会养老服务体系建设主要是由民政部主导，随着党和国家对民生问题关注，民政部门社会服务事业费用不断提高，据初步统计，截至年月份，民政部门社会服务事业支出已达到亿元，其中用于老龄服务体系建设费用有了显著增长。

年，中国社会服务事业费用支出由亿元增加到了年亿元，年间增长了亿元。

年中央财政共向各地转移支付社会服务事业费亿元，比年增长了，占全年社会服务事业费总额，比年增加了个百分点。

社会服务事业基本建设投资总额也由年亿元，增加到了年亿元，增加了亿元。

此外，各地也纷纷出台了社会养老服务体系建设规划，并通过建立财政专项资金，加大建设补贴和运营补贴等方式，着力提高对社会养老服务体系财政投入。

其中北京给予民办养老机构床位次性建设补贴最高，为每张床位元，其次是天津上海和四川，给予新增养老床位次性建设补贴元左右。

资料来源民政部网站年中国社会养老服务事业费用支出情况单位亿元国际流养老院管理团队负责日常运营人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步必然。

早在年，法国成为第个老年型国家，之后是瑞典。

世纪后，欧美些发达国家相继步入此行列。

随后国际上更多发达国家和发展中国家相继进入老年时代，各国逐渐形成了比较成熟养老模式，但仍以社区养老模式为主。

随着旧养老方式打破，为企业创造了新发展机遇，些国际大公司开始进入养老服务行业，并发展出了套先进运营管理模式。

全美最大老年人生活服务提供商加国安老院，正在加快开发西欧市场，该公司在伦敦附近开设家老年公寓，每月费用高达英镑美元但仍客源不断，经营业绩路上升。

本项目拟吸取欧洲和北美等地区先进养老院运行模式，建成集医疗养老和疗养为体医现年营业收入万元年总成本费用万元年经营成本万元年增值税万元年销售税金及附加万元年税后利润万元投资利润率，财务内部收益率全部投资财务净现值万元投资回收期年盈亏平衡点项目能力综合利用率。

以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润同时，可以解决北京市和唐山市余名老年人养老问题，为政府分忧解难，并可间接带动国内养老事业发展，提高养老院行业经营管理水平。

社会效益本项目投资建设符合我国现有基本国情，符合国内和地区内制定相关法律法规，是政府部门大力支持倡导发展朝阳产业，也是未来有效解决国内居民养老需求，提高老年人生活质量重要基础产业，项目投资建设可以有效解决北京市地区及唐山市地区老年人社会养老问题，带动地区就业，通过引入国际先进社会养老院管理经验，直接和间接提高国内养老院行业管理水平，服务质量，解决当前困扰养老院产业发展瓶颈问题。

另外本项目投资建设还可以提供个高端产业人才就业岗位，为北京市培养高级养老机构运营人才队伍建设有积极作用，项目还可以间接带动国内基础建设行业种植养殖行业建设地商业发展，能够积极促进当地经济增长。

综合而言，本项目对地区经济及养老服务行业发展都具有明显积极作用，项目社会效益明显。

九项目风险分析银发经济庞大市场预示着中国夕阳产业正在成为蒸蒸日上朝阳产业。

然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益率相对较低，在中国开展养老产业同样面临着定程度风险。

政策风险由于本项目带有定社会福利性质，所以政府政策扶持对本项目发展至关重要，也是项目投资者首要考虑问题之。

般来说，政府会在税收土地取得贷款政策等方面给投资者提供政策上优惠。

在我国，虽然在从目前情况来看，养老机构投资者确实获得了政府相关支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老项目相关地产开发过程提供优惠。

这种无保障政策优惠是项目投资者首要面临风险。

工程技术风险养老机构项目在项目建设地选址建筑规格建筑标准配套设施质量标准等方面要求严格。

同时，该项目建设规模大内容复杂在工程建设过程中存在定工程技术风险。

经营管理风险目前，中国地区缺乏类似规模养老机构成熟管理经验，公司管理水平还须进步提高，为此公司聘请国外专业养老院经营管理团队负责日常经营，同时公司领导层已决定，根据项目特性范围对象等，加强与外部机构合作。

同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平。

市场风险本项目最大风险来源于市场，因此设计初就进行了大量社会调查。

市场风险最大就是项目建成后定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重后果。

如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重后果。

但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人生活标准不样，因此在设计初就设计了不同档次居住标准，加之项目基于充分市场调研，对需求规模进行了详细谨慎测算。

所以，此风险存在可能性很小。