佳合花卉综合市场项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

通讯该项目周边拥有中国网通中国电信中国铁通等电信公司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。

供热为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用集中供热，热源为白山热电公司余热。

资金筹措由通化市绿源物质经销中心自筹资金万元三项目建设单位概况本项目开发建设单位为白山市佳合电气有限公司，投资人为通化市绿源物质经销中心。

该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责项目建成经营和管理工作，白山市佳合电气有限公司负责项目具体建设工作。

四可研报告编制依据城市居住区规划设计规范白山市城市拆迁管理条例白山市城市棚户区拆迁安置办法白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定通知建设项目经济评价方法与参数房地产开发项目经济评价方法白山市市区基准地价发改委土地部门及规划等相关部门批件二市场评价白山市房地产总体市场环境近几年房地产投资情况年年年年年年年全年房地产完成投资万元全年住宅完成投资万元上面图表是白山市年以来房地产开发投资情况，可以看出年年，白山市房地产投资完成额基本持平，年投资完成额最低，房市不景气。

年至年房地产开发投资逐年增长，年房地产开发投资大幅增加，投资额达亿元，连续创造房地产投资额新高。

投资增大原因主要有材料价格上涨土地成本增加小区建设标准提高白山最近几年软硬件设施都有了显著提高，仅年市区市政基础设施建设总投资就达到了亿元，是十五期间投资总额倍政府规划在年以前完成国家级卫生城国家级优秀旅游城适合人居佳城国家级园林城等四城申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量外埠房地产开发企业涌入白山，促使房地产项目投资规模不断扩大尤其是自年起，吉林省九个地市州同时启动了棚户区改造项目，政府政策扶持，促使房地产投资快速增加，较增长。

近几年房地产施工竣工情况年年年年年年年施工面积平方米竣工面积平方米年，白山市商品房施工面积比较平稳，年开始出现大幅增加，年房地产开发施工面积达到万平方米其中棚户区改造面积万平方米，房地产开工施工面积同比增加万平方米，增幅为，创历史最高水平。

商品房屋竣工面积在万平方米区间波动，在年出现万平方米低谷，年平稳增长，年竣工面积有所下降，至年房地产开发竣工面积万平方米，竣工面积同比减少万平方米，减幅，主要由于国家相关政策调整，年竣工面积回升到万平方米，预计随着棚户区改造项目陆续完工，竣工面积在年会出现爆发性增长。

近几年商品房价格走势近几年，白山市经济实现较快增长，年实现生产总值亿元，比上年增长，全市人均达到元，居民可支配收入增加，城市基础设施建设和棚户区改造加速，住房消费信贷支持力度加大，使居民购房能力不断增加，居民对住房需求增长较快。

在这些因素作用下，白山市商品房供求比例基本稳定，房价保持稳中有升态势。

多层住宅由年元平方米上涨到年元平方米，截止年月最新统计数据，多层住宅上涨至元平方米，较上年同期上涨。

小高层自年出现，售价由年元平方米上涨至元平方米，较上年上涨。

由于白山市整体房价水平仍然较低，拥有相当升值空间，同时受建筑材料土地成本上涨因素，以及国家宏观调控政策影响，年白山市住房价格在相当长段时间内仍然会维持上升趋势不变。

近几年商品房销售情况总量分析年年年年商品房销售面积平方米年年年年年年年商品房销售额万元通过上面两个图表可以看出，白山市商品房销售可分为两个阶段，第阶段年，各年商品房销售面积及销售额比较平稳，呈缓慢下降趋势，年为第二阶段，年商品房销售出现重大拐点，当年商品房销售面积达到平方米销售额达到万元，纷纷创下历史新高，分别较年增长，随后几年商品房销售面积及销售额稳中有升，将保持相当长段时间。

虽然国家在年间出台了系列房地产调控措施，但是，白山市房地产市场受这些政策影响较小，房地产市场呈现较为平稳发展态势，增长潜力巨大。

价位分布年年年年年年年商品房售价元平方米通过上表可以看出，白山市自年以来房价基本处于稳中有升状态，年两年涨幅较大，分别较上年涨，年商品房价格上涨因素包括以下几个方面第，与全国房价走势基本相同，正常涨幅。

第二，年上市了批高层住宅，销售单价较多层高出了大截，般较多层高元平方米之间，这在以前年度并未出现，由此相应拉高了商品房平均销售单价。

第三，人工材料机械价格上涨导致房价上涨。

从年全年交易情况看，多层住宅销售量占总住宅销售量，截止年月，白山市统计局最新统计数据显示多层住宅均价为元平方米，高层住宅均价为元平方米。

房型比例年以前户型比例数据不具有讨论意义，我们这里只对年数据进行分析，根据白山市统计局统计数据，受年棚户区改造影响，白山市全部在建项目户型比例见下图平方米以下平方米平方米平方米以上在商品住房可售房源中，中小房型成为市场供应主体。

如图所示，在累计可售商品住宅中，平方米以下中小房型占总量其中平方米以下占，平方米占，平方米占，平方米以上大户型占，且大户型主要集中在小高层楼盘中。

由于外埠房地产开发企业强势进入，预计年白山市户型比例会发生较大变化，首先，会出现独栋别墅联体别墅越层住宅等新户型，除安置拆迁户回迁楼依然以小户型为主外，年户型比例中大面积户型比例将会加大，尤其是中高档楼盘如春江花园黄金海岸等。

但受控于建设部号文规定，商品住宅平方米以下面积仍然会严格执行比例，市场上平方米会成为绝对主流，比例将呈现逐年递增，小户型热销背景将使今后中小房型比例仍会继续增加。

二区域市场环境白山市区域划分以市政府为中心，可划分为五个区域，分别为中心区域，东风桥向阳路铁南街滨江街形成为围合区域，城东区东风桥以东，城西区向阳路以西，南山区铁路线以南，江北区浑江以北。

下面我们针对底层商铺价格进行分析中心区由于靠近市政府，周边积聚了大量商场商铺贸易市场等，商业氛围浓郁，楼价市内最高，商铺价位在元平方米城东区城西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高，价格上有定支持，价格位于元平方米南山区居为多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进驻此地，商铺及住宅销售前景看好江北区是新区，人气不旺，但销售前景看好，价格为元平方米。

总来看，由于白山市最近几年城市基础设施建设步伐加快，随着南部新城区规划工作完成，政策上倾斜将使该区域建设步伐大大加快，受此带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间逐年增大。

三本项目竞争能力分析分析机会与优势有交通优势，距市政府不足公里，位置好地段佳，交通方便。

周边人流集中建筑密集，适宜发展商业。

毗邻白山市第中学第二十中学矿物局第二小学，书香气息浓郁，有利于公寓出租。

适逢棚户区改造，政府会给予更多政策支持。

经营种类有特点，市内尚没有同类经营方向商场，有先入优势。

威胁与劣势项目建设场址北侧不邻建设街，周边建筑围挡情况比较严重，入口不够开阔。

项目各种类型商场超市密集，这无形中限制了项目经营方向。

综合所述，对本项目在整个白山市房地产市场中发展前景较为乐观。

虽然受白山市地产市场自身不规范运做及国家宏观政策调整等因素影响，使项目存有定潜在市场风险，但随着白山市政府四城申报建设规划推动，地方整体经济快速增长，整个白山市楼市将进入升温快车道，为本项目带来了非常广阔商业前期税费契税万元万元开发建设投资估算表项目名称费用金额万元单位成本备注土地征用费前期工程费建安工程费基础设施配套费行政事业性收费经营性收费财务费用管理费用不可预见费用开发期税费合计八项目总收入地下停车位出租收入地下停车位月租金确定用市场比较法确定该地下停车场出租价格，经过市场调查与项目所在区域较接近天成大厦地下停车位为元位，经过分析确定本项目测算地下停车位价格为元位，十年后增至元位。

车位出租收入总估算表见表。

二层商场租赁收入二层商场月租金确定用市场比较法确定该项目二层商场月租金价格为元月，十年后增加至元月。

二层商场出租收入总估算表见表。

三四层商场出租收入三四层公寓月租金确定用市场比较法确定该项目三四层商场月租金价格为元月，十年后增长率至元月。

三四层商场出租收入总估算表见表。

转售收入该项目自营期考虑为年，年后整个项目实行转售，按周边房地产目前价格计算，考虑折旧通货膨胀等相关因素，该项目整体出售收入约为万元。

地下车位出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租车位个单位租金万元年可能毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计二层商场出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元月可能毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计三四层商场出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元月可能毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计九财务分析建设开发投资用款计划单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年土地征用费前期工程费建安工程费用基础设施配套费用行政性收费经营性收费财务费用开发管理费不可预见费用开发期税费合计序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年土地征用费前期工程费建安工程费用基础设施配套费用行政性收费经营性收费财务费用开发管理费不可预见费用开发期税费合计投资计划与资金筹措表单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年项目总投资开发建设投资其它投资资金筹措资本金借贷资金预售收入其它收入序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年项目总投资开发建设投资其它投资资金筹措资本金借贷资金预售收入其它收入营业税及附加估算表单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年营业税金及附加序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年营业税金及附加全部投资现金流量表单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年现金流入转售收入出租收入其他收入经营收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资不含利息经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税税前净现金流量累计税前净现金流量税后净现金流量累计税后净现金流量折现率税前净现金流量折现率累计税前净现金流量序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年现金流入转售收入出租收入其他收入经营收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资不含利息经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税税前净现金流量累计税前净现金流量税后净现金流量累计税后净现金流量折现率税前净现金流量折现率累计税前净现金流量由全部投资现金流量表可计算出该项目静态投资回收期为年根据建设项目经济评价方法与参数第三版中有关现行全国房地产行业平均内部收益率为参考指数，设定该项目现金流量折现率为，上表中列出了折现率为时动态现金流量情况，经计算该项目财务净现值为资金来源与运用表单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资