人口就业，且随着开发区日渐壮大和发展，其承载能力将越来越强，容纳就业也越来越多，而这些产业人口，就其工作需要，都会选择交通方便距离较近地段购臵房产，以方便工作和生活。城市经济发展趋势已经形成，那么社会发展走向也会随着经济走向而动，这是全国乃至全世界勿庸臵疑道理。那么，目前项目所在地也将是个城市社会随着经济走向而形成个重点区域，经济发展要求在这个区域大力发展房地产业。是城市发展需要扩大城市容量，提高城市人口水平，扩大城市就业，是中国发展个必然趋势。由于城市经济生长能力较强。城市扩容并不是没道理，而是通过城市扩大，吸纳农村闲人口或让部分依附于土地人口走向城市。这样，既不会降低农村经济能力，反而会提高农村经济效率，而被城市化人口，也必将通过就业或自主创业，提高城市经济总量。这样，就会使在不降低农村经济总量基础上，反而扩大了城市经济总量。对于推动中国经济发展，这是个极好发展模式。那么，城市扩容趋势明显。而城市扩容，也必将对房地产业提出更多需求，房地产业发展，也就成为了城市发展，大至整个社会经济发展需要。是改善居住水平，提高居住质量需要随着经济发展，人们对于居住水平和质量要求也越来越高。以经济条件允许条件下，人们都会选择更高水平与质量居住条件，这也是近些年房地产业高温不退个非常重要因素。通辽市作为发展中中型城市，原来落后居住条件，在近些年来随着经济发展和观念改变，也正在释放着巨大居住能量，社会需要房地产业发展，这个产业发展，是改善城市环境，提高居住水平与居住质量重要因素。项目提出理由创业始建于年，是当时经济开发开发区为了方便投资客商和上班人员开发住宅小区。小区现有住宅栋，已经全部出售，其中有相当部分为各类公司购买作为办公场所，是个集居住办公为体综合性小区，在开发区经济发展中扮演着重要角色。由于当时没有考虑经济和城市发展速度，但随着开发区年快速发展，人们对开发区位臵居住和办公需求越来越多，以至于已经无法满足需求，对居民和客商带来了很大不便。年，泰丰公司正式接手创业家园，对小区物业环境进行了改善，提高了居住质量和环境质量，使这个小区达到了城区标准化小区水平。也使越来越多人口或客商选择创业家园居住或办公。由于现有小区容积率远远没有达到规划指标，地块还有大量剩余土地可以利用。由此，泰丰公司在不占用新用地指标情况下，为了满足市场需求，决定建设创业家园楼与楼。第章项目市场分析与价格定位项目优势分析本项目位于通辽市经济技术发展区经济中心与新城区这个通辽市又个城市中心连接点。同时本项目位于国道附近，又是个城市主要通道，其地理位臵与交通优势是其他地域不可同日而语。由于开发经济这几年呈突飞猛进态势，人口吸纳力在全市居于最高水平。不论是农村人口进城，还是城市人口转移，这里都将是个热点，人口增长趋势优势明显。这个位臵作为开发区行政中心，虽距离经济区工业区较近，但却有着得天独厚环境优势，是通辽市目前既方便工作，又不失居住水平和质量个区域。这样区域在整个通辽市寥寥无几。市场供需分析随着通辽市社会经济逐步发展，近年来通辽市加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城区房地产业有了长足发展，极大地改善了城区商户经营条件，提升了城区居民生活质量。受各种因素尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境影响，通辽市城区房价也逐年上升。二年以前，商品住宅价格保持相对稳定。均价在元以内，以后几年价格涨幅不断加大。据主管部门统计均价，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元已经达到了元以上，部分黄金地段均价达到了元以上。三市场需求拉动开发面积稳步增长十五期间通辽市商品房销售面积累计超过万，商品房开工面积累计超过万，商品房竣工面积累计万。从审批建筑面积来看，年审批建筑面积来看，科尔沁区面积呈逐年下降，而经济技术开发区开发面积却呈大幅增长趋，说明国家宏观调控也逐步紧缩，但对于开发区这样新城区却由于发展势头和强劲需求，需求还在逐年提高。四需求分析未来五年，随着城区建成面积扩展，随着城区人口，包括外来人口逐年增加给房地产业发展带来了巨大发展空间。从现在起到年四五年中，通辽市城区商品房屋价格走势可能是继续上涨增幅减缓前急后缓前高后低结构优化。期间价格可能会出现总体性波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是种窄幅波动。十五期间，通辽市城区商品房价格年涨幅在左右。到十二五未即年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间价格结构会更趋合理，主要理由如下第城市化进程也直接拉动房地产开发。通辽市年城市化水平仅为，年达到了。这不仅表现为县城城区不断扩张，而且也表现在城市建设不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进步扩张。如此浩大城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第二是经济发展和城区居民收入提高，居民购房能力会进步增强。第三市场化商品化已经是解决住宅问题根本途径。住房制度经过十几年改革，已经改变了过去福利分房旧体制，市场化商品化购房已成为解决住宅问题根本途径。因此，通辽市城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权居民，还是能够从中直接受益。市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前通辽部分客户已经在心理上逐步接受，这种趋势经过个短周期发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受些适度创新并能够在实际购买过程中接受定弹性价格浮动。特别是目前随着城市化进程加快，购买能力远远大于建设速度，是直拉动房地产市场快速发展个重要因素。价格定位由于本项目处于新城区与经济区交接带，地理位臵较好，但也由于目前地势相对较偏，售价不能参照同等质量新城区和老城区。由此，我们根据市场形势，并通过实地调研，参照通辽市内住宅价格，我们对整个小区价格进行了科学定位。商铺含地下室综合价格元住宅元车库元。第章项目位臵与建设条件项目位臵本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为。本项目所在位臵为通辽市经济开发区行政中心位臵，小区西侧经济技术开发区政府，南侧紧临经济技术开发区国税局建设局规划局，东侧为工商局。形成包围态势，是经济技术开发区行政人流中心区域。建设条件开发区概况通辽经济技术开发区是于年月经内蒙古自治区政府批准启动省级开发区，享有县市级经济社会管理权限，下辖个镇个街道办事处和新城区筹备处，万人口辖区面积平方公里，规划面积平方公里，由工业园区工贸园区和城市功能区组成。通辽经济技术开发区自成立以来，着眼于建设新型工业化示范区，以培育高新技术产业推进新型工业化和发展循环经济为方向，以招商引资为总抓手，致力发展大工业建设大物流，同时兼顾教育旅游人居环境等社会项目开发建设，突出发展煤化工装备制造电子信息建材医药食品和能源原材料等工业产业按照工贸结合协调发展思路，积极培育建材煤炭农产品批发农资农机汽配物流和内陆港等现代物流产业。通过精心打造，通辽经济技术开发区经济发展连续十年以翻番速度增长，经济结构不断优化。年，地区生产总值达亿元，同比增长实现财政收入亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达元和元，同比分别增加元和元。年，地区生产总值计划达到亿元，同比增长财政收入计划达到亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达元和元，同比分别增加元和元。通辽市委市政府对通辽经济技术开发区今后发展进行了明确定位，即努力将通辽开发区打造成为全市改革开放前沿新型工业化基地和经济发展重要增长极全市现代化新城区产业支撑城乡体化示范区。通辽经济技术开发区将认真贯彻市委市政府决策部署，牢固树立科学发展观，坚持解放思想，开拓创新，积极发展新型工业性付款。销售税金及附加本项目总销售收入为万元。在整个建设和销售期内,销售税金及附加为万元。其中营业税万元。城市建设维护税万元。教育费附加万元。土地增值税万元。利润本项目完成后，可实现销售收入万元。本项目成本项为产品开发经营成本即为建设开发投资万元经营税金及附加万元土地增值税为万元。可实现利润总额为万元。总计缴纳所得税为万元净利润万元本项目不计提法定盈余公积金。财务指标序号名称单位数量经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元二财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年财务内部收益率所得税后财务净现值所得税后万元投资回收期所得税后年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率由上表可以看出，项目财务内部收益率为，财务净现值为万元折现率。不确定性分析敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值销售款回笼进度房地产建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值敏感性分析变化因素变化率基准折线率可出售面积售房价格销售款回笼进度房地产建设投资不含利息通过上表与上图可以看出，本项目随投资变化反应很大。由此，建议本项目在建设过程中，严格管理，加强控制，有效控制投资和开发成本。第章结论本项目为是在原有创业家园基础上，利用现有土地，提高土地利用效率，同时也是为了缓解开发区居住和办公用房压力，以及更进步地创造商业氛围项目。这个项目建设，对于开发区而言，有着较好社会作用，对于推动开发区经济建设将起到定保障效果。同时，通过财务分析，本项目财务上极具可行性，是经济效益良好。通过以上各点，本项目不论在财务数据上，经济效益上，还是在社会效益上，都具有非常好可行性，建议尽快实施。附表前期费用估算表单位万元序号项目名称金额估算说明规划设计可研费水文地质勘查费合计基础设施建设费用估算表单位万元序号项目名称建设费用接口费用合计估算说明供电工程供水工程接入费按建筑面积元平方米估算供热工程接入费按建筑面积元平方米估算排污工程消防井按万元个估算合计建筑安装工程费用估算表单位万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价元金额单价元金额楼楼合计开发期税费估算表单位万元序号项目名称金额估算说明房产测绘费按建筑安装投资计收人防费按建筑面积元平方米计收质监费按建筑安装投资计收基础设施配套费按建筑面积元平方米计收其他税费按建筑面积元平方米计提合计工程建设其他费用估算表单位万元序号项目名称金额估算说明施工图预算或标底编制费招标管理费工程监理费竣工图编制费合计经营资金估算表单位万元序号项目合计建设期生产经营期经营资金经营资金本年增加额经营资金贷款额经营资金贷款利息项目投入资金估算汇总表单位万元序号项目名称投资额占总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费