有以下几个原因是经济发达和住房供应充分租房和买房都 很容易二是科学技术发展快，特别是产品更新换代和产业结构调整快，需要人们相应地有较多的 工作调换，造口频繁流动，并已经形成了个有利人才流动的社会机制三是人们的平均文化 水平和业务技能比较高，加上针对成年人特别是失业工人掌握新技术的再培训开展得很有效，大 多数人有能力和条件去较多地更换工作四是城市化水平高，安土重迁的农民比重小五是观念不同，在经济落后住房紧缺国家里的城市居民，人们的观念是，拥有自有住房是富有和事业有成的 标志，因而不少人为此奋斗终生而在西方发达国家里的城市居民中，的高中收入者都有购房能 力。但人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要。六是占城市 居民中的低收入者，而是租住廉租屋。由于以上这些原因，出现了些西方发达国家平均每个 人生要换次工作和换次住房的情况。居民的工作和居住流动性大。就会降低自有住房率。 西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，其居民收入是我国的 倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化 讲求实效，以树木和草地为主，自然感很强。住宅的设计施工质量很讲究，住宅产业化程度比较 高。门窗和厨房，卫生间设施等许多产品都已是标准化工业化生产，与我们目前的住宅建设追 求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明 的对照。物业管理的内容也比较简单，只是房屋维护维修清洁卫生及社区服务，没有提供保安服 务。 新加坡的园林绿化往往给人种不加修饰的自然美感。层次丰富，切自然搭配而形成的自 然生态比比皆是，包括路中的绿化带也绝少整齐划，行道树及灌木皆无刻意修剪的痕迹，极少剪 成几何形状的，而是任其自然生长。这做法好处很多首先吸收鸟类聚居，使环境更趋于自然， 城市生态环境质量提高二是满足了都市人崇尚自然的心理需求，领略自然生态系统带来的身心多 方面的享受，同时用自然美的环境舒解现代人的工作压力三是减少修剪的人力劳动，降低了城市 环境维护的成本。 法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之。 城市中心从承担具体功能的角色淡出，成为文化消费的场所。音乐厅会议中心博物馆 娱乐休闲设施等将更多地出现在城市中心。 互联网络将提供愈来愈多的网络服务。数字化网络化智能住宅正在逐渐增多，太阳能技术 也在住宅中得到广泛应用。 城市的可持续发展成为城市建设的主要议题，房地产业直是欧美国家经济产业中的支柱 产业。 第二节年国内房地产发展状况 有关数据 年月份，全国房地产开发投资突破亿，达到亿元，同比增长， 增幅比前年同期增加个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，占全部 房地产开发投资的比重为办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均 超过。 年前个月累计，全国完成土地开发面积亿平方米，同比增长，继续保持快 速增长的势头，但增长幅度比前个月回落了个百分点。年月份，全国完成房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月份 回落个百分点。其中，商品住宅竣工面积亿平方米，同比增长竣工商业营业用房 成平方米，同比增长，增长最快。 年以来，由于商品房销售情况持续升湿，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增 长幅度逐步回落。月，全国商品房平均销售价格为元平方米，同比增长，低平 年同期增长的水平。 年月份，全国商品房空置面积已经突破亿平方米，同比增长，但增幅比 年同期回落个百分点。其中，空置年以上的为万平方米，同比增长。分地区看， 年前月累计，全国有个省份竣工面积出现负增长。 二有关政策 年所有政策的出台都是为解决近年来我国房地产业发展中暴露出来的问题规范行业发展， 可谓是房地产业的规范年。 从月份开始，中国人民银行发布货币政策执行报告，吹响了今年信贷调控的号角，月份 全国土地市场秩序治理整顿也拉开大幕。首先别墅土地供应叫停，而后今年月，最高人民法院公 布了最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释，以保护作为房地产市场为弱 势主体的购房者的合法权益。月日，中国人民银行发布关于进步加强房地产信贷业务管 理的通知以下简称央行号文加强房地产信贷监管。月，国务院关于促进房地产市场持 续健康发展的通知以下简称号文公布。月日，我国正式实行第部物业管理条例。 第三节年省内房地产发展状况 目前我省中心城市数量少规模小城市化进程慢，与经济发展的新形势不相适应。做大 做强中心城市，是省政府立足江西的项重要决策和战略部署。 二经营城市的理念破解了城市建设原始资本积累难题。政府垄断土地级市场，放开搞活 二级市场，房地产开发律推向市场公开拍卖。 三做强做大辐射带动全省以中心城市为增长的区域城市经济圈，正在全省各主计尽可能利用现有地形地势安排各功能设计和绿化，避免场地不留裸土，栽种适合该 地生长的常绿草坪，既美化环境又能减少污染，并达到环境的水土保持要求。 第四节结论 在本设计方案中，遵照国家的有关规范及标准，对生活及生产过程中可能出现的各种污染物 源，均进行了相应有效的治理与预防，使其对周围环境影响的可能性大大降低。 第七章职业安全卫生 第节工程建设的安全卫生要求 劳动部文件劳字号关于建设工程项目职业安全卫生监察的督行规定 二建筑设计防火规范 第二节安全采取的主要防范措施 根据建筑设计防火规范，各功能在布置上均按规范要求，留有安全通道。 二各部门内设计将全部电气设备的外壳，配线穿管以及电气安装支架等，均作按零保护。所 有机械传动设备，均装高安全防护罩。 第三节职业安全卫生管理及教育 合理布置各功能，并在空地处和建筑物四周进行绿化。 二对工作场所内温度高湿度大的岗位，均作通风考虑，以降低室内温湿度，减少对操作 人员的影响。 三对于振动和噪音较大的设备，采用加设减振垫消声器等措施，可减少噪音向外界的扩散。 四公建部分设有男女更衣室厕所等生活辅助用房，均有排气扇。 五本工程建成后，实行对物业管理工作人员定期体检，建立健康档案。高温等岗位的员工均 享受劳保，按不同工种岗位发入劳保用品，以满足安全要求。 六对物业管理人员进行定期培训。 第八章组织和劳动定员 第节组织 江西凤凰建业有限责任公司为本项目建设管理公司，其组织机构按下图示组织结构规划。 总经理 副总经理 各职能部门主要职责为工程部主要负责项目的开发计划和建设实施市场营销部负责整个项 目的营销策划和实际销售客房服务部主要负责项目建设和销售过程中与业主的各方面的协调财 务部负责项目的融资和项目实施过程中的财务管理市场信息部负责所有市场信息的调查合同信 息管理工程实施信息管理等工作综合管理部负责上述各部门职责之外的公司所有需要管理协调 的工作。 第二节定员 人员定员按人确定。 第三节人员的来源 人员的来源主要由本公司派出人员和社会招聘用工为主。 第九章招投标 第节招标措施及内容 本项目为房地产开发项目，项目规模较大，按公开招标形式进行施工招标。 二招标前做好资料的准备工作。 三招标前完成施工图的设计审核工作。 四设计监理工程规模采用直接委托的形式选择设计和监理单位。 五主要设施设备采用市场询价和议价方式进行采购。 第二节招标方案 委托招标代理单位，并签订委托代理协议。 二编制邀请招标文件。 三发布邀请招标文告。 四被邀请投票单位报名。 五投票单位资格初审。 六发布招标告知书。 七向入围拟投标单位发投标邀请。 八发招标文件及施工图。 工程项目部客房服务部财务部综合管理部市场信息部市场部营销部 员 工 九组织现场察看。 十组织答疑会。 十委托有相应资质的单位编制标成。 十二开标。 十三发中标通知书。 十四商谈施工合同 十五签订建设施工合同。第十章项目实施计划 第节前期工作 成立项目实施小组项目法人进行项目实际动作 二项目选址摘牌用地手续办理 年月前 三项目规划设计方案 年月日前 四项目扩大初步设计及其设计审查通过 年月日前 五项目施工图设计 年月日前 六项目招投标及规划报建手续 年月日前 第二节实施工作 项目实行滚动开发，年月动工，计划年半完成。 第十章投资估算及资金筹措 第节建设投资估算 估算根据 本估算根据本项目的规划总平面图及部分相关资料进行估算。 二估算计算根据 本估算根据年工程定额全国统建筑工程基础定额全国统安装工程预算定额江 西省单价估价表全国统施工机械台班费用定额江西省预算价格年江西省建筑装 饰安装工程费用定额年上饶市建筑材料市场价格第年度信息价及现时市场预测价格等 进行估算编制。 三固定投资估算 建筑安装费用 小高层住宅商铺会所 元万元 多层住宅车库及门卫间 间间元万元建筑安装费用总计万元 道路管网绿化 规划总用地面积建筑占地面积元万元 规费 总建筑面积元万元 家居智能化 总建筑面积元万元 项目建设管理费用 万元 不可预见费 万元 监理设计费约总用地面积元万元 土地款万元 财务费用按万元个月计 万元 销售费用 万元万元 固定投资总计万元 第二节资金筹措 本项目总投资万元，资金来源如下 自筹资金万元 二工程垫资及预售楼订金万元 三向申请银行贷款万元。 第十二章财务评价 第节财务评价基础数据与参数选择