政策，为房地产开发提供了政策上支持。项目在城市规划指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构调整和城市面貌改造。根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元，征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。从项目敏感性分析结果说明，要提高项目经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目经济效益重要途径。建议资金是项目建设关键，应保证资金按期到位，以确保项目顺利实施。从项目诸多方面研究表明，该项目投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目顺利实施。第二章概况自然条件地形位于湖南省东北部，东经，北纬之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为区区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江支流有浏阳河捞刀河靳江河等。地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成板岩石英砂岩白云石等构成。水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内，流量,分年遇洪水时，流域面积,湖南省境内为湖南省最大河流。东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长，流量,分年实绩，流域面积,。捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长，流域面积,。位于西侧另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。气象属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温。最冷月月平均气温，最热月月平均气温。夏季高温，湿度大，以上天数超过天。另方面，冬季寒冷，最低气温在以下。年降水量约。般月开始进入雨季，到月为止。特别是雨季末期月，暴雨集中，常有洪水发生。自然灾害自然灾害以长时间降雨引起洪灾为主，每年次。其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起滑坡土石流等时有发生。长期暴雨引起水灾主要集中在雨季后期月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。年至年先后发生了次地震，强度都极小。二社会经济行政区划是湖南省省会省辖市。分为城区和县区部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。年月，行政区域进行调整后，城区由原来东南西北郊区总面积变成芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区区，总面积扩大到。县区面积相应减少，由浏阳市长沙县望城县宁乡县等市县组成。年全域总面积，其中市区面积。经济现状省会长沙经过年建设，其社会经济各方面都取得了可喜成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡浏阳，以及望城北部。有煤磷硫菊花石等种，其中大中型矿床处，小型矿床处，矿点处。储量居全国之首有海沧石菊花石等居全省之首有磷硫铜锌等。全市生物资源较丰富，高等植物科属种属国家重点保护有种，二三级保护种。动物资源品种繁多，有驰名全国宁乡猪大围子猪。长沙旅游资源自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位处。近十年来，经济发展较快，年全市工农业总产值增长居全省之首，具体情况详见表。现已初步形成了纺织机械电子食品为主综合工业体系，拥有批国内省内拳头产品。长沙是全国四大米市之，历来是著名鱼米之乡。长沙又是湖南科技和教育最发达地区，全市拥有各类专业技术人员约万人，有高等学校所，中等专业学校所。三社会经济展预测城市人口与用地发展规模根据中长期经济社会发展战略纲要，区规模到年，人口达到万，建成区面积达到平方公里。社会经济发展规划目标根据经济发展战略规划，长沙地区在年内主要经济规划目标如下表。表社会经济发展情况年份年项目年未人口万人土地面积工业总产值亿元农业总产值亿元国内生产总值亿元社会零售总额亿元固定资产投资亿元表社会经济发展目标年份及增长速度项目年实际年规划平均每年增长速度年实际前年后年年平均国民生产总值社会总产值无国民收入工业总产值农业总产值货运量社会商品零售额外贸收购总额无能源消耗量万吨煤标备注以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意趋势预测模型见表。表国民经济指标预测按可比价格计算年度总人口万人工农业生产总值亿元国内生产总值亿元绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率年年年数学模型备注取值为年度减去取值为年度减去取值为年度减去为了保持规划和预测致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。第三章用地与道路交通现状及规划土地利用现状概况秦始皇统中国后，在现在长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国首都，成为政治经济文化中心。西汉时期建起城市，在唐宋元明清等朝代得到进步发展。在那些时期，主要交通运输是利用湘江水运，长沙城也以湘江码头为中心而建。即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中地带。之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线迁线，长沙火车站移至市区东部，商务区也以五路为中心向外扩张。主要工业企业，有卷烟厂啤酒厂药物机械日用品工厂等，主要位于丽臣路劳动路和芙蓉路等位置。年代开始，在河西建起高新技术产业开发区，开发以电子工业为主新兴工业。其后，长沙星沙经济技术开发区等工业开发区也应运而生。住宅区直集中在京广线围绕地区内。随着人口集中，逐渐向郊外扩散。京广线南侧雨花亭乡东侧马王堆河西望城坡等地区都在不断开发新住宅区。文教地区主要集中在河西，如湖南大学湖南师范大学等。二城市总体发展空间结构及土地利用布局规划城市性质规模与建设目标城市性质长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区区域性现代化中心城市。城市规模规划年城市人口为万，城市建设用地平方公里，人均建设用地平方米。二长株潭城市群远景设想远景长株潭城市群将发展成为有流环境品质和现代化城市运转效率城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约公里宽约公里面积约平方公里范围为核心区。年左右，长株潭总人口将达到万左右，核心区城市人口可能达到万人，其中长沙万人左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。三市域城镇体系规划推行积极城镇化发展政策，强化湘江国道为主轴十字型城市空间轴带，积极开发以浏阳宁乡为中心，沿交通干线向外辐射二级城市发展轴，规划至年全市总人口万，城镇人口万，城镇化水平。城镇体系等级结构为特大城市个，即，为市域中心城市，人口万中等城市个，即浏阳市宁乡市。都市区外建制镇个，其中中心镇个，般建制镇个，按其职能分为四类工矿型个，交通型个，旅游纪念型个，集贸型个。四城市空间结构与功能布局城市用地发展方向与空间结构为沿湘江国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑主两次四组团城市空间结构。主为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，年城市建设用地平方公里，城市人口万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西地区为城市中心区。两次为河西新城和星马新城河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，年城市建设用地平方公里，城市人口万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星马新城位于主城区东面，年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划利用其特有对外交通优势，大力发展新型工业高科技农业航空产业和文化休闲产业。四组团为暮云捞霞高星含浦组团暮云组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，利用其区位优势，布局面向长株潭旅游商贸等区域性公共设施。捞霞组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划建成为水运公路铁路中转联运中心物流中心大运量工业基地。高星组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划为综合性产业区及置换外迁工业基地。含浦组况看，物价大幅度上升可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为而导致成本上升，换句话说，就是会有较大公司风险，因此，在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和各种舞弊现象出现，同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好市场竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原材料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。如果建好房子卖不出去，这不但是本项目问题，还会涉及到公司以后发展，所以本项目定要回避各种市场风险。例如为了更好促进项目销售，可以跟代理公司签订份协议，就是由代理公司垫付部分销售费用，而发展商日后按销售业绩支付代理费和代理公司垫付销售费用同时和代理公司约定，在定期限内要完成定销售业绩，否则，取消代理权。这样来，既可以让代理公司分担部分风险，又可以督促和鞭策他们，使其尽最大努力来完成销售任务。其他风险其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险等，但在目前这样房地产上，上述风险对本公司不会造成大影响。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多市场信息基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必要损失。八社会效益长沙老城区开发与建设，在拆迁保建„„系列城市动作中开展，城市运营经营城市理念成为普遍共识。长沙整个城市规划和建设进行到了个新高度，品质提升形象吸引优化环境，成为最主要城市声音。为提升城市品位，改善城市环境，委市政府提出保护旧城开发旧城构想。在这样背景下，政府提出并重视长沙核心城区整体规划全局发展增加行车安全，减少事故。交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量，该项目建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车安全系数，从而减少由交通事故带来经济损失和不利社会影响。带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水燃气城市绿化城市排污，排水供电电讯等紧密结合在起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目道路绿化与景区绿化有机结合在起，整个项目完成后，将为市民提供个高品位文化和休闲娱乐场所，对长沙旅游业发展将起到积极促进作用。改善城市居民居住水平。本项目包含高档居住区。规划有商业住宅等功能分区。在居住区中既有普通住宅，又有花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目实施，将提高城市居民居住水平。项目建设对