二招商人员培训 三招商实施 项目准入机制 业态准入 品牌实力准入 信誉准入 二招商实施要求 基本要求 三合同管理 四商家经营状况分析及商源臵换 五项目总监责任制 第页共页 六招商人员的工作职责 四管理检查考核奖惩 招商计划及考核 二招商绩效考核审核，报总部审批。 商业各项目部负责监督检查政策及方案执行情况。 当地项目部根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的 租金及招商政策，报总部审批。商铺招商政策及租金方案经审批后， 地方项目部需严格执行。 第三节商业项目招商 招商工作安排 新商业项目开业前八个月完成招商准备工作并启动招商，开业 前二个月完成招商，对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前 个月完成掉铺再招商工作。 经营期商业项目根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作。 二招商准备 第页共页 准备招商资料 招商方案的制定报批含价格体系现场统招商说词招 商计划周边调查情况招商策略招商现场布臵等 相关合同文本拟定报批含委托招商协议房屋租赁合同等 招商指南或招商手册的编制 相关软体广告及现场布幅广告的设计制作 单或其它宣传资料 招商说明会等的策划 招商费用测算。 二招商人员培训 参培人员项目招商人员及相关配合协助人员 培训基础内容 商业地产知识培训商业地产发展历史现状及发展趋势的 培训，了解商业地产招商概念及所涉及的范围，分清自留资 产与多业权招商的区别，了解招商手段及方法 招商策划方案培训项目概况招商策略业态配比及分布 租户搭配准入机制招商推进计划各种费用收取标准等 工作流程培训项目工作各阶段开发商经营管理公司投 资公司的各自工作交叉关系，明确各阶段各部门责任及文件 报批流程 制度培训对与新项目招商有关的各种制度标准流程 第页共页 程序策略进行培训 招商技能培训培训并强化招商负责人及招商代表的相关工 作能力如礼仪谈判应变等，更好地适应项目招商工作 法律法规及风险控制培训强化招商人员对相关法律法规的 了解，增强对多业权物业涉及法律关系的掌握，培育法律风 险规避意识。 三招商实施 项目准入机制 业态准入 新项目应结合市场情况策划部门对项目的规划，进行合理 的业态定位，并编制分楼层的业态规划图 在招商实施过程中应严格按规划业态定向实施招商，若在招 商过程中根据项目情况需对业态规划进行调整，应报经权限范围内领 导同意 在进行业态规划定位时，应充分遵照现有法律法规及政府 相关规定，如卫生消防等。 品牌实力准入 根据项目总体档次定位，确定租户配比原则，进行合理的租 户搭配比例 第页共页 对主力大户商家，特别是经营娱乐业商家应进行背景资信 调查 引入商家应具备定的经营实力及抗风险的能力，能承受市 场培育期有可能出现的亏损情况 连锁经营商家，应对其其他店的经营状况进行调查，并与其 沟通在本项目的运做思路与预期回报等 具备条件的中高档项目应尽可能限制无品牌无实力的小 商家进驻。 信誉准入 招商引入商家应遵纪守法，诚实经营，有定的信誉度 通过其在其他地方开店情况了解其以下几个方面的情况 对管理公司制度等方面的执行情况 租金物管费水电费等缴纳情况 经营产品的真实性，是否有欺瞒顾客等现象。 对长期拖欠费用或因违法违纪事件被相关部门勒令停业整顿 过的商家应限制引入 商家经营商品符合国家相关法律法规规定，并取得经营相关 证照及批文。 第页共页 商业地产工作指导大纲 招商部营运部 新界新街项目组 第页共页 目录 第部分招商管理 第节市场调研 市场调研工作界定 二市场调研准备 资料准备 人员准备 三市场调研工作计划内容及要求 第二节商业业态规划招商政策及租金方案 业态规划 二招商政策及租金方案 第三节商业项目招商 招商工作安排 二招商准备 准备招商资料 二招商人员培训 三招商实施 项目准入机制 业态准入 品牌实力准入 信誉准入 二招商实施要求 基本要求 三合同管理 四商家经营状况分析及商源臵换 五项目总监责任制 第页共页 六招商人员的工作职责 四管理检查考核奖惩 招商计划及考核 二招商绩效考核 第二部分招商人员行为准则 第页共页 商业管理制度及招商管理准则 第部分招商管理 招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否 能够迅速成长的推动性因素。为强化项目招商的指挥调度协调 督察奖惩功能，明确招商各相关责任单位责任人及招商人员所负 的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。 第节市场调研 市场调研工作界定 新商业项目开工前个月，由总部组织招商人员展开市调，参 与调研部门有商业各项目部人力资源部物管部，调研内容包括商 圈情况同行业及竞争对手情况居住人口及消费水平租金水平 商户资源物业管理媒体薪酬福利水平等。 商业项目正常经营后，当地项目部应不定期对商品品牌竞争 对手所有城市新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经当 地项目部总经理审核后报总部。 遇商业项目商业业态重大调整，各地项目部需要进行市场调研， 调研内容为商圈情况同行业及竞争对手情况租金水平商户资源， 形成市调报告后报总部，总部各相关部门核实调查。 第页共页 二市场调研准备 资料准备 商业项目建筑资料，城市行政人口经济资料，市场调研表格， 当地商业地图等。 人员准备 由总部组织招商部物管部人力资源部当地项目部成立市调小 组。 由总部相关部门对当地项目部相关人员进行市调培训。 三市场调研工作计划内容及要求 详细调研当地商业居民商户资源人力资源薪酬物业管 理物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成 市场调研报告。 城市零售状况分析 主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况数量和面积比例 经营状况，未来发展规划等。 同类竞争对手分析 基本情况总面积规划布局业态面积配比档次定位开业时 间历史经营状况消费环境消费结构客层定位租金价格或合 第页共页 作条件相关费用物业管理费人力资源费用品牌情况服务管 理停车位数量客流量客单价招商优惠条件等。 本项目分析 地理位臵项目规模周