合肥百花大厦项目可行性研究报告投资建议书doc文档（50页）

三本项目卖点探讨合肥中市区作为合肥房地产市场个成熟地段，自然有其内外在市场优势，而每个楼盘之间又有不同个性化卖点，正是两者互相作用，共同推动了中心区住宅市场快速发展。

这些优势即卖点究竟有哪些，让我们来简要探讨下。

成熟地理位置百花大厦二期座落于被誉为合肥市金融街寿春路繁华地段。

这里是合肥市市政规划中心点和最高点，类似人们熟知国内大都市较著名商业街，如北京市东单西单上海市淮海路金陵路广州市解放路长堤路深圳市深南大道华强路武汉市建设大道长沙市五大道等。

这里商业网点密布，金融机构云集，文化氛围浓厚。

毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政府机关，距省工行省信托省人保平保等多家金融机构著名学校商厦及菜市场等都较近，各类生活配套设施应俱全，是典型成熟生活社区。

便利交通条件项目是出入合肥市南北大门美菱大道可直达骆岗机场荣事达大道与贯穿东西寿春路长江东路两条城市中轴线交汇处，交通网络密布，市内十几条公共交通线贯穿东南西北，是合肥重要交通枢纽之。

良好投资环境百花大厦二期项目作为合肥市创建工作重点形象工程之，项目从立项之初就受到合肥市政府及其地方各级职能部门大力支持，享有诸多优惠政策首先性质上属于中外合资企业澳鑫公司享有中外合资企业各项优惠政策其次，作为项目合作方合肥市政府办公厅，能够充分利用政府职能部门特殊优势，在法律法规允许范围内，灵活掌握和运用政策，为项目运作起到保驾护航作用。

截至年底利用上述优势二期工程已获各项税费减免近万元，为进步投入建设铺平了道路。

较好价格竞争优势市场可以说是为商灵魂和生命，房地产市场更是如此。

在影响房地产诸多因素中，除了项目位置交通条件等具体因素外，成本价格因素也是决定个项目市场上能否具有竞争力关键。

从目前合肥市房地产有关土地评估信息结果可以看出，以百花大厦二期所处黄金地段而论，该地段土地价格至少应在万元亩，可谓寸土寸金。

尤其在中心区地段开发高层商住楼，在不计任何建安费用情况下，开发成本已达元。

可以想象，按照目前合肥市经济发展水平，如此高成本价格，不仅会令普通阶层消费者望房兴叹，就是有实力开发商也难以承受。

而现在百花大厦二期平均土地成本，按照澳鑫公司与合肥市政府办公厅签署协议进行测算，只有元，相对于其位置而言，这低廉价格在合肥市也是绝无仅有。

由此可见百花大厦二期上市之后在周边市场中具有价格竞争优势。

强强联手开发精品项目由安徽澳鑫公司与市政府办公厅联袂开发，具有较高知名度和较强融资能力，这些单位强强联手共同组建个开发班子，为把百花大厦二期建设成为合肥地段又标志性建筑而努力，相信金融街上又个明星楼盘即将诞生，四项目周边同类型楼盘统计由于本项目位于合肥市中市区，紧邻寿春路，周边商业网点密布，商业人士往来频繁，给酒店业发展带来强有力支撑，该片区有多家酒店，如正在营业新龙城大酒店古井假日酒店等随着市场进步细分，酒店式商务公寓有望在未来市场应运而生，并且存在定市场空间。

基于区域市场客观情况，本项目之发展商在产品设计上确定了百花大厦二期功能，即个包括公寓商场写字楼宜商宜住商务公寓。

为了对本项目面积户型价格付款方式装修标准配套等进行准确定位，我公司对本项目周边同类型楼盘以及市区几个代表楼盘进行了分类调查，力求在产品定位与营销策略方面准确无误，将发展商风险降至零。

目前，与本项目较近在售楼盘有金城大厦新华大厦等，这些楼盘基本售磬。

表本项目周边同类型物业概况物业名称位置占地面积总建筑面积竣工时间发展商新华大厦六安路与淮河路交汇处年元月新华社安徽分社安徽福华房地产开发有限公司三荣大厦含山路与淮河路交汇处年月合肥安荣房地产开发有限公司淮河路改造工程指挥部罗兰德精品商住楼阜南路号，东怡酒店对面年元月合肥罗兰德物业有限公司琥珀山庄高层公寓琥珀中村年月底合肥市城改指挥部锦绣园马鞍山路号亩年月安徽中信物业发展有限公司以上楼盘中新华大厦罗兰精品商住楼琥珀山庄于去年竣工入伙，其他两个楼盘前年竣工入伙，还可发现处于市中心区几个高层项目规模都不大，这是受城区土地储备有限所致。

表周边物业主力户型情况名称户型面积主力户型均价付款方式新华大厦二房厅二房二厅三房厅三房二厅四房二厅三房厅元次性付款九五折优惠五成十年按揭无折三荣大厦二房厅二房二厅三房二厅三房二厅元左右次性付款九五折优惠银行可否提供按揭资料不祥罗兰德精品商住楼三房二厅复式不祥元次性付款银行提供七成十五年按揭琥珀山庄高层公寓四房二厅同左元不祥锦绣园三房二厅二卫同左元左右次性付款九折优惠银行提供五成十年按揭由上表可知，在户型配比上，各楼盘都以三房四房为主力户型，主力户型面积在平米之间。

可见，市中心区楼盘均以中等户型为主流。

同时，楼盘均价在元左右，总价在万之间，在付款方式上，选择银行按揭人越来越多，但按揭年限还不够长，首期做到三成很少，五成较多，说明金融单位对消费者采用抵押贷款方式购房政策还不够放开，消费者对按揭观念还没有转变。

表周边物业销售情况名称总户数售出户数户销售率总建面售出建面面销售率备注新华大厦梯九户建面不含裙楼三荣大厦梯七户建面不含裙楼罗兰德精品商住楼不祥建面不含办公与裙楼琥珀山庄高层公寓不祥锦绣园梯四户上表中个楼盘销售周期般在年半销售率就能达到以上，方面说明合肥供应市场基本与市场相契合，另方面说明住宅体制改革后，个人消费成为主体，同时也成为消费主要热点。

但供应市场还需借鉴沿海城市，上表楼盘多为梯七户以上，私密性与舒适度还待进步改善。

表周边物业装修情况名称外墙地面门窗卫生间厨房硬件配套新华大厦外墙贴高级面砖裙楼采用花岗岩水泥地面铝合金推拉门窗，无色浮法玻璃，大门和房间门为木制门水泥地面水泥地面水电煤气电话有线电视到位，部日立电梯三荣大厦部分玻璃墙墙砖水泥地面铝合金推拉门窗水泥地面水泥地面水电煤气电话有线电视到位，部进口电梯，电脑监控系统，中央空调小时供水罗兰德精品商住楼外墙层贴仿石涂料高级进口涂料毛面水泥层海螺塑钢门窗，防盗门，观景阳台配有高档护栏水泥地面，主卫配远邻整体浴室水泥地面水电煤气电话有线电视到位，部东芝电梯，远大中央空调小时供水，红外线监控系统琥珀山庄高层公寓外墙层贴高级面砖其余为高级涂料水泥地面塑钢门窗水泥地面水泥地面水电煤气电话有线电视到位，每栋台电梯锦绣园外墙采用英国多乐士涂料室内为水泥地面，各层公共走道及楼梯地面铺高级花岗岩，阳台配欧式雕花护栏塑钢门窗防盗门水泥地面水泥地面水电管道液化气电话有线电视到位，每栋台电梯从各物业装修情况来看，以上物业对外立面装修标准明显高于其内部套间装修，其目主要是方便住户购楼后自行装修设计，以尊重业主不同个性习惯与审美角度。

结论上述楼盘在销售周期年半左右销售率均超过，说明合肥住宅市场承接力强合肥住宅开发特点是处于市中心闹市区楼盘多以高层为主，且颇受消费者青睐，其户型定位般在平米左右三房为主如新华大厦三荣大厦等而位于环边缘环外楼盘定位以大户型为主，面积大都在平米以上，如锦绣园等，其单价水平也较市区低元左右上述几个楼盘销售均价在元之间虽然中市区东市区西市区城市建设较早，配套相对成熟，但土地资源有限，地块规模偏小，产品设计滞后，高层建筑设计成梯七九户，势必影响居家生活私密性与舒适性。

第二部分百花大厦二期市场定位策略百花大厦二期优劣势分析项目分析注分析分析产品优势为二期工程进步全面展开创造了良好开端。

单位万元费用名称规定应缴数额实付数额减免数额费用名称规定应缴数额实付数额减免数额市政基础设施配套费全免高层消防设计费商网配套费全免土地出让金人防设施费全免质量监督费投标管理费全免合同出让费白蚁防治费全免规划设计费墙改基金全免附注应付万元实付万元免项目契税全免缴万元百花大厦二期工程投资情况土地成本单位万元项目名称投资额备注拆迁补偿费房屋使用补偿费政府幼儿园工程楼恢复楼工程土地出让金返还市政府房产元合计平均土地成本元万元工程前期费用单位万元项目名称投资额备注幼儿园拆迁过渡费房管所供电增容费公厕及其他拆迁费二期设计费市监管局质监费北京设计院补偿费工程爆破费勘察测量规费其他零星规费工程人员开支广告投入基础设施费合计已完工程投资情况单位万元项目名称总投资额已付金额未付金额桩基工程桩基商品砼基坑土方政府幼儿园幼儿园设计费二期场地平整二期压密注浆二期锚杆工程合计在建工程投资情况单位万元项目名称总投资额已付金额未付金额二期设计费二期监理费楼工程费楼设计费桩基沉降观测合计截至现今，百花大厦二期项目已完或在建工程投入项目建设资金已达万元含经济签证万元，其中已支付货币资金达万元，尚未支付工程款项为万元。

百花大厦二期工程形象进度项目桩基工程已全面竣工，共完成工程根项目附属工程市政府机关幼儿园已竣工并交付使用项目北区地下室混凝土浇筑已经完工，工程施工已至正负零南山地下室土方工程完成，具备随时进行地下室浇筑施工条件。

百花大厦二期工程后续工程进度百花大厦二期工程如具备恢复施工必要条件，其工程进度可安排如下剩余土方挖运砖地模破桩头南区桩检测等计划个月两层地下室结构完成到计划个月裙楼结构五层结构计划个月主体结构∽层计划个月从复工到结构封顶共计个月设备安装装饰装修收尾设备调试室外总体工程等计划个月注总工期为个月若业主急需用房，工期还可再提前∽个月百花二期主要指标如下二项目投资回报分析投资重组说明百花大厦二期项目作为合肥市创建工作重点形象工程之，该项目自立项之日起，就受到合肥市政府及地方各级智能部门鼎力支持，享有其他项目不可拥有诸多优惠政策。

作为发展商澳鑫房地产公司由于属于中外合资企业，因此也能享有各项优惠政策，同时其合作方是合肥市政府办公厅，能够充分发挥政府职能部门特殊优势，在法律法规允许范围内能灵活及时准确运用政策，为项目顺利开发建设创造了良好政策优势。

在合肥房地产持续升温良好投资环境与政策优势条件下，国银集团抓住机遇参与到该项目投资行列之中，通过与签订协议，明确了甲乙占地面积总建筑面积其中公寓商业裙楼办公楼车库与设备用房双方责权利，协议规定国银等乙方组合单位必须在签订协议之日起于天内将万元与转入澳鑫公司帐号，另外万元必须在个月内转入澳鑫在开发物业分成比例上规定澳鑫获得开发物业总建筑面积，即在销售方面还规定了代销条件，甲方澳鑫房地产公司以元价格为底线将所分得物业委托乙方代销，但没有明确规定这物业中商业写字楼公寓所占比例各占多少，在下文中我们均按元来计算。

换言之，在启动项目前国银等乙方组合单位必须支付给甲方万元前期建安费用，按新工程进度表工程到裙楼完工需六个月，这部分后续追加建安费用国银等乙方组合单位要支付，同时还剩两个月可用于包装营销中心样板房销售通道，为销售铺平道路，这部分资金也需国银等乙方组合单位负担。

因此，项目重新启动资金包括以下三大块按照项目工程进度个月裙楼结构完工，个月现场包装预售前个月内建至裙楼结构完工所需资金前期费用单位万元工程费用