合肥绿城桂花园产品项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

售楼处经精心设计，装修别具格，大气漂亮档次高，并附有样板房建材展示区和背景音乐，样板房装修具有相当水准，威卢克斯天窗还配有纱窗。

专门挖了个人工湖作为园内中心景观，并与南淝河相连。

开发商为电信局下属企业。

东海花园楼盘市场调查表楼盘位置经济开发区翠薇路与松谷路交汇处，南接徽园，东接安徽会展中心开发商合肥东海房地产发展有限公司建筑及园林设计新加坡雅科本设计管理服务有限公司市场策划销售上海递伍商业管理咨询有限公司周边环境东侧安徽会展中心明珠广场明珠酒店欧洲风情街南侧为安徽纪念公园，西侧为合肥大学城重点中学润安公学合肥中锐国际学院。

周边交通路公交车小区规模占地万，栋高层楼盘档次高档规划设计总占地面积亩总建筑面积期规划户数期余户容积率绿化率楼层数层车库组成车库配比建筑设计建筑风格现代户型设计主力户型典型户型四房二厅二卫户型范围空调机位有预留小区配套水变频恒压供水电梯有中央空调无配套设施会所儿童娱乐中心邮局银行保健中心美容院洗衣房。

智能化系统智能化系统设计清华同方，光纤线路，宽频网络通讯远程抄表系统卡通系统小时多画面监控建筑设计安徽省建筑科学研究设计院楼盘售价起价元均价元公摊起价元按建面计付款方式及折扣次性付款折按揭不打折销售情况宣传重点地位象征，身份见证物业管理元月其它园区内采用下沉式通道设计，人车分层，大型豪华会所下沉式网球场室内恒温游泳池健身中心大型室内攀岩超市餐厅酒吧商务中心会议多功能厅第二章项目概况地理位置二占地面积三区域环境四交通状况五社区配套地理位置桂花园地块位于合肥市西部，高新技术产业开发区西南面，合肥外商活动中心西侧，为合肥市上风上水口。

地块东临科学大道其中东部北侧约米地块与规划中省国土资源厅办公大楼相邻，北靠城市主干道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，距合肥市政务新区约公里。

二占地面积桂花园占地面积约亩平方米，扣除市政道路用地后，实际用地面积约亩平方米。

地块东西长，南北稍短，地势起伏，地质情况较好，无拆迁。

三区域环境桂花园地块所在合肥市高新区，有望在年上半年扩大其区域范围，按照区域调整规划构想，桂花园将处于高新区中央地段。

目前，桂花园地块周围较为空旷，除西面大蜀山外，四周没有其他自然地貌和高大建筑物，视野十分开阔。

地块北边有正在兴建软件园区梦园住宅小区园景天下住宅小区南边有科大高科技产业园区东边与合肥市高新区唯三星级酒店合肥市外商活动中心相邻，沿黄山路向东公里和三公里处分别有规划中占地面积约亩维也纳森林别墅和在建建筑面积约万平方米新华学府花园西边隔人工湖路和玉兰大道与合肥市市区唯自然风景区大蜀山相望。

根据合肥市城市规划发展，预计在年月份将对大蜀山风景区进行重新规划，欲将其建设成为个环境更加优美，内容更加丰富大自然博物馆。

桂花园地块向北三公里有董铺水库和科学岛地块向东南三公里，是合肥市政务新区。

该新区建设是合肥市城市发展规划个重要举措。

该区占地面积约平方公里，区内规划有省市政府等党政机关和政府各相关职能部门办公区住宅区商业区文化区和与之相配套各具特色公园等设施。

该区有望于年月份开始区内市政基础设施建设，年底前工程施工将全面展开。

四交通状况桂花园地块所在区域交通状况比较好，四周道路已全部建成，主干道黄山路为四车道米宽含人行道绿化带，科学大道为四车道米宽含人行道，其余两条道路为米宽城市次干道。

目前已开通交通班车有沿黄山路与市区相连路车和沿长江西路与市区相连路车。

地块东南公里处设有合九铁路西客站，路路公交车直接抵达该站。

地块往西南四公里有国道经过，并通过国道连接合宁高速公路和合肥骆岗机场。

五社区配套桂花园地块所在区域现有社区配套设施比较欠缺，尤其是生活配套设施如菜市场超市医院银行等更显突出。

在此地块附近区域已有社区配套设施基本情况汇总如下文教设施合肥中西校光华国际学校新华学校梦园小学市二十中学合肥林业学校省科技馆安徽名人馆等酒店娱乐设施合肥市外商活动中心合肥亚太保龄球馆医疗设施市院西区医院蜀山医院园林景区蜀山森林公园野生动物园烈士陵园人工湖等。

金融系统中国工商银行高新区支行中国农业银行高新区办事处。

邮政系统高新区邮政局。

建议小区在规划布局时，应针对现有社区配套情况进行综合考虑。

第三章项目定位开发总体构想二项目定位三规模四功能布局五目标客源开发总体构想为使桂花园成为温馨秀丽舒适和谐居住小区及合肥市城市景观，开发时必须贯穿如下开发总体构想大气精致规划布局高品味环境设计，精致绿地景观水景园景有机结合高比例车位配备相对低密度，尽可能地拓展居住空间借景，把外部优美自然环境有机地融入到小区景观之中合理完善公建配套规范物业管理贯彻真诚善意精致完美质量方针，追求产品高品质。

桂花园应该是设计精良，且配套完善精品住宅区，让每位置身其中客户产生优越感，让每位业主感觉入住桂花园就是身份象征。

二项目定位给桂花园项目定位，应该考虑以下五个因素桂花园项目位于合肥市西部高新开发区内，随着合肥政务新区向西南迁移，西区将成为合肥市民心目中首选居住场所项目用地四周十分开阔，人工湖近在咫尺，更可欣赏蜀山秀美风光，整体环境好，空气清新，是休闲度假居家好场所地块周围有中国科技大学高科技园区和正在兴建合肥软件园区，附近还有归国人员创业基地，这区域内工作人士都有着较高文化素养和较丰厚经济收入合肥市政务新区离此仅公里，且计划在年内全部建成，所以这地块以后升值潜力很大绿城房产在浙江已取得了骄人业绩，此次进军安徽合肥，应着眼于提高并带动合肥市房产品品质，同时树立绿城在合肥地区乃至整个安徽省品牌形象。

综上所述，桂花园定位为中高档舒适型住宅小区。

三规模桂花园按规划要求建筑密度小于，容积率小于，沿黄山路定范围及国土资源厅东侧红线延长线以东为综合用地和公建用地。

按容积率计算，桂花园总建筑面积近万平方米不含地下室，其中会所配套用房商店餐饮娱乐幼儿园小学等用房根据实际需要配置，总户数约为户左右。

四功能布局桂花园由多层住宅组团小高层组团沿街及社区商业房社区会所幼儿园中心小学中心花园其他万元室外管线设计费按室外管线总造价计取各项规费及配套万元其中供水万元白蚁防治万元住宅区公用设施专项费用万元工程费用万元建安工程费万元其中小高层住宅万元多层住宅万元会馆万元学校及幼儿园万元商铺万元地下室万元设备工程费万元其中电梯部万元部万元空调通风元万元弱电系统万元其中电信有线电视万元可视对讲户元户万元安保门禁系统万元底下车库管理个万元个万元大门管理个万元个万元信息管理系统万元背景音乐系统万元室外工程万元其中水电管井线万元环境工程万元环境工程面积按计算不可预见费万元按以上四项之和计算万元管理费用万元建设单位管理费及销售费用万元财务费用万元其中土地款计息个月万元每年亿贷款计息个月万元不可预见费万元土地抵押登记费万元其他费用万元其中质量监督万元工程监理万元税金万元其中营业税万元城市建设维护税及教育附加税万元印花税万元项目总投资按以上计算为万元三利润预测桂花园项目销售价格按谨慎原则计算多层公寓元，小高层公寓元，商铺元，地下车库元个，可销售车位个。

销售总收入万元其中多层公寓万元小高层公寓万元商铺万元地下车库万元利润万元投资成本利润率为四风险分析盈亏平衡点平均销售单价为销售总收入可销售面积平均销售单价元销售面积盈亏平衡点总成本平均销售单价税率占可销售面积销售价格盈亏平衡点总成本可销售面积税率元占计划销售价格盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到或平均销售价格达到元时，方可保本，安全余度为。

敏感性分析投资敏感性分析见附表投资敏感性分析表明，当投资增加时，项目利润大幅降低，投资利润率为当投资减少时，项目盈利大大增加，投资利润率为。

平均销售价格敏感性分析见附表平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加时，项目盈利大大增加，投资利润率为当平均销售价格降低时，项目盈利大幅降低，投资利润率为。

附表投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率平均售价敏感性分析表基本方案万元平均售价销售总收入销售利润投资利润率第十三章工作目标要求计划工作目标二工作要求三工作计划四保障措施工作目标根据集团公司领导要求，安徽公司近期工作目标是以开发合肥市高新技术开发区内占地亩，建筑面积近万平方米，总投资约人民币亿元桂花园小区为起点，通过该项目开发经营，力争在短期内把浙江绿城成功开发理念和品牌，扩大延伸到安徽，并取得较好经济效益和社会效益，为公司在安徽起好步站稳脚图发展打下坚实基础。

二工作要求为实现上述工作目标，必须下定决心理清思路明确要求，并采取切实可行措施，克服困难，按预定计划推进各项工作。

制定好公司发展战略，务必看清竞争对手看准险情看好机会。

公司发展战略简单地讲就是个公司成立后准备干什么要干多大怎么干它包括人才战略财务战略市场战略等等。

安徽公司得益于绿城公司资金管理和品牌优势，理应从高起点高标准来制定战略。

公司方面要看到安徽房地产开发总体落后于浙江，绿城具有明显产品优势等有利条件另方面也必须认识到房地产市场开放性特点及合肥市房地产跳跃式发展趋势，扬长避短，把握机会，只有这样才能保证项目开发成功。

用足用好绿城公司有形资产和无形资产，在充分发挥绿城品牌优势同时，注重拓展绿城品牌内涵和外延，进步丰富绿城品牌内容，努力创造适应安徽市场需求品牌。

桂花园不能简单套用桂花城，必须在沿用中加以改进，使之使用功能更加完善，要求在出精品同时，充分考虑开发成本和合肥购房者承受能力，并以此来策划项目规划项目和评估项目，使之更趋合理准确，最终达到绿城品牌在安徽延伸和创新。

牢固树立产品即人品流业绩要有流员工思想。

事在人为，安徽绿城要有所作为，必须培养出支熟知绿城企业文化高度忠诚于绿城事业高素质员工队伍。

三工作计划桂花园项目到目前为止，已基本完成了市场初步调查和项目前期工作，总体规划方案会审已获通过，会所已破土动工。

鉴于桂花园项目