合肥西南国际车城项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

租售模式出售目前市场租金及管理费元月是否有意进入肥西市场从整体来看，本市场中经营户对进入肥西市场意向较小，主要视市场能否成活而定，若市场成活，则租赁占，购买占，无入驻意向占常用了解信息渠道报纸网络具体调研结果分析安徽国际汽配城主营业态为汽车零配件汽车用品饰品及汽车美容，其中以零配件汽车用品销售为主，占据市场约七成比重，其余基本为汽车美容。

商铺建筑结构统，单间商铺经营面积平米左右，面宽米，进深米，首层为挑高设计，层高约为米，市场整体形象良好。

汽车配件汽车用品汽车饰品汽车电子其他市场经营业态比例点评首层挑高设计为本项目建筑亮点，此设计充分考虑经营户个性需求，可以满足不同经营业态使用，如汽车维修普遍需要较高层高，而零配件汽车美容等经营户可以自行进行分层，以满足仓储居住等不同需求，此设计值得本市场借鉴。

整体租金水平较为平均，约为元平方米月，无空置商铺。

点评本市场在目前合肥三个主要汽车市场中属于中期开业，市场经营状况与客源程度相比三里街汽配城较差，但优于华中汽配城，因此租金水平低于三里街汽配城，但高于华中汽配城。

市场内有部分肥西经营户对进入肥西市场意向强烈，此外多数客户对进入肥西市场拓展业务也有明确意向。

点评在针对此问题进行调研时，多数经营户表示若肥西市场运营良好，会考虑进入进行开设分店等业务拓展，且考虑购买商铺者约占被调查对象，多数经营户更愿意租赁。

市场内经营户若进入肥西市场，考虑自营者居多，业态仍以汽车配件汽车用品为主，项目可考虑在此市场做相应宣传，以提高项目汽配业态经营比例。

经营户入住本市场意向示意图有意购买有意租赁不考虑进入经营户购买商铺用途示意图自营出租投资升值华中汽配城市场概况项目依托包河区政府江淮车谷发展战略，与江汽集团结成紧密型战略联盟，协同合肥市汽配商会众多会员企业，强强联合，全力打造安徽省汽车产业发展平台，被纳入安徽省合肥市行动计划和包河区政府重点工程。

该项目位于合肥市包河区南淝河路平塘王村，占地亩，建筑面积万平方米，投资亿元人民币。

首期建设用地亩，建筑面积万平方米，来自浙江湖北广东福建和长春等地余家汽车零部件企业成功签约，由合肥市汽配商会组织形成专业市场，汇集汽二汽上汽北汽福田重汽柳汽陕汽玉柴大柴和锡柴等上万种配件产品，覆盖我省及华中地区，安置就业近千余人。

信息分类调研项目内容主力铺型二三层联体商铺结构面宽米，进深米，首层层高米业态配比经营业态基本为汽车配件及用品，户汽车维修建议肥西市场业态配比汽修比例以以下为主，约占总调研户数经营户进入市场经营业态示意图汽车维修汽车美容汽车配件汽车用品饰品汽车销售美容比例以以下为主，约占汽配比例以以上为主，约占，约占整车销售比例以为主租售模式市场返租为主目前市场租金及管理费元平米月，月管理费元平米是否有意进入肥西市场由于本市场内多为外地经营户，且目前市场经营欠佳，因此多数有意进驻，约占市场总户数以上常用了解信息渠道报纸，网络具体调研结果分析市场经营业态以汽车配件及用品为主，配备少量汽车电子汽车修理汽车轮胎等后期服务产品。

点评目前华中汽配城以汽车配件为主，汽车修理汽车美容为辅，掺杂少量汽车电子汽车轮胎等业务，但是汽车电子轮胎等业态所占比例很小，基本上是依靠汽车配件这个主业态存在。

商铺建筑结构单，面宽米，进深米，首层层高米。

整体租金水平较低，约为元月，月物业管理费元。

通过实际走访，超八成经营户在寻找其它合适市场，对本项目有较强预期，根据实际调查过程，若市场运营良好，租金水平合适，大多数客户进入肥西市场发展意向明确。

汽车配件汽车用品汽车电子汽车修理汽车轮胎华中汽配城市场经营业态比例华中汽配城经营户若进入市场，均考虑经营者较多，业态以汽配居多。

合肥汽配城市场概况合肥汽配城市场群总占地面积达亩，从业人员近人，市场经营以批发为主批零兼营维修装潢配套为辅，经营各类汽车配件上万种，品种规格齐全多样，周边配套完善，其营销网络覆盖江苏山东湖北河南及全省各地，成为华东地区乃至全国最有影响力专业汽配市场之。

信息分类调研项目内容主力铺型单层约占，二层联体约占，二三层联体占商铺结构面宽米，进深米为主，层高及米。

业态配比汽配类约占汽修类约占，美容类约占建议肥西市场业态配比汽修比例以以下为主，约占总调研户数，约占，约占，约占经营户入住本市场意向示意图有意购买有意租赁不考虑进入经营户购买商铺用途示意图自营出租投资升值美容比例以以下为主，约占总调研户数，约占，及以上约占汽配比例以及以上为主，约占总调研户数，以下约占，约占，约占整车销售比例以为主，约占总调研户数，以下约占，及以上约占租售模式市场较早，基本为出售目前市场租金及管理费元平米月是否有意进入肥西市场经营户不看好本市场常用了解信息渠道报纸，网络具体调研结果分析合肥汽配城做为合肥市最成熟汽车专业市场，经营业态齐全，其中以汽车配件汽车用品为主，占据市场七成比重，其余为汽车维修。

由于市场整体经营优秀，因此租金为合肥几大汽车专业市场中最高，约为元平方米月。

点评合肥汽配城做为合肥市目前最成熟汽车专业市场，市场整体经营情况十分优秀，外来经营户几乎无法进入市场，商铺十分紧俏，因此租金水平也是整个合肥汽车专业市场中最高。

对于本项目，市场内经营户态度不如国际汽配城与华中汽配城，但多数经营户表示关注肥西市场，并且有定投资意向。

包河汽车用品基地市场概况项目总占地约亩，总投资约亿元人民币，总建筑面积约万平方。

目前汽车修理汽车配件汽车用品汽车饰品汽车轮胎汽车电子合肥汽配城市场经营业态比例开发为期，占地约亩，建筑面积约万平方米，计划投资亿元人民币，拟建商铺余套，是融合商用车配件乘用车配件汽车用品汽车快修配件仓储物流配送银行金融餐饮娱乐及商务办公等条龙服务大市场。

其中为大客户准备了约万平米仓储空间，并规划集中打造物流条街，预计吸引物流公司近家，届时将成为合肥南部最大物流基地。

市场外部由店覆盖，是合肥最大集群。

市场建成后，将成为中部流汽车用品专业市场。

市场目前处于试营业状态，经营户极少，多数经营户表示愿意进入肥西市场。

肥西汽车市场调研肥西县汽车市场集中区域分布肥西汽车行业经营户走访大市场区域概况大市场为目前肥西县城汽车维修最为集中区域，区域内汽车行业相关经营户超家，经营业态以轿车中小型客车修理美容为主，部分汽车配件用品及大型货车修理。

本市场建设之初并非汽车专业市场，市场内无统规划统管理，因此市场内整体形象较差，目前市场面临整顿，部分商户开始寻找其它位置商铺。

大市场包公路沿线龙飞花园合铜路沿线金寨南路沿线商户走访新动力爱车坊刘积军金寨路正在拓宽美化，大市场受影响较大，部分经营户生意不如以前派河汽车修理厂唐德现在肥西建大型汽配城前景不看好，像我们这样大型汽车修理厂有自己老客户群，不会随便考虑进入，除非市场经营环境非常好或者政府引导少华轮胎服务部常圣青目促销活动计划制定并实施验证媒体广告宣传铺开主题活动促销报纸广告促销营销策略根据市场变化进行相应调整，最大限度进行销售。

尾盘销售期本阶段重点是完善回款处理尾盘。

主要工作包括根据前期销售情况分析总结，对相关销售数据进行统计整理，并根据即时市场情况指定出合理营销策略，迅速完成尾盘消化。

项目风险分析风险是可测定不确定性，根据般商业项目生命周期风险来源和内容等，本项目面临主要风险为购买力风险从宏观层面或微观层面上来看，合肥目前商业市场在表面繁荣背后，存在市场进步高速发展局限，普通居民限于收入水平，有效需求不很旺盛，人民对商业地产销售驱动力不足，强劲销售态势需要企业与社会起去引导，这对项目开发进度及资金投放产生压力。

竞争风险介于房地产市场高额回报率，许多新兴企业不断涌入房地产开发领域，使得房地产行业整体竞争逐步加剧，此外，肥西县城经济高速发展也吸引了大批外地合肥市内开发商进驻，水晶城万派城西城国际等新盘迭出，使得本地市场竞争程度空前激烈，且不少开发商在外脑作用下，营销策划水平提高很大，未来段时间市场供给量更大，对本项目形成较大竞争威胁。

项目风险规避项目发展商在对本项目风险进行充分分析和评估后，主要从加强项目自身竞争力及提高开发商经营和项目运作能力等方面，规避市场风险，具体从以下三个方面着手市场定位和产品规划设计水平是规避风险关键因素在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，通过深入科学市场调查，进行准确市场定位，再项目初期就充分考虑了竞争及政策可能带来风险。

采用适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局人性化空间布局及合理户型设计等，从规划设计角度提供最完美产品，选择优秀施工企业，保证优质工程质量是做到好产品根本保障，拉近开发商产品与消费者实际需求之间距离，从产品本身角度最大限度降低风险。

形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手在于销售过程中形象包装与营销策划，以增加项目附加值和产品竞争力。

项目在开发前期就邀请业内优秀营销策划代理公司全程参与，以保证调研定位策划包装准确性和科学性。

同时借助营销策划代理公司专业能力和成功经验，不断进行营销创新以实现项目成功销售。

项目投融资管理对公司拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先规避风险。

将资金和精力集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内控制风险，保证对合肥西南国际车城项目企业资源支持。

项目开发环环相扣，优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，资金到位，可以保证项目顺利开发，二者相辅相成。

第八章投资估算和资金筹措项目总投资估算概述合肥西南国际车城项目总投资万元其中土地费用万元包括契税前期工程费万元基础设施建设费万元建安工程费万元基础设施配套费报批报建万元管理费用万元按万元月，年计算财务费用万元按万元贷款，利率为基准年利率上浮，年期计算销售费用万元销售收入税金万元销售收入其他费用万元销售收入依据及说明设备费按询价或类似工程设备投资估列。

建筑工程费参照安徽省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估列。

安装工程费依据全国统安装工程概算定额安徽省单位估价表及类似工程造价调整。

其他费用及建筑安装费用定额按安徽省建筑安装费用定额及建设部有关规定执行。

不同年份价格资料均调整至年季度价格水平。

行业类似工程经验数据期工程主要经济技术指标期工程主要技术经济指标项目单位数值备注总用地面积平方米地上建筑面积平方米品牌店平方米汽车配件区平方米汽车美容饰品区平方米汽车维修区平方米公厕平方米期工程投资估算万元。

土地费用万元包括契税前期工程费万元规划设计费万元勘察费万元土地平整土方围墙管理用房等七通平建设费万元基础设施建设费万元供水排污万元供电万元环境绿化万元项目道路万元路灯环卫等万元安保门禁设施