咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告投资建议书doc文档（51页）

地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。

图十六谭路地块分布图图青龙路地块分布图图金桂路地块分布图项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行下行联络线，上至武广高速铁路咸宁站国道京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市南出口。

长安大道连接京广铁路咸宁站京珠高速公路咸宁市南出口咸潘公路和国道。

项目所在青龙路金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道城市中心东西主干线。

金桂路连通东西两大开发区温泉开发区和长江开发区。

咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。

项目交通优势非常明显。

项目用地条件开发区域内目前为未被征用集体用地，周边市政条件如下道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向车道。

项目区域内青龙路金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建连通银泉大道和长安大道城市中心东西向主干线。

给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径，接入本项目预留接口分别为左侧，右侧。

排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网。

项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可。

用电负荷预测根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。

用电来源从城市电网接入在三条道路主干网接入。

通信用户预测地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为万线，考虑到地块内商业用地开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。

地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。

地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。

地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。

有线电视广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。

燃气目前咸宁市没有天然气管线和天燃气市政管网布置图，据调查咸宁市委市政府正与中石油协商，将于年内向咸宁市供气。

根据项目所处城市核心区位及咸宁市必定使用天然气发展方向，目前已与咸宁城市建设开发总公司协商，他们在三条道路建设时铺设天然气主干网，我们项目用气可以与之相连。

二咸宁总体经济发展分析咸宁市基本情况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称鄂南。

它东邻黄石鄂州，西与荆州市洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉，地跨东经，北纬。

咸宁上古为楚地，秦属南郡，汉属江夏郡，三国时为东吴武昌郡，唐为鄂州。

唐以后或分属武昌郡和兴国军，或统属武昌路武昌府。

咸宁市下属咸安区赤壁市县级嘉鱼县通城县崇阳县通山县。

国土面积平方公里，耕地面积万公顷。

咸宁市全市人口万。

处于我国重要经济动脉京广大经济带上，距武汉公里。

是京广铁路武广客运高速铁路专线京珠高速公路阿深高速公路等交通干线上重要站点。

具有长江中游客货运港口是湖北南大门，与湖南江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。

有国家级名胜九宫山李闯王墓赤壁古战场中国温泉之乡三大文化旅游资源。

咸宁市经济发展概况经济状况今年咸宁市进入经济腾飞阶段，是改革开放以来最快发展时期，特别是工业企业增长速度已高出全省平均水平近个点增幅，不仅遥遥领先在湖北全省前列而且在全国也是罕见。

咸宁经济腾飞是长期停滞后腾飞。

年，全市生产总值比上年增长，是年以来增幅最快年，但仍低于全省平均增长速度。

年，咸宁经济比上年提速与全省增长速度相等。

年，咸宁生产总值为亿元增长速度为，高于全省增幅个百分点，年完成工业增加值亿元，增长，增速超过全省平均水平个百分点。

今年月完成工业增加值亿元，比上年同期增长高于全省平均水平个百分点，财政总收入亿元，比上年同期增长，也高出全省平均水平见图。

图咸宁经济发展状况图表就业规模继续扩大，年末全市从业人员万人，比上年末增加万人。

金融存贷稳步上升。

年末，金融机构各项存款亿元，其中储蓄存款亿元，贷款亿元。

而到今年月，金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元，其中居民存款亿元，比上年增加亿元，金融机构贷款总额亿元，比年初增加亿元。

城镇居民人均可支配收入增长较快，处于全省中游水平见图。

图咸宁城镇居民人均可支配收入状况图表咸宁市产业发展概况咸宁自然资源丰富。

咸宁是享誉全国桂花之乡，楠竹之乡苎麻之乡茶叶之乡。

全市现有桂花面积万亩，产量吨，居全国第二茶园面积万亩，年产量万吨，是全国砖茶规模最大产区苎麻年产量万吨，是全国苎麻生产加工重点地区之。

咸宁矿产资源贮量丰富，其中金镁锌煤大理石等余种矿产开发潜力巨大。

咸宁旅游资源独具特色。

有国家重点风景名胜区九宫山赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场闯王陵水浒城澄水洞汀泗桥北伐遗址等人文景观。

咸宁位居武汉岳阳庐山三个旅游热点中心，已形成以赤壁怀古陆水泛舟九宫避暑闯王陵凭吊为主题旅游格局。

咸宁是片正在开放开发热土。

近几年来，咸宁市委市政府抢抓机遇，投入多亿元，加快了堤四网长江堤防交通网城乡电网光纤通讯网广播电视网基础工程和城市八大民心工程建设进度，城市形象大为改善。

咸宁工业经济特色明显，发展后劲充足。

除了八大工业支柱即苎麻纺织业森工造纸业建材业医药卫材业冶金辅料业涂附磨具业金银首饰业绿色食品业以外，目前以华润万千瓦机组为基础，通山核电站为发展点能源工业正在兴起。

其中通山核电站预计投资亿元人民币，目前基础建设已经动工。

能源工业将成为咸宁未来发展重要支柱。

咸宁市交通概况咸宁市地处华中腹地，长江中游，区位适中，交通便捷。

区域内航空公路铁路水运四种运输方式并存，以公路运输为主。

铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁咸宁两个站。

公路基本形成了以京珠高速公路广大高速公路沪蓉高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支四通八达区域公路网络体系。

现有等条国道，省道条，公路通车里程公里。

水路运输主要依托境内长江干流长江支流及内河水库湖泊，全市现有通航里程公里，年货物周转量万吨，旅客吞吐量万人次。

航空运输距武汉市天河机场仅小时分钟路程。

三城市总体发展战略城市区域定位构建武汉城市后花园离武汉市仅近公里空间距离，小时左右时间距离，区位优势明显自然环境优美，湖泊众多淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园资源秉赋区内温泉位于城市中心，今年已被国家国土资源部命名为中国温泉之乡。

是武汉市民良好休闲养生之地。

武汉市城区急剧扩张，人口剧增，加上新经济带出现，为后花园建设提供了市场机遇城市发展战略目标与构想咸宁在武汉城市圈中定位咸宁是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力生态城市生态养生城市。

处在武汉城市圈南大门战略位置，是武汉城市圈南部综合性中心城市和湘鄂赣交界处区域性中心城市。

咸宁不仅是城市圈大花园，也是城市圈生态前屏。

咸宁要充分发挥其清洁能源优势生态旅游优势和综合区位等三大优势，找准自身在武汉城市圈中定位，转移武汉部分职能，使咸宁成为武汉城市圈以发展高效清洁能源纺织服装生物医药森林竹林加工绿色食品加工生态旅游等生态型产业为主最具发成本万元前期费用万元销售管理营业税万元销售收入万元所得税万元利润万元经济适用房中高档住宅低密度住宅中心商务区楚文化展示中心总累计投资规划和不可预测费用万元实际总利润万元土地款项按照面积分配到各期项目中土地总款项按照万人民币计算销售款均按照销售计算总投资为万元利润率投资利润率净利润总投资金额为销售利润率净利润销售总收入为十项目敏感性分析本项目用净利润率来分析项目敏感性，而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。

本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元第期投资为整个项目土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。

第二期投资全部土地余款要交付补足期开发所欠全部费用二期建安成本，二期推广销售成本共计万元因从第期销售开始有部分销售收入可以转为投资，第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投实际总投总销售收总利润净利润率实际收益资万元资万元入万元万元率注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。

详见下表成本变动表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率十二项目风险分析宏观政策风险分析目前国家还在对土地开发进行宏观控制。

本项目拟开发区域尚未取得合法开发手续。

虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。

但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准可能。

对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。

二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。

对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。

另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。

三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回对策分析洽谈签约时在合同中要注明，务必避免此情况发生，对解决方案要在合约中明确体现。

四开发周期长，近阶段政府直在对房地产市场调整，有可能会出台政策限制房地产市场。

对策分析月份已经出台国六条政策对房地产限制，这是近