商业、住宅一体化综合商住度假村小区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（91页）

城市发展阶段性目标年，海口市国内生产总值预计达到亿元。

城市综合经济实力显著提高，对琼北区域辐射带动作用增强，全面实现小康社会奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳城市之。

到年，海口市国内生产总值达到亿元，创业环境和人居环境优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有定知名度与影响力以热带滨海风光为特色绿色生态城市。

进步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市服务功能，重点发展交通运输文化教育商贸流通旅游服务等第三产业，增强海口对全省综合辐射与带动作用。

根据海口市总体规划布局，从城市发展区域开发现状产业集中程度自然资源利用评价和基础设施开发条件等因素分析，影响到项目区中心组团将定位为重点完善面向岛内中心服务功能省会服务居住产业中心金融商贸文化中心旅游接待等。

近期发展建设重点为中心组团，启动大英山城市中心区建设以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施园两湖改造工程完善道路网建设调整和增加文教体育卫生等公共设施进步建设金盘工业区药谷工业园区加快给排水管网环境卫生城市安全等市政基础设施建设。

海口市在经济结构调整纲要中，将两地中心作为总体发展战略。

在十五规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造娱乐之都，加快发展现代服务业和都市型农业，进步加强海口作为全省以高新技术产业为导向新型工业基地全国热带滨海旅游休闲胜地全省都市型农业基地国家海岛生物产业基地区域交通枢纽和现代服务中心战略地位加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能力强生态环境和人居环境优越热带滨海绿色温馨城市深入实施文化立市科教兴市和人才强市战略，加快发展社会事业，推进和谐海口建设加快体制创新，扩大对外开放，进步完善社会主义市场经济体制，年努力实现建设宽裕型小康社会目标，跨入全国先进城市行列。

根据海口市总体规划确定城市布局结构，海口旅游发展体系从空间上可以概括为三带轴中心规划结构。

三带为海口西海岸旅游带东海岸旅游带和城市外围旅游带。

西海岸旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。

其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了海口市滨海旅游主要内容，城市外围旅游带将是海口市旅游有机补充以及发展腹地。

轴指以南渡江风光游览带为主城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观丰富，同时也是对海口旅游特色大提升。

这将作为海口市旅游近期建设亮点。

中心指是以大英山城市中心区为主都市旅游区和以琼山老城为主历市史文化旅游区结合，包括海口中心区海口江东组团中心南洋风情购物区和琼山历史文化区。

是海口旅游服务核心地带，集中体现了海口都市休闲旅游历史文化旅游商务购物旅游内容。

海口黄金海岸线绵长而优质黄金海岸线是海口最宝贵和最自豪资源，而富饶滨海资源，无疑是催生休闲产业温床。

南渡江及其支流穿城而过，在城市中心形成江海汇流自然奇观，使海口滨海特色无与伦比天然成趣。

市区滨水地区经过多年建设已经具备了成为黄金旅游走廊条件，从新埠岛到西海岸规划为海口核心区滨海区域沿途汇集了融汇佛教文化永庆寺亚洲最大鸟语林公园金鑫鸟语林公园金鑫国家足球训练基地海口火车站海南国际会展中心热带海洋世界假日海滩印象海南岛国际轮滑赛场西秀海滩水上运动基地观景台游艇码头万绿园世纪公园复兴城步行街区高尔夫球练习场新港码头新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃喝玩玩海水高尔夫乐休闲娱乐观景世纪大桥城市轮廓线等多种旅游要素。

这是条充满海口特色和风情海岸线，也是条初具规模雏形休闲海岸。

未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。

若与此紧密关联房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家地区高端客群形成强大吸引力与产生极大震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期时尚和选择。

盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅公里，距海口美兰国际机场公里。

东接海口市滨海西路，紧临西线高速公路，及海口环城公路，西北南三面濒临大海，阳光沙滩椰风海浪温泉等应俱全，堪称世界旅游黄金地带。

距海口火车站仅公里，出入观光都十分方便。

盈滨半岛作为海口市规划中新区，已被纳入年海口市城市总体规划纲要，无疑是海口这顶海南岛皇冠上颗璀璨明珠。

随着国家类口岸马村港正式对外开放，海口市滨海西延线开通，盈滨半岛开发前景非常看好。

当前海南正重点抓好海口三亚和博鳌特别规划区三大板块开发建设，启动批高档次旅游房地产项目。

进步发挥海南人居环境优势，引进批有实力房地产开发商成片开发，提升海南房地产业品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。

可见，在如此良好内外部条件下，海南天地通咨询服务有限公司提出建设东泽盛海景花园度假村项目，无疑突显了及时性和正确性。

项目建成后，将为美丽海岸线增添道独特秀丽风景线，有助于转变海南旅游中南中北轻东旺西衰发展格局，优化海南旅游结构，推进海南旅游升级转型。

同时对加快海口城市化进程，改善城市面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间，提高人民收入，改善人们居住条件和环境，发展海口休闲经济，提高旅游效益，提高城市综合服务功能都将产生重大影响。

从而带来社会大开放，使信息流物资流和资金流进步融合，生态环境也将进步得到改善，带动相关产业发展，完善相关基础设施和拉动周边经济发展。

本项目建设就是在上述背景下提出。

项目建设必要性构建和谐社会需要构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会开创中国特色社会主义事业新局面全局出发提出项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期客观要求，体现了广大人民群众根本利益和共同愿望。

我们所要建设社会主义和谐社会，应该是民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处社会。

处理好居民住房住宿问题，有利于实现好维护好发展好最广大人民根本利益，提高现代改革决策科学性改革措施协调性，使各项改革取得更大成效。

因此，建设该项目是解决居民住房问题，同时也是构建和谐社会需要。

项目建设将带动海口城市建设高水平发展由于历史原因，海口中心城区城市建设水平不是很高，建筑杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市景观也不尽如人意，目前城市中心区建设过密，综合建筑密度在左右，整个城市建设度呈中心聚集遍地开花无序蔓延态势。

其中既有见缝插针高楼，也有密集成片城中村，整体上未能形成带状组团式发展格局。

中心城高密度高容积率建设直接后果就是导致城市环境质量下降，调整改造成本巨大。

海口作为个年轻省会城市，肩负着统领海南振兴海南重任。

从省域经济文化交通中心功能出发，本次规划编制应着重解决城市产业空间布局与自然环境协调发展关系，通过高水平城市基础设施建设，为城市产业发展和城市空间拓展打下良好基础。

作为个地域条件优良滨海城市，海口有着与其他内陆城市所不同特点，海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游城市气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住城市。

这是海口环境特点赋予城市本身有别于其他城市特殊性，也是海口可以发挥特色功能优势条件。

根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。

这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区功能地位与作用。

完善市政建设，方便居民生活社区，良好居住环境，将带动海口城市建设高水平发展，将成为海口具有代表性示范区域。

项目实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。

项目建设对增加项目公司投资收益具有重要意义随着海南国际旅游岛建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。

据海南省统计局发布信息显示，今年月份，海南省全省房屋销售亿元，这个数字超过年全年销售额亿元，达到年全年销售额亿元。

从销售面积上看，年海南全省销售面积达到了万平方米，达到了历史新高。

其中月份销售面积资额占总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费经营资金项目投入总资金开发产品成本自营资产投资形成房屋建筑物机器设备无形资产递延资产经营资金销售费用计提比率不可预见费计提比率房屋开发中形成固定资产比率表前期工程费序号项目名称金额估算说明场地平整合计表基础设施建设费序号项目名称建设费用接口费用合计估算说明室外给水工程室外电力工程室外消防工程雨污水系统工程道路硬化工程室外路灯照明中水系统绿化景观工程合计建筑安装工程费序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价元金额单价元金额住宅地上别墅地上会所地上酒店地上地下建筑合计表公共配套设施建设费表序号项目名称金额万元估算说明室外停车场电梯购置费变压器发电机组高低压配电柜消防水泵合计表其他费用表序号项目名称金额估算说明建设单位管理费施工监理费可行性研究报告编制费可行性研究报告评估费勘测费设计费施工图预算编制费编制环境影响报告书评估环境影响报告书招标代理服务费施工图审查费预算审核费基础设施配套费初步设计审核费概算审核费竣工结算审核费水土保持设施补偿费水土流失防治费水土保持方案编制评价费白蚁防治费合计资金筹措东泽盛海景花园度假村开发建设投资为万元。

所需资金来源为银行贷款万元，其余由企业自筹解决。

第十三章财务评价评价依据中国计划出版社出版建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财务制度和有关法规，以及海南省有关财务税收政策其它计算依据说明项目计算期为年，其中建设期年，生产经营期年。

参照当前房地产行业基准收益率水平，确定本项目基准内部收益率为。

利润分配原则为税后利润中提取法定盈余公积金。

销售及经营收入估算本项目住宅联排别墅和独栋别墅拟销售，酒店和会所拟进行自主经营。

住宅总建筑面积为，联排别墅建筑面积为，独栋别墅建筑面积为。

住宅联排别墅和独栋别墅均按建筑面积销售，住宅销售价按元计算，联排别墅销售价按元计算，独栋别墅销售价按元计算，则住宅和别墅销售收入为万元。

酒店共有套套房，间标间。

套房按元天套，入住率计，标间按元天间，入住率计算，则酒店年经营收入为万元。

会所主要是各种娱乐健身设施。

按人均消费元人次，平均人天估算，则会所年经营收入估算为万元。

住宅和别墅销售计划见房屋销售计划表住宅和别墅销售收入见销售收入与经营税金及附加估算表酒店和会所经营收入见自营收入与经营税金及附加估算表。

成本估算土地费土地总面积为，土地单价为元。

土地费为万元。

前期工程费项目前期工程费主要包括施工前场地平整费用。

场地平整费估算为万元。

详见前期工程