商业办公、娱乐酒店、商场一体化综合项目可行性研究报告投资建议书doc文档（76页）

该地地势平坦，构筑物已拆除，具备三通平，没有需要保留文物等设施，无不良工程地质条件。

表项目综合技术经济指标内容指标内容指标占地面积总建筑面积裙楼面积招待所面积商铺面积停车位地下位写字楼面积停车位地上位地下室面积绿地率建筑密度容积率项目周边设施分析城东处喧闹之地，享幽静之愉，是块可以在闹市与幽静中穿插生活理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义核心区域。

些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这区域，众多高品质大盘涌现将使东城区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。

近几年经济发展和市政建设步伐，使得项目所处区域房地产具有较大升值空间。

周边日趋成熟居住配套及商业氛围逐步形成，为该项目商铺价格奠定了定基础。

生态城东是西安现在发展主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。

项目所在地附近水电路气通讯教育医院商场邮政交通等基础设施及市政设施非常完善。

周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。

目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路线向东，相继涌现了白马世纪广场西北商贸中心时丹达服装城丹尼尔世纪广场新兴西北轻工市场等商业地产项目，使这传统商圈呈现出新活力。

与此相对应金花南路带，立丰购物广场也将展示在西北地区全新内涵，沃尔玛时代华纳等世界级名品入驻，给这区域带来全新商业活力与新鲜商业气息。

康复路轻工线商圈壮大，将逐渐引领西北地区批发零售时代潮流，并以其几十年商业底蕴与商脉，成为西安商业地产市场上支生力军。

项目周边教育文化氛围浓厚，有西安电力高等专科学校西工大附属中学西安现代职业学校西北电机小学西安现代职业学校西安电机中学西安电力高等专科学校西安市自达中学西工大附属中学等学校。

项目附近医疗卫生设施非常发达，附近有西京医院第四军医大学西安五仁医院陕西中西医结合医院瑞光口腔医院陕西生殖医学医院康大药房圣和医院西京医院澡露堂新康大药房北方医院等。

项目周边金融设施齐全，各大银行均在项目周围设有支行或是储蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所建设银行胡家庙支行工商银行长乐西路西口储蓄所西安商业银行长乐西路支行金华北路邮政储蓄所等。

项目周边交通非常便利，路路路路车等均可直接到达，可到达项目所在地主要车次详细可见图。

且西安市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲，三桥后围寨至纺织城，全长公里，总投资亿元。

其中，地铁号线经过项目所在地，这就使得项目所在地交通更加便捷。

综上所述，该项目宗地地理位置较好，未来增值潜力具大，自然条件很好，区域环境优越，周边配套设施齐全，项目开发前景很好。

图项目附近交通示意图施工单位公司简介西北电力建设集团公司陕西电力建设总公司是具有突出管理优势和雄厚施工实力电力建设企业。

前身是西北电力建设局，始建于年，历经多次体制变革，年更名为陕西电力建设总公司，年改组为西北陕西电力建设集团公司。

历经五十多年艰苦创业和蓬勃发展，现已成为个资产近亿元年产值超过亿元拥有四个专业工程施工全资子公司近十个控参股公司和直属单位员工近万人企业。

公司及所属公司具有电力工程施工总承包级资质房屋建筑施工总承包级资质调试甲级监理甲级资质，以及国家对外承包工程经营资格证书。

五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省市以及国外十余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日本英国引进第座大型火电站中国第条输电线路及变电站中国第条交直流输电线路施工输变电线路监理，积累了先进施工技术和管理经验。

五十多年来，公司始终秉承品质成就未来核心理念，强化管理和技术创新，公司参与工程总承包施工承包工程管理调试监理咨询技术服务所有在建工程进度正点安全良好质量优良，赢得了各方广泛赞誉，也获得了十余项国家省部级荣誉称号，使西北电建响彻国内，叫响国际。

承建深圳妈湾电厂工程齐鲁石化自备热电厂工程荣获鲁班奖唐山陡河电站秦岭电厂二期平武输电线路及秦北庄输电线路工程国华内蒙准格尔电厂宁夏石嘴山电厂宁夏中宁电厂扩建京能内蒙岱海电厂期陕西韩城第二发电厂期示范等余个工程先后荣获国家工程质量银奖陕西渭河电厂二三期陕西宝鸡第二发电厂陕西户县第二发电厂等余个工程荣获电力优质工程奖。

近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军国际电力建设市场，先后与中国东方电气集团公司中国技术进出口总公司中国机械设备进出口总公司中国成达工程公司等知名企业合作，承接并实施完成了台火电机组条国家级输变电线路共个涉外工程施工管理技术服务监理调试等任务。

其中，主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加尔各答电厂电厂电厂电厂，印度尼西亚莫加克托电厂苏娜拉亚电厂南望电厂，越南汪秘电厂以及刚果布输变电项目，工程质量管理进度均创造了所在国流水平，得到了中外各方高度赞誉，提升中国电力建设形象同时，树立了西北电建响亮国际品牌。

近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国内国际质量职业健康安全及环境管理体系认证公司被评为陕西省文明单位标兵陕西省守合同重信用单位陕西省重点工程立功竞赛先进单位建设银行级信用等级企业年度全国电力建设优秀施工企业陕西省电力公司综合先进四好领导班子党风廉政建设思想政治工作双文明先进等多项荣誉。

目前，公司拥有雄厚施工机具管理和技术队伍，积累了丰富国内国际工程建设经验，具有同时承建座大中型电站公里送变电线路及配套变电站万平方米工业与民用建筑工程能力，可广泛开展工程施工总承包专业承包工程监理调试以及建设管理咨询服务等各项业务。

第四章市场分析与项目定位西安房地产投资环境现状和总体发展趋势西安房地产投资环境现状自年以来，西安房地产业受本地经济环境影响，经历了个从市场初步启动到相对高速发展过程，年年西安房地产投资均成倍增长。

在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出定不成熟，而从年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金计划管理，严格控制高档房地产建设，从年到年，经过国家宏观调控和房地产强势企业不断崛起，西安房地产业从盲目开发无序竞争不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。

同时国家实施积极住房消费调控政策，商品房建设销售方面法律法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安房地产市场逐步推上了个良性健康地发展轨道，伴随着宏观经济持续走好，西安房地产业也步入了产业发展黄金时期。

年是西部大开发走向深入年，在市政府十五计划地指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整固定资产投资旅游对外贸易等方面都取得了好成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面支出也有较大幅度增长。

年伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境持续改善，西安房地产业发展也渐入佳境。

二手房市场开放土地市场交易招拍挂制度交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府进步将房地产推向市场，由市场来进行产业调整运作发展，同时也体现出政府对房地产业支持力度。

城市化建设步伐加快，旧城改造工程深入实施，长安撤县设区西安建设规划及大西安都市圈构想等等政策出台，为西安房地产业带来了更大发展契机。

西安市房地产市场经过短期政策及季节性调整，步入了发展新阶段，各级市场交投活跃，土地市场供给充足，交易已经开始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节土地资源分配。

二手房市场完全开放后目前对新商品房市场影响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高增长态势，从年市场新推出楼盘可以看出开发商在产品定位建筑设计销售策略等方面均对市场有了较为深刻认识，较之前成熟了许多。

年在政府宏观政策引导以及市场自我调节下，西安房市保持了良好发展态势，土地市场实行招拍挂制度后，地价相对于改革前有定程度上浮二手房市场仍处于发展期，市场表虑接受。

财务净现值系指按设定折现率般采用基准收益率计算项目计算期内净现金流量现值之和，般情况下，按照设定折现率计算财务净现值大于或等于零时，项目方案在财务上可接受。

投资回收期系指项目净收益回收项目投资所需要时间，般年计算，投资回收期越短，表明项目投资回收快，抗风险能力越强。

表项目所得税前后盈利评价指标汇总表序号指标税前税后财务内部收益率财务净现值万元静态项目投资回收期年动态项目投资回收期年投资利润率投资利税率可以看出财务内部收益率大于行业基准收益率所得税前取，所得税后取，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值也均大于零，所以该项目在财务上是完全可行。

项目所得税前静态投资回收期为年，远小于项目经济计算期年，所得税后静态投资回收期为年，远小于项目经济计算期年，项目资金能按时回收。

从上表看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行。

项目敏感性分析敏感性是指影响整体方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起整体方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

本项目可能主要影响因素有销售收入经营成本。

为了更好考察这些不确定因素对项目可能造成影响，在此分别针对这些因素做出项目投资财务内部收益率和财务净现值单因素敏感性分析性。

表当销售收入变化时各项指标变化项目名称变化幅度税前税后税前税后税前税后财务净现值内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表当经营成本变化时各项指标变化项目名称变化幅度税前税后税前税后税前税后财务净现值内部收益率投资回收期静态投资回收期动态从上面两个表可以看出，项目销售收入和经营成本对项目基本财务评价指标影响很大。

项目风险分析风险分析任何个项目都会存在定风险性。

本项目自然也不例外，本项目主要存在以下几个方面风险施工管理风险施工管理风险基本上受施工企业内部管理模式管理机制管理水平和约束激励机制影响，是在所有各类经济风险中能为施工企业自身所控制主要风险。

它因项目施工组织人员安排资源配置技术组织资金使用过程控制以及日常管理等活动而变化。

处项目上马，施工管理水平高低组织得合理与否直接影响到项目施工最终效果。

财务风险施工企业财务风险普遍较小。

但是随着建筑市场不断发展，投资主体法人化程度不断提高，许多业主在投标过程中增加了风险抵押或履约保证金比例和数量，而且越来越多业主将履约保证金由原来银行保函改变为货币资金，这样就加大了施工企业货币资金额外沉淀量，加大了施工企业财务风险。

另外，施工企业生产产品独特性单位产品价值高生产周期长等决定了履约保证金数额大抵押时间长，加之按比例付款和质量保证金制度又会积压定比例应收工程款等等，这无形中形成了更大财务风险。

项目经营风险项目经营收入将对项目收益产生较大影响。

由敏感性分析可知，当经营收入下浮时，项目内部收益率将下降将近个百分点。

风险控制对策减少风险范围，降低风险系数在项目投标施工管理竣工决算等整个项目运作过程中，正确运用经济管理手段，减少风险出现概率风险出现次数及风险种类。

在实际操作过程中减少风险开支，降低风险系数，提高项目管理力度，加大项目效益。

失彼顾此，亡羊补牢