商业小区房地产开发项目可行性研究报告投资建议书doc文档（53页）

规划主要经济技术指标建筑总面积其中商业用房面积住宅面积车库面积地杂屋间面积。

项目规划方案规划依据城市居住区规划设计规范湖南省城市规划管理技术规定规划基地地形图及界点坐标规划局提供规划条件国家及湖南省，其他有关规范规定。

选址概况及规划定性选址概况本方案用地位于霞阳镇村，东靠村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中商业用地，北对解放路。

项目总用地面积平方米。

二条城市主干道从项目地南北两侧经过。

项目区域地势平坦，分布有大面积农田，周边有商业文化体育医疗卫生等公共服务设施。

规划定性地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼栋，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米。

规划设计宗旨及目标立足项目用地环境，本着以人为本思想，着重体现规划超前性与合理性。

从建筑空间布局，立面形象，内部空间使用，景观连贯性等因素综合考虑规划功能划分，营造种自然生态和谐生活形态，为城市创造出新景观形象。

强调空间丰富性及尺度适宜性。

突显健康美好生活理念，增设健康休闲娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实闲暇生活。

通过生活和交通体生活环境再创造，人们可以享受到传统中国式有魅力人际关系。

同时，也可以随时感受到炎陵历史文化。

规划构思及特点规划概述功能项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造个舒适内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成组城市地标性建筑群体。

设计理念以内街和周边建筑物组织建筑之间关系并控制空间形态。

设计中注意建筑和环境融为体，主要是营造个休闲商业街区。

提供全方位零售服务餐饮休闲和娱乐等设施。

道路交通项目用地通过环路形式路宽联系着南北侧城市道路。

用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。

总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效方形环道，同时通过中间景观形成中心景观步行带，将入口及周边组团有机结合起来，构成合理而丰富规划结构。

建筑设计住宅设计地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景要求。

在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。

设计中考虑到气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒酷热，重点考虑每户通风以及阳台布置，增加空气对流。

在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度倍控制，并满足日照要求。

保证住宅布局能够满足日照通风消防等建筑管理要求。

公共建筑设计本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级来配置，满足规范及规划要求。

道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。

各邻里单位以米米宽道路与之联系。

枝状尽端步行道伸入每个住宅组团，直达住宅大门。

住宅后花园出口与公共绿地步行道路连通，另成步行系统。

结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流需求。

绿化系统总体绿化设计基础理念为美丽大自然并不是天然，重点在于利用基地本身条件，经过适宜拆分重组，创造美好视觉景观，发挥软硬绿化元素组织不同效果，达成水天色，天人合景致，远远超乎现阶段小区发展所强调绿化面积层次。

植物绿化设计注重景观轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意环境空间。

地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富绿化景观轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观空间层次，形成优雅安静富有文化品位休憩地。

线性空间有收有放，为住者提供优美高雅游憩空间。

小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质环境空间。

建筑造型建筑风格城为山区小城市，为适应其与山水为邻大环境，建筑风格以徽派建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，派度假休闲风情。

建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁现代建筑语言，加上色彩处理，配以不同层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富天际轮廓线，在统中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。

单体设计不仅考虑其本身风格面貌，亦兼顾到群体风格，以便能互相融合。

虽然各单体建筑采取相互融合手法来处理以表达群体建筑统风格，但又利用不同色彩处理使各单体有风貌。

单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计阳台，阳台做适当处理以提供趣味性立面元素，并与大面积玻璃产生强烈虚实对比。

大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺部分，使室内空间景观更加丰富多彩。

基于城温带气候，鲜明及偏冷颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。

消防规划设计说明小区共设个主要出入口和个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。

各组团均设有给水管，并在组团内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于米。

建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。

人防规划设计说明人防设计采用平战结合形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。

人防出入口与车库出入口结合。

人防面积满足人防要求。

环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流噪音及尾气对居民影响。

小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。

小区除道路广场入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。

小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。

卫生防疫设计说明大楼内水箱水池采用不锈钢成品，以保证水质质量通风采光设计充分考虑建筑自然采光和通风要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分日照时间。

住宅卧室客厅窗地比，其它部分房间窗地比日照对基地周围建筑无影响。

经济技术指标用地平衡表编号用地性质用地面积公顷用地面积比例建筑用地道路广场用地公共绿地主要经济技术指标序号项目指标值指标备注总用地面积建筑占地面积总建筑面积住宅商业容积率总建筑面积总用地面积住宅户数户建筑密度绿地率估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率投资回收期年建设工期月投资估算与资金筹措本项目规划占地面积。

其中建筑占地面积，建筑面积。

项目容积率，建筑密度，绿地率，总平衡容积率。

投资估算本项目建筑包括商业门面住宅车库和杂屋间等四项内容。

根据建筑内容和规模，估算项目总投资为万元。

具体投资估算见下表投资估算表单位万元序号项目估算金额备注建安费用前期工程费用建安图纸设计费建筑面积元规划审图费基础设施费道路水电绿化建设费用管理费用销售费用间接费用工程监理费建安招标代理服务费建安工程质量监督管理费建安白蚁防治费建筑面积元劳保基金土地成本防雷审核建筑面积元环卫费建筑面积元建筑规费元房地产交易费元物业维修基金元不可预见费建安土地成本合计资金筹措项目估算总投资万元。

建设资金筹措方案采取企业自筹资金房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足次开发资金需求。

项目经济评价该项目建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故该项目可行。

主要技术经济指标表建筑指标项目指标备注总用地面积根据坐标点闭合线测得建筑占地面积总建筑面积总建筑面积总用地面积容积率绿地率按人计算目。

评标委员会人员组成和资质要求针对采用公开招标方式项目，在招投标过程中，为保证项目公开，对评标委员会组成和资质有如下要求评标由招标人依法组建评标委员会负责。

评标委员会般在开标前小时内组成，其名单在中标结果确定前应当保密。

行政监督部门不得参与组建评标委员会。

评标委员会由招标人或者其委托招标代理机构代表和有关技术经济等方面专家组成，成员人数为人以上单数。

其中专家成员应当依照有关规定从招标代理机构专家库内相关专家名单中采取随机抽取方式确定，并不得少于成员总数三分之二。

第十二部分风险评价投资风险分析通过前面分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。

项目地块所处之地段决定了项目土地成本较高，建安成本上涨以及银行贷款利率上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本控制尤为重要。

销售价格方面，城区区域性房地产市场状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内资源稀缺位置和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目销售价格将有很大提升空间。

风险评估风险评估采用专家评估法。

主要因素风险水平评估如下市场风险风险程度较低随着长株潭体化建设和炎陵交通网络不断完善，炎陵旅游业不断兴旺，打造长株洲后花园目标也越来越近了，这些因素都将增加炎陵与外界往来和物质文化交流，由此也将带来个房地产大幅增长过程。

因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好市场需求环境。

从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质舒适安全居住环境，满足城乡群众和长株潭人们居住需求。

可见，项目具有良好市场发展前景。

技术风险风险程度低。

项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目建设要求。

工程风险风险程度低。

项目对地质条件无特殊要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。

项目设计施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加工期延长等问题可能性不大。

资金风险风险程度低。

项目建设实施需要定规模资金。

项目承建单位拥有较雄厚资金实力，完全能够筹集到足够建设资金。

外部协作及环境风险风险程度低。

项目所在地具有较好基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅运输到项目实施地点。

同时项目建设得到当地政府支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。

社会风险风险程度低。

项目建设能够极大改善城市风貌，为满足不断增长居住需求创造条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平提高，并带动相关产业如餐饮交通运输等相关产业发展，对各相关利益群体影响是积极，得到当地部门和社会各界大力支持和热切期盼，社会风险低。

经营管理风险风险程度般。

项目按照高标准设计高质量服务高效率管理原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。

风险防范对策加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区印象，广开客源。

加强与上级部门联系衔接，确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。

落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众关系，并制订突发事故应急预案。

强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。

加强安全生产管理。

坚持安全第预防为主方针，贯彻执行安全生产等法律法规有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。

建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。

聘请专业管理公