商业广场项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

项目建设是城市发展规划战略需要。

近年来，由于城市人口规模不断增长，城市建设用地明显不足，市委市政府根据城市建设形势发展，作出了城市建设扩容提质为主题，由老城改造向新城拓展战略转移，坚持南拓东进，以东进为重点战略决策。

近年年先后完成了以河风光带体育中心行政中心龚家桥立交桥等工程建设为主新城区建设，拉大了城市骨架，促进了城市规模扩张。

项目建设选址在城区境内，属城市发展规划中居住休闲片区，规划总用地面积，由住宅部分和住宅配套公建部分以及停车库等各类设备用房库房组成。

项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市建设起到积极推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。

充分配合城市发展规划战略需求。

项目建设成功后具有良好经济效益和社会效益。

该项目建设工程规划总用地面积，总建筑面积平方米，其中居住建设面积约为平方米，商业建设面积约平方米，物业管理建筑面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，地上建筑面积约平方米，地下建筑面积约平方米。

项目产品定位为复合型生态城市小区。

将商业广场建设成为绿化景观居住生活休闲购物和商业文化等综合功能为体功能复合型绿色生态型开放型城市小区。

本项目建设成功后，可安排部分物业管理人员保洁人员。

增加了就业岗位，缓解了社会就业难压力，促进了社会安定和经济持续发展。

市场分析市商品住宅楼市场现状和发展趋势市场现状由于福利分房取消，商品住宅需求增加，为了满足市民对住房需求，市委市政府出台了系列培育住房消费扩大住房建设政策，积极扶持房地产业发展，特别是市政府实施万户农民进城镇创业工程和加强对土地级市场供应宏观调控以来，为房地产业发展提供了有力支撑，极大地促进了房地产开发投资持续快速发展，我市商品房开发得到空前高涨，呈现产销两旺喜人局面，据我市新闻媒体报道，我市房地产企业如雨后春笋般发展起来，从年家企业发展到目前多家，直接从业人员达多人。

随着经济发展和房改整体推进，个人住宅消费得到实质启动，我市房地产业步入个崭新发展时期有闻名世界河，又是中国人居环境范例奖城市，还有自然氧吧大围山和长浏高速建设等这些无形和有型优势开始吸引大批外地人进购房。

有专家预计，随着经济进步发展，城市交通改善以及宜居概念深入人心，来购房定居人会越来越多。

楼盘销售价格对比表财智广场东紫门名河鑫都项目建设地大道市行政中心侧劳动路与圭斋路交叉处占地面积建筑面积容积率销售均价元元元装修标准毛坯毛坯毛坯商品住宅楼市场发展趋势根据我市城市发展规划，房地产业还将会有个大发展空间。

目前，我市城区面积平方公里，人口万，在未来几年中我市房地产将继续实施引导农民进城创业，加快住宅建房，改善居家环境，提高居民居住质量政策。

十五期间，全市引导房地产开发面积万平方米，实现房地产开发投资亿元，市场需求将从解困实惠型向小康舒适型转变，市居民房地产需求将进步释放，对房产品质量要求和社区配套服务等需求日益加剧，房地产市场日趋火爆，房价将持续保持稳中有升局面。

项目建设地因位于市环线边，交通方便，是商用和居家理想地段。

交通纵横交叉，方便快捷环境优美地理位臵优越加之建筑先进设计超前，设施齐全，具有很强市场优势。

因此，项目建设性强，利用价值高，风险系数小，回报速度快，市场前景乐观，希望项目建设单位抓住市场机遇，早日竣工，早日回报社会。

风险分析该项目风险评估包括政策风险，客观经济形式变化，当地人口变动情况，当地房地产市场状况，竞争企业经营策略等。

当前，国家对房地产实行宏观调控力度，看紧土地，紧缩银根政策对于实力雄厚房地产企业既是挑战又是发展新机遇。

虽是县级市，但客观经济形势好，城市基础设施不断完善和各项城市配套设施齐全以及城市建设骨架拉开，给房地产开发带来良好机遇和空间。

消费市场需求旺盛，商品房空滞率低，房地产价格合理，开发商品不存在暴利空间，市场前景好。

政策在规范房地产市场同时，加大力度扶持信誉好，规模大开发企业，取消了单位集资建房，开征私房对外销售营业税等措施，上述等等举措从该公司至全行业来看，又是个新发展春天。

因此商业广场项目风险系数比较小，项目建设可行。

第四章项目建设内容与工程进度计划建设内容该项目建设工程规划总用地面积，总建筑面积平方米，其中居住建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，机动车停车位辆。

工程进度计划为抓住市场需求有利机遇，建议项目建设紧扣各个环节，在保证安全优质基础上争取高效率。

本项目建设工程施工从年月动工，至年月竣工验收，建设工期为个月。

第五章项目建设条件地理位臵及交通条件项目选址在市环线，北临城市主路环线，西邻市百合花园，距国道不足公里，国道米，是新城区核心区。

交通纵横交叉，快捷方便，地理位臵十分优越，是居家理想地段。

自然条件地处连云山脉，森林覆盖率达，有显著中亚热带山地丘陵资源特色，是国家生态示范区和生态农业示范县市，项目地属山丘地貌，地势较高，因在城区内，风景秀丽，气候凉爽。

项目区属中亚热带季风湿润气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长，全年平均气温，比省会长沙早春月平均气温高。

年日照小时，日照率为，年辐射量为千卡，年降雨量毫米，无霜期天，场地地质自上而下为素填土粉质粘土强风化花岗岩中风化花岗岩强风化泥灰岩中风化泥灰岩，层次分明，地质良好。

根据国家地震局年月颁布中国地震烈度区划图查得市地震基本烈度小于度。

据县志记载，县从明代至今发生地震，只有轻微震感，没有造成伤害。

水电供应条件该项目因建在市市域规划区范围内，水电条件已经具备，只要就近按需接入适当负荷管线就可以满足项目建设用水用电。

该项目建设地交通方便，环境优良，水电供应条件好，项目建设得到了市委市政府和有关部门大力支持，由此可见，该项目建设条件具备，项目建设可行。

第六章项目建设规划设计方案设计依据民用建筑可行性研究与快速报价项目建筑单位提供有关资料规划原则体现以人为本，方便民众思想，遵循资源整合，节能省地原则最大限度保护和创造让人们接受大自然机会创造能够鼓励人们社交活动机会和场所，以增加社区感和邻里意识。

提供安全方便舒适无障碍人性化社区环境。

设计应有利于房地产有效增值。

应用生态设计原则，尊重场地自然环境特征，减少土地开发带来负面影响，以维护并保存自然环境和生态系统完整性。

尊重人们文化传统及地域特征，并将其与现代生活方式与功能需求结合起来。

总体布局满足建筑日照消防卫生交通安保等要求。

总平面规划小区征地面积，北临大道，西依商贸街，北边是财智广场东临，南边为百合花园，基地地市比较平坦，无较大起伏，其东北角地下原为矿场，会所公厕等等场所。

景观专业设计，以环线大门口为中心，尽量营造中间块绿化用地，采用人工绿化小品水景鱼池喷泉等景观，因此将为项目建设楼盘带来更大升值空间。

齐全配套设施，小区基本是住宅，区内配备生活服务同时，建处高档会所，室外配臵网球场嬉水池儿童游乐场地公民健身运动场地，利用天马山优越条件和特色，沿山建造独有健身景观道路，及小区配套公厕垃圾站等配套设施。

节能保温环保达到国家标准，更好地体现国家现行建设需要。

项目建设劣势项目建设劣势主要体现在当前房地产市场低迷形式下，是否能够冲出条捷径，使项目能够更早为人民服务。

项目机会分析市经济发展经济动力是该项目成功建设地主要力量源泉，今年来，市经济不断地朝前发展，社会各行业经济指标屡创新高，这为项目建设提供了良好建设背景。

作为湖南省会长沙卫星城，市用地政策相对宽松，这也为项目建设提供了广泛政策支持。

项目成功分析年度，市房地产供应总量将有较大幅度增长，短期内供销比率将拉大，市场竞争将更为激烈，更加促进了房地产开发企业壮大。

第十章投资估算与资金筹措投资估算本次财务分析计算工程项目总建筑面积为平方米，可用于销售住宅面积，栋共套商用面积车位个。

该项目工程总投资估算为万元，投资估算范围包括前期费用土建工程费附属设施费，水电工程和环境绿化工程，道路硬化，电梯购置安装，不可预计费用等。

建设期从年月开始，到年月竣工验收，次年交付使用。

详见投资估算表二资金筹措本项目总投资万元，项目建设单位自筹万元，占总投资，向银行部门贷款万元，占总投资。

第十二章财务评价评价依据本次财务分析计算工程项目总建筑面积为平方米，工程施工计划在个月内全部竣工。

财务评价主要依据建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法项目设计方案房地产市场调查。

销售收入及销售税金估算销售价格通过对市房地产市场情况调查与分析研究，结合本项目规划方案所在位置周边条件情况，本次效益分析商业建筑平均售价元经营收入进行测算。

根据项目区位条件和环境优势，结合市房地产市场实际销售情况，按销售计算。

销售收入项目开发及销售周期为年，项目计算周期按年考虑。

项目当期销售，下周期销售，其余在第三个周期销售完毕根据项目可出售建筑面积，按上述价格和出售比例计算销售收入总计为万元。

销售税金及附加根据国家及市有关税收政策，项目应按销售收入缴纳营业税，按营业税缴纳城市维护建设税，按营业税缴纳教育费附加。

项目开发完成后，向政府部门缴纳销售税金及附加总额为万元。

项目销售税金及附加详见附表。

总成本费用估算项目成本费用包括开发建设成本管理费用销售费用等。

项目开发建设成本包括土地开发费建安工程费及其它费用等，管理费用是房地产经营过程中所发生各种费用，销售费用主要包括销售广告费工资及其它费用。

项目总成本费用详见投资估算表。

财务效益分析利润估算项目根据国家发改委建设部年月颁布建设项目经济评价方法与参数第三版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。

项目所得税根据国家有关规定按利润总额全额计征。

项目逐年销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加土地增值税即得利润总额，详见附表。

项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后净利润为万元。

据此计算项目成本利润率。

总投资利润率利润总额总投资贷款偿还能力分析申请项目贷款万元，年利率为。

根据项目建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款偿还期为年，详见附表。

财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元，按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好，内部收益率达，动态投资回收期只有年含建设期。

项目资金来源与运用表情况详见附表。

根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行。

风险分析敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值财务内部收益率投资回收期影响敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感因素是销售情况，当销售收入下降，开发成本变化增加时，全部投资内部收益率仍然达到，说明该项目具有定抗风险能力。

而其它因素只要加强内部管理，对于该项目经济效益影响很小。

项目敏感性分析结果详见