商业建材综合性商业中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（59页）

第二章项目商业市场环境分析沈阳市概况大东区概况周边楼盘及商业配套设施汽车及建材家居市场调研沈阳市概况城市概况沈阳是辽宁省省会，东北地区经济文化交通和商贸中心，中国工业重镇和历史文化名城。

沈阳现辖九区市三县，总面积万平方公里，市区面积平方公里。

总人口万人，市区人口万人。

沈阳是我国重要工业基地之，具有雄厚物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要地位。

作为东北中心城市，是全省贸易经济信息和科技文化中心，同时与周围鞍山抚顺辽阳本溪丹东营口铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地区交通枢纽和政治经济文化中心。

位置与地貌沈阳位于辽宁省中部，东西长公里，南北长公里。

沈阳市国土面积为平方公里，其中城区面积公里。

沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔米左右，山地丘陵集中在东北东南部，属辽东丘陵延伸部分。

西部是辽河浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。

气候沈阳属北温带受季风影响半湿润大陆性气候。

全年气温在之间，平均气温，全年降水量毫米，无霜期天。

受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。

冬季漫长春季回暖快，日照充足夏季热而多雨，空气湿润秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。

经济地理位置沈阳背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地。

在以沈阳为中心公里半径内，有中国著名铜都鞍山煤都抚顺煤铁之城本溪煤电之城阜新石油之城盘锦轻纺之城丹东化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富实力雄厚辽宁中部工业城市形成了世界上罕有城市群。

沟通世界大连港，正在开发营口新港和锦州港距沈阳也不超过公里。

沈阳作为中国东北地区最大经济中心城市和通往中国长城以南地区必经之路。

长期经济发展形成了密如蛛丝航空铁路公路运输网络。

沈阳民航以桃仙机场为中心开辟了条国内国际航线。

沈阳也是东北地区最大铁路枢纽。

沈阳公路也四通八达，开成了少有高速公路网络。

人口概况沈阳市现有总人口万人，市区人口万人。

其中男性人口为万人，占总人口，女性人口万人，占总人口，性别比为。

总人口中非农业人口万人，占总人口，家业人口万人，占总人口未落常住户口万人，占总人口。

沈阳居民年龄构成沈阳居民教育程度构成行政区域沈阳市下设和平区沈河区大东区皇姑区铁西区苏家屯区东陵区新城子区于洪区个市区，辽中县康平县法库县新民市个县市。

区县市下设街道办事处个，乡政府个，镇政府个。

交通条件沈阳是联系东北地区和关内交通枢纽，铁路密度居全国之首。

沈山长大沈丹沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。

公路总里程公里，由沈阳至北京沈阳至大连沈阳至抚顺沈阳至本溪沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成环绕沈阳，连接海港空港三环五射高速公路网已经形成。

民航从沈阳过港航线有条，通往国际及国内各大中城市。

沈阳城市基础设施中心城区主要街路铁路沿线环路出口路街心广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达。

交通快速干道系统初具规模。

城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路东西快速干道六路三桥沈新和建大零公里公铁地道桥等城市重点交通工程建设。

城市公用设施持续改善，供水供热供电供气等设施功能加强，服务质量不断提高。

年，全市新铺设供水管网公里，供水管网改造公里，综合日供水能力万立方米。

全市供热面积万平方米。

全年实际用电量亿千瓦小时。

其中，工业用电亿千瓦小时，增长。

煤气供气管道总长度公里。

房地产业健康发展，房地产开发与销售同步快速增长。

年，全市房地产开发完成投资亿元，比上年增长。

全年商品房施工面积万平方米，增长商品房竣工面积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。

城市环境保护和治理城市整体环境进步改善，环境质量实现历史性突破。

全年共完成环境污染治理项目百余个，先后建设了东部满堂河南部凌空西部揽军等污水处理厂，完善了原有北部污水处理厂。

整治和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达到四类标准。

城市污水日处理能力达到万吨，污水处理率达到。

改造和新建了老虎冲大辛两个垃圾填埋场，全市日处理垃圾吨，生活垃圾无害化处理率达到。

全年共拆除烟囱根锅炉房座，推广民用型煤万户，并采取扬尘覆盖工程机动车尾气污染防治等措施，烟尘控制区达标覆盖率达到，全年环境空气质量优良天数已达到天，达到创模标准。

全市噪声达标区覆盖率达到，自然保护区覆盖率达到，建成生态环保模范住宅小区个。

城市绿化实施森林城市战略，全面推进城市绿化建设。

年新增公共绿地面积公顷，建成大东广场德胜公园方家栏公园高官台生态园等批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。

全年新建居住区绿地公顷。

继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔西北楔绿化带建设稳步进行。

全年植树万株，铺草坪公顷，新增绿地平方公里。

到年末，全市绿化覆盖率达，建成区园林绿地面积公顷，人均公共绿地面积平方米。

年沈阳城市总体规划沈阳市城市建设与发展遵循人口经济社会环境和资源相协调可持续发展战略。

城市功能正由单工业基地向多功能经济中心转变。

现正在加速城市产业结构，加速传统产业改造，积极发展高新技术产业，进步完善城市功能，实现单工业生产基础城市向现代化经济中心改变。

具体如下沈阳城市规划区由中心城区桃仙国际航空港副城及新城子副城组成，总面积平方公里。

城市拓展形成中心城区分散集团式布局形式。

中心城区东起沈阳与抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积平方公里。

现状城市人口万人。

到年城市实际居住人口规模控制在万人以内。

中心城区是沈阳市主体，是政治经济文化集中体现区。

中心城区规划布局结构为东南组团布局形式，以中部核心区为核心，周围分布东西南北四个副城及道义汪家两个组团，为中心城区开辟良好发展空间，使城市由单中心结构向松散布局过渡。

中部核心区以三环高速公路以内，重点发展第三产业，强化金融商贸文化科技信息中心职能东部副城由棋盘山风景区及周围乡镇组成。

副城以中高档为主，科研旅游办公设施为辅西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要生活区和公共服务设施南部副城以苏家屯现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城。

北部副城以虎石台现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城道义组团以道义屯为基础重点安排重点乡镇企业和生活区，形成生活和产业组团。

新建居住区主要安排在浑南新区，大力开发浑南地区，使浑河变成内河。

环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，核心区内，新建居住区主要安排在环路以外，重点为浑河产业区，到年人均居住面积达到平方米以上。

东部副城南部副城道义组团作为远期发展用地。

沈阳经济概况沈阳城市发展现状沈阳是国家五时期重点投资建设工业基地。

经过几十年发展，沈阳工业门类增加到个，全市工业企业达多家，初步构建了汽车机械电子信息化工环保制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基础，形成了较强综合配套能力。

沈阳具有雄厚资产存量和规模优势。

现拥有资产存量已达亿元，占全省，国内生产总值占全省。

特别是改革开放以来，沈阳不断加快国有企业战略性调整和改组步伐，加速传统企业与高新技术国际经济接轨融合。

以亚洲国家和地区为主引资结构正在被多元化引资格局所代替，批世界强企业和国际知名跨国公司投巨资驻足沈阳。

通过与国外客商合资合作，弥补了建设资金不足问题，引进了国外先进技术和先进管理，巨大变化。

本设计力求在有限空间内，有效组织人车物三流高效有序流动。

突破沈阳市有关商业建筑停车泊位指标要求，本方案采用地面停车方式，共有停车泊位个。

景观设计为充分发挥项目用地及其周围环境优势，采用多种手法为环境增色添彩。

本设计借鉴传统园林景观组织手法，与东二环路宽绿化带可成统广场绿化景观，沿规划路形成广场。

在现代工业社会向信息社会转变过程中，如何在大型商业中心建设中既弘扬现代商业开放丰富高效，又吸引传统商业亲切宜人环境氛围，是当代商业中心面临焦点问题之。

本方案以中间商业街为交通中心之，结合功能结构，作为种现代手段与传统氛围结合处理，使购物变得轻松舒适。

规划指标建筑技术经济指标项目Ⅱ期经济技术指标序号经济指标数据总规划用地平方米二总建筑面积平方米单体建材城面积平方米三容积率四绿化率五建筑密度第五章项目组织管理与保障措施项目管理措施计划管理工程管理资金管理信息管理项目建设保障措施资金筹措措施施工组织措施项目管理措施计划管理按批准项目实施计划，制定完成年度建设计划，具有科学性，合理性和可以实施特点。

完成并落实项目实施过程中总体及阶段计划实施制定项目计划管理程序中各环节岗位职责和管理制度，定期向领导汇报计划完成与实施计划对项目技术，生产，质量，安全，财务，材料，设备等专业工作及实施计划由各部门负责落实并报主管领导汇报批准后各专业计划应及时协调并落实到设计，施工，监理等单位，及时对计划落实及修改意见向主管领导汇报计划修改应有主管领导批准方可进行。

工程管理工程管理是建设项目重要环节，工程管理核心是建设工期与建设质量建设工期是项目顺利实施，节约资金主要环节，为此，应做好以下工作根据基本建设管理程序和工程建设有关法规及规定，制定切实工作标准和制度严格执行项目建设进度计划制定定期协调各生产，工程监理等单位工作制度资金管理项目资金管理是实施项目计划主要组成部分，按照国家制定建设专项资金专项专用原则，做到管好项目用好资金。

确保项目建设资金到位率严格执行国家关于建设资金规定和要求建设项目资金专款专用节约项目建设资金信息管理利用现代科技管理手段，及时掌握建筑市场动态，新技术，新材料，新工艺开发与应用及时了解建筑材料，设备市场价格，对项目建设中技术生产质量财务行政等管理实现网络化管理。

项目建设保障措施资金筹措措施要保证项目建设按计划完成，首先要落实就是资金计划筹措。

及时准确编报项目资金使用计划。

切实做好项目年度资金计划落实工作。

项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建帐户。

施工组织措施根据项目实施计划，科学组织施工建设工作。

规范管理，合理报价，公平竞争原则。

合理编制项目施工程序，优化施工措施。

基础设施工程建设施工步到位，避免重复施工，节约建设资金。

项目施工组织措施及方案批准后应认真执行。

制定项目施工组织工作标准岗位职责。

第六章营销战略体系项目定位商业组合形态构想走特色化物流园区发展之路项目开发节奏项目定位主题词辐射东北商品采购平台东北建材及家居家具为主题采购基地以住宅产业化为主题而创建住宅样板展示平台以电子商务为纽带搭建真正物流配送平台