商业房地产开发项目可行性研究报告投资建议书暨项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

因此，下步调控重点，依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，税收和金融政策调整继续向鼓励第套住房和改善型住房需求转变，如在税收调节上，分类指导，并加大对多套房以及奢侈性豪宅调控力度。

对于自住需求，应以鼓励和支持为主政策取向，让更多居民通过市场化途径改善住房条件，减轻各级政府保障压力。

针对住房保障问题，建议强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

这是未来五年房地产业发展重中之重。

住房是公共产品，也是人基本生存权体现。

狠抓住房保障工作，更能体现科学发展观和以人为本理念，即社会经济发展目标是为了人民，让人民分享改革开放成果。

因此，未来几年，不仅中央政府会更加重视住房保障投入，重视法律法规体系完善，也会要求地方政府紧抓住房保障不放松，继续强化责任目标制票否决制。

住房市场化与住房保障同步推进，政府着重抓好住房保障，是未来房地产业发展重中之重。

同时，建议也进步明确了住房保障方式和重点，从以售为主转变为以租为主，重点解决居住问题而不是产权问题，以保证住房保障事业可持续性，也有利于建立公平公正住房保障供应体系，避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。

针对房地产市场存在系列问题，建议指出要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

这系列要求，都指向未来要确保房地产市场健康发展。

未来几年，将继续重点规范房地产市场秩序，打击捂盘惜售囤地哄抬房价虚假宣传等过去长期得不到根除问题要建立个公开公平交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应通过增加释放开发商手中存量土地囤积房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展目标。

抑制投机需求，重点将在金融税收上加大非自住和改善需要调节力度，比如在重点地区，强化停止对多套住房人群再发放贷款，甚至停止这部分人群再购新房等政策，抑制投资投机行为。

总之，年房地产业发展重点和趋势将以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业平稳健康发展。

为遏制部分城市房价过快上涨，月中旬国家出台了国十条即国发号文件，些城市出台了实施细则，调控措施取得了定成效。

为进步巩固房地产市场调控成果，近日住房城乡建设部等七部委出台了多项措施。

此次政策措施是对国十条细化和完善，方面表明国家调控房地产市场态度坚决，另方面也反映出主管部门在调控时机把握力度掌控上更为娴熟。

调控目是，通过抑制投资投机性需求，保障居民基本需求，增加住房供给，促进住房回归消费品属性，实现房地产市场长期健康稳定发展。

房地产市场只有健康良性发展，各方才能获得多赢结果，中国房地产业协会要积极发挥行业协会作用，引导开发企业全面贯彻落实调控措施，积极参与保障性住房建设，加快开发中低价位中小套型普通商品住房，增加有效供应，促进房地产市场平稳健康发展。

产业政策分析自国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知国发号发布以来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。

以住宅为主房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场监管和调控有待完善。

为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下充分认识房地产市场持续健康发展重要意义。

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。

实现房地产市场持续健康发展对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要意义。

二进步明确房地产市场发展指导思想。

要坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中基础性作用坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭住房需要坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情住房保障制度坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定坚持在国家统政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

三完善住房供应政策。

各地要根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和收入水平变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

四加强经济适用住房建设和管理。

经济适用住房是具有保障性质政策性商品住房。

要通过土地划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。

对经济适用住房，要严格控制在中小户型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。

经济适用住房实行申请审批和公示制度，具体办法由市县人民政府制定。

集资合作建房是经济适用住房建设组成部分，其建设标准参加对象和优惠政策，按照经济适用住房有关规定执行。

任何单位不得以集资合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

五增加普通商品住房供应。

要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中比例。

对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭住房支付能力相适应。

六建立和完善廉租住房制度。

要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范住房保障资金来源。

要结合当地财政承受能力和居民住房实际情况，合理确定保障水平。

最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

七控制高档商品房建设。

各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房划分标准。

对高档大户型商品住房以及高档写字楼商业性用房积压较多地区，要控制此类项目建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

八继续推进现有公房出售。

对能够保证居住安全非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。

对权属有争议公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。

对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

九完善住房补贴制度。

要严格执行停止住房实物分配有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。

对直管公房和财政负担单位公房出售净收入，要按照收支两条线管理有关规定，统筹用于发放住房补贴。

十搞活住房二级市场。

要认真清理影响已购公有住房上市交易政策性障碍，鼓励居民换购住房。

除法律法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。

各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准以房改成本价购买公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。

要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。

十规范发展市场服务。

要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人房地产估价师执职业资格制度，为居民提供准确信息和便捷服务。

规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。

贯彻落实物业管理条例，切实改善住房消费环境。

十二加大住房公积金归集和贷款发放力度。

要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。

十三完善个人住房贷款担保机制。

要加强对住房置业担保机构监管，规范担保行中包括建设用地费用基本预备费等。

工程建设投资估算编制依据投资项目可行性研究指南计办投资号投资项目经济咨询评估指南咨经号河南省建设工程工程量清单综合单价版县建设工程材料基准价格信息编制方法建安工程费用根据相同结构类似工程估算，并参考现行市场材料价格和县工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。

室外工程含园林绿化费用参考类似结构类型和容积率小区，折算成单位建筑面积均摊价格计入。

工程建设其他费用按有关规定计取，其中征地费用根据业主提供数据计入建设单位管理费按豫财建号文件规定计入前期咨询费按豫价房字号文规定计入配套费按建筑面积以元计入勘察设计费参照国家计委建设部计价格号文件规定计算工程监理费参照建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文规定计入招标代理服务费按河南省计委豫计收费号文规定计入环评费用根据国家发展计划委员会国家环境保护总局环境影响评价收费标准计价格号文件规定计入基本预备费率取项目总投资构成本项目建设投资万元，具体构成见下表项目总投资构成表单位万元序号项目数量所占比例工程建设投资工程费用建设用地费用工程建设其它费用基本预备费工程建设投资详细构成见本报告附表投资估算表。

资金筹措工程建设投资万元，全部由建设单位自筹。

第十三章财务分析项目计算期年，其中建设期年，房屋销售期年。

分析评估依据建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目经济咨询评估指南现行有关财税制度及其它有关经济法规和文件建设单位提供基础数据。

销售收入营业税金及附加估算销售收入估算销售计划根据国家有关商品房预售规定及本项目进度计划，结合县近几年房地产市场供需情况和项目周边楼盘销售情况，确定本项目内各类物业销售计划如下表销售计划表销售期销售期第年销售期第二年季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度比例销售价格根据近年来年县同类型商品房销售价格以及价格变动趋势，预计销售期年内小区各种物业类型销售价格如下表预计销售价格表销售项目销售期第年销售期第二年住宅建筑元元商业建筑元元注各销售项目每年价格涨幅按考虑。

销售收入按上述销售计划和销售价格，全部销售收入总计万元。

具体计算详见本报告附表销售收入营业税金及附加估算表。

税金及附加项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加和土地增值税，合计万元，具体计算详见本报告附表销售收入营业税金及附加估算表。

销售期费用经营成本估算销售期宣传营销费用按销售收入计取销售期管理及其他费用按销售收入计取现金流量分析本项目以年为计算期，对全部投资进行了现金流量分析，具体数据可见下表。

现金流量分析数据表序号名称单位指标全部投资内部收益率所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资财务净现值所得