商业楼项目可行性研究报告投资建议书doc文档（56页）

执行主要规范标准民用建筑设计通则住宅建筑设计规范年版住宅建筑规范城市道路绿化规划与设计规范城市道路和建筑物无障碍设计规范建筑设计防火规范民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分立面设计建筑立面设计尊重地方文脉，体现欧式风格。

既有文化品味，又体现现代建筑语言。

总体风格和谐统，配合门廊栏杆，注重细部设计，加强虚实对比，达到错落有致，典雅别致。

表达了对建筑审美需求与健康新颖实用。

重点处理建筑屋顶阳台窗户等可变因素。

重点部位处理体现了现代建筑风格。

立面处理简洁明快。

外装饰面处理给人温暖细腻感觉。

结构设计工程结构设计原则是在安全适用技术先进经济合理确保质量前提下，方便施工，加快建设进度。

设计要求建筑物及建筑结构安全等级为级本工程抗震设防烈度六度建筑物抗震重要性类别乙级④砖混和框架结构抗震等级级结构形式本建筑为地上层建筑，采用砖混结构局部框架，复合防水保温欧式屋面。

由于本工程未提供工程地质勘测资料，根据四周地基情况，基础拟采用条形砼基础。

建筑方案设计基础基础全部采用筏型基础。

墙体承重外墙砖墙外贴厚聚苯板，内隔墙砖墙。

楼板为现浇钢筋混凝土楼板。

地下仓库为钢筋混凝土墙体。

门楼宇门设有可视对讲系统，房间内分机设在每间门入口处，可控制楼宇门开启。

窗户外窗为单框双玻铝塑铝窗，开启方式为平开内开，安装隐形纱窗。

楼面防水涂膜防水屋面防水保温屋面防水采用彩钢瓦，屋顶采用有保温层屋面。

内装修室内内墙面地面为砂浆面层顶棚为混凝土面层普通螺口灯座，上下水只在相应位置留接口。

外装修外墙主要为面砖和涂料墙面，底层局部墙面装饰花岗岩文化石。

建筑消防设计设计依据建筑设计防火规范该项目按二级耐火等级设计。

消防车道场区有个出入口与城市道路相连，场区米宽三级主路形成环形消防车道，沿城市道路各设室外消火栓个。

建筑构件燃烧性能和耐火等级都满足建筑耐火等级要求。

五配套工程方案市政公用设施规划各种管线全部埋在地下，不能架空敷设。

㈠电力工程编制依据民用建筑电气设计规范。

供配电系统设计规范。

低压配电设计规范。

建筑照明设计标准。

建筑物防雷设计规范年版。

火灾自动报警系统设计规范。

建筑设计防火规范。

设计范围及以下变配电系统照明系统建筑物防雷接地系统线路敷设等。

供电设计供电电源本工程中商住用电属于三级负荷，采用路供电。

负荷估算根据商业设计规范本工程商业用电标准为每户，用电负荷为。

供配电系统本工程引入路电源供电，地区变电站容量可以满足本工程用电。

在场区中间设台箱式变压器，变压器容量为。

计量采用高供低计。

住户电表出户，设置位置在楼梯间。

由箱式变压器到各栋楼采用放射式供电。

由场区总配电箱向各单元配电箱采用放射式供电。

室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。

照明设计本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。

照明光源，根据国家节能要求选用高效低耗节能灯。

楼梯间照明采用声光控延时开关。

建筑物防雷接地保护本工程按三类防雷建筑物设计，屋顶设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋周焊通而成。

外露屋面金属物体与避雷装置连通。

本工程防雷接地电阻要求不大于欧。

低压配电保护采用系统。

㈡弱电系统设计范围弱电设计包括电话系统有线电视系统楼宇对讲系统。

方案内容电话布线系统电话从市网引入对电话线至小区内交接箱间。

电话系统从交接箱间引出电话主干线，在室外设室外分线箱，再从室外分线箱向各住宅商业用房等室内分线盒配线。

商业每户点，共点，公寓每户点，共点，合计点。

有线电视有线电视系统由市有线电视网引入，按数字电视考虑，有线电视系统从有线电视主干线引出，再从主干线箱向各商住楼等室内前端箱配线。

商业每户点，共点，公寓每户点，共点，合计点。

楼宇对讲系统在每单元楼门设有楼宇对讲系统，户内分机设在每户门入口处，可控制楼门开启。

户内只安装普通对讲电话，住户可自行安装可视对讲电话。

给水排水设计依据室外给水设计规范室外排水设计规范建筑给排水设计规范建筑设计防火规范建筑灭火器配置规范设计范围楼内各用水点设备给排水管道及系统消防设备及系统等设计。

给水水源水源接自市政自来水管网，由给水管网在该区域东侧现有给水管线，由给水管供场区生活及消防用水，其供水能力可满足本项目用水要求。

给水系统在红线区域内连成环状，给水管网米，消防栓个，环状干管径为。

给水入口处分功能设水表计量。

生活消防系统为各自管道。

要求生活给水压力为，给水管材为管，热熔连接，供水系统为枝状形式。

消防给水压力为，给水管材为焊接钢管。

阀门﹥为闸阀，为截止阀。

水量商业用水量总户数户，用水量标准为户天，用水量。

绿化用水量绿化面积为，用水定额为，绿化用水量为。

考虑定量管网漏失和未预见用水量，占总用水量。

则最高日用水量。

排水楼内产生污水符合国家污水排放要求，室内排水管道采用塑料管，室外采用水泥管，室外设有污水检查井化粪池集水井。

本项目污水主要是洗涤淋浴污水和卫生间污水，为可生化有机无毒水，直接排入市政排污管道。

消防系统设计根据民用建筑防火规范规定，要求室内外均设有消防给水系统。

室内消火栓设置在各单元楼梯间，室外消火栓设置在楼前地下，并有明显标志。

消防报警设有火灾自动报警系统。

㈣采暖通风设计依据采暖通风与空气调节设计规范民用建筑设计防火规范民用建筑设计通则冬季室外计算温度为，风速，外围护结构主要为高保温复合墙，单框双玻铝塑铝窗，传热系数分别为和，各房间室内计算温度为，楼梯间温度为。

地下仓库计算温度为设计范围在采暖季节对楼内所有房间进行采暖设计。

热源来自城镇供热管网，供水温度，回水温度。

采暖热负荷室内计算参数房间名称冬季室内采暖房间名称冬季室内采暖起居室厨房卫生间楼梯间采暖热负荷项目面积万供热指标耗热量商业用房公寓合计采暖系统形式及管道敷设方式采暖系统采用上给下回垂直单管形式，采用分室分区温控调节，宾馆楼梯间单独设置采暖立管并设置热计量表。

采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。

管道穿楼板穿墙时须装钢套管，穿楼板时套管应高出楼板，卫生间为穿墙时应与墙面平齐。

采暖设备管材选择采暖设备选用铸铁柱翼型，管材为管，阀门为铜质闸阀，地沟内采暖供回水管道采用岩棉管壳保温，厚度。

通风卫生间厨房设置土建风道进行通风换气。

㈤公建道路主道路通过西侧出入口与市政中心路相连，场区内设置步行道路平方米。

景观绿化场区设花池花坛栽种季节性花木绿化，路两旁栽种榆树类树木绿化，让业主平时散步休憩交往活动，充分体现了均好性，创造有利于身心健康生态环境和优美公共交往空间。

㈥项目建设进度安排本项目建设将严格按照国家规定程序进行。

根据项目建设实际情况和特点，加快建设进度，缩短建设周期，充分发挥其功能经济和社会功能。

根据项目建设内容，确定该项目从年月作可行性研究及报批项目，年月委托初步设计和施工图设计。

项目建设自年月开始动工建设，计划存在，目前城镇登记失业率超过，若不逐步解决，将给社会带来沉重负担。

本项目在建设销售期年半当中能解决当地劳动力及剩余人员人年左右就业，按每人元年收入计算，即年增加当地就业收入万元。

因此该项目实施将能为当地社会就业分忧解难。

本项目实施还有效地带动当地建材市场和运输等相关产业发展。

因此，本项目实施直接或间接地带动了区域经济和国民经济发展。

阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告第八章社会影响分析社会影响效果及适应性分析项目对社会经济影响本项目可为国家和地方政府缴税金，对促进区域经济和国民经济发展具有积极推动作用。

项目对减轻社会就业方面影响，房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。

项目对社会环境方面影响项目建设必然会对当地环境带来定影响，主要是对废气废水固体废物和噪声处理不当可能产生影响。

只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。

再说房地产开发属于般性成熟性污染性小项目，不会对社会造成大环境影响。

而且该项目建设后绿化美化亮化了当地城市环境。

项目建设和建成后对所在区域居民影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建成后可以提供个合理舒适温馨健康居住环境。

阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告社会影响分析表社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，有利于低收入居民解决住房困难问题无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响提高人们住房质量，提高了居民生活水平。

无对居民就业影响对阿尔山市职工设计院施工单位监理单位等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得定利润，提高了居民生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无二社会风险及对策分析房地产开发主要风险般包括政治风险与政策风险宏观经济市场风险资金运作风险企业风险等。

㈠项目风险因素分析自然风险。

自然风险是指由于自然因素不确定性对对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

本项目所在区域自阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告然风险基本上不存在。

政策风险。

国家对房地产行业继续采用调控政策，对房地产税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限补贴政策，住房制度改革环保政策变化建筑安全条例变化审批手续过程法律变化以及政府对房地产投资等政策影响不确定性，都会对房地产开发和需求发生影响。

因此，政策因素对该项目开发效益会产生定影响。

宏观经济风险。

由于国家经济形势如市场需求购买力利率税率汇率等变动导致房地产开发商经济上损失而造成风险。

例如，去年央行加息对房地产开发效益就造成了定影响。

区域市场风险。

推盘策略选择。

推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气局面，则销售价将达不到预期价格，影响整个投资回报率。

㈡风险防范加强对国家政策和宏观经济认识和关注度，以及对国家可能发生宏观经济调控程度进行预测，以做好相应防范措施。

加快项目立项和前期策划设计准备时间，确保在年六月二十日之前全面完成前期工作，加快各项工作协调。

进步对本区域社会情况当地经济消费程度以及市场进行详细调查，把阿尔山市商铺市场运作规律吃透，做好各项招商准备工作。

阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告加强财务宏观调控，衔接好资金周转，减轻财务负担。

通过以上各项措施，可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。

阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告第九章结论与建议结论本项目建设有利于加强和谐社会建设。

按照以