商业街项目可行性研究报告投资建议书word文档（38页）

嘉华购物广场建筑风格雄伟宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅设施先进，实行智能化管理，并设有电台直播室改衣室书店话费缴纳等配套服务项目。

嘉华购物广场将进步适应现代消费特点，充分营造休闲时尚个性特色。

三西市场西市场服装城总营业面积达万平方米。

经营种类齐全。

并在重新改造以后推出系列优惠条件来进行招商。

比如，在政策和服务上都给客户提供很多有利条件。

市场设有银行邮电所，并为业户提供方便居住仓储条件。

整个市场设计美观实用宽敞明亮管理规范经营品种齐全，可同时容纳业户余户。

是座大型现代化购物广场。

目前，西市场改造正在进行当中。

西市场施工现场四时代商业广场广场位于西市场东临，与西市场仅有纬九路路之隔。

但由于公司内外各种原因，施工速度直很慢。

时代商业广场经营种类和模式基本与西市场致，主要是批发。

但它与西市场不同是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权主要是年经营权和年经营权两种模式。

时代商业广场效果图和围墙展示西市场区域商业氛围已经十分浓厚，同时也带来了很多商业时机和发展空间。

对于本项目而言这是优势，可以将这种成熟商业氛围为我所用。

因此，决定适当经营种类和模式是本项目成功操作根本所在。

第二部分项目分析项目解读项目宗地位于纬六路高架桥西侧，经纬六到纬九路路北段。

东西长约为米，南北长约米，地块呈矩形。

项目宗地西到纬九路北延长线，东至规划街坊公用道路，北到铁路货场。

本案商业物业共有两层，单层面积约平米，可销售总建筑面积约平方米。

项目可受西市场成熟商圈辐射，周边配套设施齐备与华联商厦嘉华购物广场西市场相临，交通便捷，条公车往返穿梭而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地市场前景不容小视。

二项目分析项目优势分析项目所在地商圈氛围浓厚，知名度较高区域辐射人口密集，人流量大，存在庞大消费市场随着西部住宅开发量增幅，使之商业物业必然发展，周边市政配套设施和生活配套设施齐全交通便利，有多路公车往返穿梭投资客异常活跃周边其他街区商业物业多为临时建筑，经营者无产权，将来还面临拆迁问题而且周边商业物业档次较低网点比较分散。

项目劣势分析虽然紧邻西市场，但由于习惯因素，消费者都从经二路到达该商业中心，相反经路仅仅是交通干道商铺进深达米，如果划分不当，将造成单铺位面积大总价高现象经路为交通干道，只有较高车流量而人流量很少，商业业态选择不当，会对后期经营具有定影响。

影响投资者信心消费者固有消费习惯，区域内对百货类消费，人们更愿意选择华联商厦嘉华购物广场西市场或人民商场。

项目机会点分析济南可供购买投资商业物业非常稀缺，存在非常大购买市场区域房地产开发联动居住人口增加区域市场处于高速发展阶段商用物业未来升值空间看好房产投资，特别是商业物业已成为市民投资个重要方向。

项目威胁点分析提高首付额度限制转按揭以及全额征收营业税等宏观调控政策使项目客户群体在减少小结济南商业格局，已经形成各具特色七大商圈。

本项目商业物业经营定位，是商业物业销售价格高低快慢决定因素。

济南商业物业以租为主，产权销售物业稀缺，潜在巨大购买群体。

为本项目顺利销售提供了保证。

商铺进深达米，若按铺位出售，单铺面积不会低于平方米，二层联体不会低于平方米，总价高，销售阻力十分大，价格只有物业固有价值支撑，销售价格也有限。

本项目紧邻成熟经二路商圈，商圈对项目商业经营，有定辐射作用经路快速干线经经二路之间住宅物业，阻断了项目与经二路商圈衔接，项目在整个商圈中十分孤立，项目经营业态选择，不能与商圈内业态重叠，但也不能游离于商圈之外，否则后期经营阻力很大，因此，必须走错位经营，专业市场道路，形成自己经营特点，与经二路商圈形成互补，相互支撑，共同发展。

项目紧邻经路交通干道，车流量大，给本项目商业造成定影响。

三项目经营定位家饰家纺商业街通过对项目调查分析，从目前整个社区商业环境发展前景出发，立足于市场需求，在规模功能档次上充分发挥项目优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需要为基点，商业街定位遵循下述原则少量商业用来满足社区居民基本生活需求以家饰家纺为经营主题，体现现代生活特点，引入集生活服务体验休闲为体经营理念。

建筑平面以室内步行街形式来体现，营造轻松休闲购物环境。

二层经营，通过室内步行梯和室外滚梯解决立体交通。

业态定位必要性商铺主题定位是保证商铺销售条件之。

没有主题就不会有鲜明个性，也就自然不会吸引投资客注意力。

无法提升销售价格。

业态定位可行性家纺家饰是人们日常生活用品，与国民经济实力及消费意识密切相关。

目前，家纺家饰已进入个较高消费层次，已由家庭宾馆饭店公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室创造良好生活环境成为时尚，家纺家饰也成为新消费热点。

近几年，汽车住房信息产品教育餐饮等成为消费热点。

其中，住房教育餐饮汽车都与家纺产品有较密切关系。

因此这类物品有极大发展空间。

住宅市场和汽车市场不断发展也会刺激对家纺家饰及车饰用品消费。

本项目所在区域商铺正好面临经路，为需要展示这类物品提供了极好空间和位置。

本项目商业部分按照步行街形式进行划分销售，完全可以满足家纺类物品对空间要求。

目前，济南消费市场目前还没有出现这类物品销售集中区域，在济南有很大发展空间。

经路交通干道可以给消费者提供畅通无阻交通。

这类商品对商铺外在形象设置有较高标准要求。

这也正好与本项目建筑风格相致。

从以上几个方面分析来看，在本项目商业做家纺家饰等步行街具有很大可行性。

备选方案作为中挡服装小品牌为主百货主题商业街备选方案餐饮为主美食休闲街区需结合开发商在济南开发战略考虑二目标客户定位投资者需求分析商铺类型。

目前，投资者投资商铺类型，主要包括商业街商铺市场类商铺社区商铺和百货类商铺等。

充分结合本项目自身特点，如位置人气等，本项目商业较适合做成商业街商铺形式。

而投资者选择本项目进行投资，主要还是因为他们比较倾向于商业街商铺投资。

推崇小面积商铺。

小面积商铺历来是投资稀缺品种，它投资价值很高，主要原因是单位面积小总价低，吻合绝大多数投资者投资起点低回报收效快购买心理，同时也能较大程度降低投资门槛。

受总价限制，市民对小商铺仍情有独钟，投资商铺面积以平方米作为基本分界线，平方米以下占半数以上。

小面积商铺成为热点。

而面积大商铺因为总价太高，投资者对地段要求更高。

投资者决策分析地段和位置仍然是第考虑因素，其次分别是交通便利性商业环境发展商实力主题规划价格广告力度配套设施等。

客户投资特征和动机非常明显。

客户为何投资投资用途投资时间投资预算非常明确，决策时间较长，就是说投资交易是非常理性业务。

客户存在购买恐惧。

商铺是项巨大投入，而且有定风险，客户购买十分小心。

同时，对商铺价值造成影响因素较多，如周边改建政府规划调整区域竞争等等。

老客户对购买影响又比较大，客户良好感受会感染和影响他们身边人，毕竟他们特征差异不大，俗话说物以类聚，人与群居。

客户性质分析投资户。

投资户是本项目商业第主力客户，该部分客户主要以投资为目，投资收益率和收益稳定性是决定他们是否购买最主要因素，同时商铺升值潜力也是关注主要点。

经营户。

经营户是本项目商业第二主力客户，该部分客户主要以经营为目，商业定位商业氛围营造和未来商业发展区域和趋势是他们关注核心，同时也注重商铺投资价值和可变现能力。

相致。

建议内容全面制作精良。

效果图项目总体布局建筑风格等重要内容预示。

手袋本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。

展板售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息，并起到销售现场装饰作用。

功能标牌如销售人员标牌接待处签协议处交款处等标牌，让买家明确功能，展示专业化形象。

销售专用模型充分展示小区总平布局建筑风格户型各种功能，直接引导客户，了解项目主要信息。

专业导购人员提供规范统和专业化导购服务。

礼品美观实用传递销售和项目品牌形象。

公共绿地及环艺小品布置小区环境艺术预先透视。

其他背景音乐桌椅和整洁环境。

战术二工地形象诱导目工地作为买家最为切身关注地方，是最经济和有效宣传媒体，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。

由于本项目紧邻经路，工地形象个性体现必定会引起路人强烈关注，扩大项目影响。

手段工地路牌表明项目名称和用途。

直接与工程形象相关联。

工地围板体现楼盘特点，明确发展商和地产建造专业性。

工地气氛利用彩旗气球灯光和形象装饰物等宣传物品，吸引注意力营造人气。

施工现场整洁有序工地管理，施工队服装和文明度，是客户预见项目质量和发展商实力重要渠道。

战术三楼盘视觉形象目使楼盘概念具像化专业化建立本项目独有识别系统和视觉形象，以便于其在后续推广中给买家留下深刻明确印象。

内容项目标志项目标识组合系统项目导示系统重要提示规范化应用管理和高品质形象物品制作，是其能否有效形成独特视觉形象重要保证。

战术四活动营销目在适当时机和地点，有计划地与销售目标结合开展影销活动，针对性和互动性强，能够有效地制造销售热点，是维系和加强客户认知和情感重要手段，同时也是迅速提高开发商知名度最佳途径。

内容◇常规活动根据工程进度或销售进度安排常规活动。

内容房展会样板间开放开盘仪式封顶业主联谊会主体验收音乐会体育比赛婚纱秀时装秀客户答谢酒会等◇非常规活动根据整体推广需要，利用适当时机举办高规格大型活动，凝聚人气扩大项目和开发商知名度。

内容网络时尚论坛。

使本项目从介入市场就以种特立独行姿态出现在泉城人视线里，通过对卖点全方位解读，建立社区独特生活主张，悬起众多都市年轻人对时尚生活种强烈欲望，从而从众多竞争楼盘中区别开来，为开盘凝造悬念与气氛。

专家论坛产品规划研讨会，我司可以充分利用行业资源，邀请业界知名人士与会讨论。

专刊发行。

战术五整合客户资源所谓整合推广就是利用开发商和代理商各种有利资源来进行项目推广另方面与项目合作单位家装公司物业管理公司建材公司等或品牌公司联手推广。

其目在于可充分利用外部资源客户网络资金品牌，更好地宣传公司和项目。

五媒介策略原则与目标坚持形式多样性主题统性诉求针对性，广告发布系列化立体化，配合营销推广进度，有重点有选择把主题分阶段演进。

迅速提高公司和项目知名度，凝聚人气，促进销售。

媒体选择济南市房地产市场前景广阔，广告活动空间较大。

广告媒体种类繁多，而且还在不断涌现，但常用广告媒体主要有报纸电视电台杂志夹报或直邮车身路牌路标站牌条幅网络。

结合项目目标客户生活特征和生活习惯，并通过实践分析，建议选用以下高端媒体作为本项目推广媒体。

◇报纸广告作为大众传媒，其影响力比其他媒体要大得多。

在房地产界，报纸广告更有效，是主流媒体。

齐鲁晚报济南乃至山东发行量和影响力最大报纸，房地产专版齐鲁楼市专业性较强业内影响力大，但投放价格最贵。

济南时报仅次于齐鲁晚报影响力，有自己房产版置业周刊记者和编辑，价格仅次于齐鲁晚报，长期合作，优惠较多。

生活日报与齐鲁晚报同属大众报业，发行量全市第三，价