商住小区工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（40页）

本工程各单体均属于丙类建筑，安全等级为二级，设计使用年限为年，地基基础设计等级为二级。

综合楼层剪力墙结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用基础。

上部结构为短肢剪力墙结构。

建筑高度。

住宅楼层砖混结构，基础拟采用桩复合地基条形基础。

建筑高度。

商业楼层框架结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用基础。

上部结构为框架结构。

建筑高度。

四电气设计方案设计依据民用建筑电气设计规范公共建筑节能设计标准河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准住宅设计规范年版建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范年版建筑设计防火规范火灾自动报警系统设计规范建筑物电子信息系统防雷技术规范有关专业提供设计资料。

二设计内容本工程由住宅楼及商业用房等组成，设计内容包括供配电通信有线电视防雷接地火灾自动报警和联动控制系统。

三用电负荷负荷指标住宅商业设备容量本工程设备容量。

配变安装容量四供电电源根据各用电负荷性质，本小区采用电源供电。

根据小区用电负荷统计及建筑规划，本小区内设电业户外箱式变电站座座，向本工程各用电负荷供电。

五电度计量在层设低压配电间，内设受电计量及配电箱，住宅部分分层设磁卡电表箱计量。

商业用房均设电表箱计量。

六供配电系统电业箱变至各楼均选用电缆，采用电缆排管埋地敷设。

居民用电及其它负荷为三级负荷。

各消防设备配电线路均采用耐火型导线或电缆。

七通信小区通信中心机房设在物业用房内。

小区通信电缆由小区通信中心机房埋地敷设至各单体。

住宅每户设两对电话线及根五类非屏蔽八芯双绞线，卧室厅及书房等处均设信息电话出线盒或普通电话出线盒。

八有线电视小区有线电视机房设在物业用房内。

小区电视电缆由电视机房埋地敷设至各单体。

住宅每户卧室厅及书房等处均设电视终端。

有线电视接收终端输出电平为。

九消防本工程商住楼设火灾自动报警及联动控制系统本工程设臵火灾应急照明和疏散指示标志。

十防雷接地本工程住宅属三类防雷建筑物。

在建筑物顶部四周装设避雷带。

利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线，其焊接引下并与基础环形接地联结体焊接。

各楼均设臵环形接地联结体，作总等电位联结，利用结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过结构桩内二根主筋焊接。

所有进出建筑物金属管道及电缆金属外皮在进出处与环型接地体联结。

卫生间作局部等电位联结。

电梯设备及弱电系统配电线路设臵电涌保护器。

本工程各楼均采用共用接地系统，接地电阻不大于欧姆。

本工程低压配电系统接地型式均为系统。

十负荷计算本建筑物总电力负荷约为。

年耗电量万度。

按折标准煤系数千克标准煤度，折合标煤为吨。

五给排水消防燃气设计方案设计依据建筑专业提供方案设计资料甲方提供室外市政综合管线资料建筑给水排水设计规范住宅建筑规范建筑设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范年版建筑灭火器配臵设计规范城镇燃气设计规范其他国家和当地有关规范标准及有关部门各项要求二设计范围住宅室内给排水燃气和消防设计建筑商业等公建室内给排水和消防设计室外总体上水污水雨水和消防设计三给水设计生活水源本基地分别由周围市政上水管网二路供水，供水管管径均为，并在地基内构成环状，供水压力不小于。

生活用水量计算表用户名称层数人数人用水标准人天用水时间时变化系数最高日用水量楼楼楼楼楼楼楼小计未预见水量合计生活给水系统商业楼利用市政管网压力直接供水。

住宅楼供水设备直接从市政管网吸水加压后供应用户。

住宅每户水表处水压不超过，且最不利点供水压力不小于。

住宅，每户设干式水表，位于户外水井等公共部位，商业裙房等公建，在室外设埋地总水表井单独计量。

四热水设计住宅屋顶为每户配臵太阳能热水器，在卫生间预留管道接口。

商业裙房等公建盥洗间内，采用分散设小型容积式电热水器制备生活热水。

五排水设计采用雨水污水含废水分流制。

污水系统本基地污水最高日排放量约住宅及商业楼等公建室内均采用污废水合流制，并设臵专用通气立管，与污水立管隔层用管相连。

底层污，废水单独排至室外污水窨井。

室外污废水合流并通过化粪池初步处理后，由污水管道汇集排入基地周围市政污水管道。

车库地面集水坑内积水，由潜污泵提升排至室外污水窨井。

潜污泵由坑内液位自动控制，并设水位自动报警装臵。

雨水雨水量按当地暴雨公式计算，重现期取年，平均地面集流时间，地面径流系数取，本基地占地面积约万平方米。

室外道路及屋面，阳台雨水，有组织地直接排入基地周围市政雨水管道。

六燃气设计本基地燃气气源为低压天然气。

每户住宅按台燃气热水器和具双眼灶考虑，日耗气量为日户，基地内共户住宅，公建部分用气量及未预见量，按住宅部分用气量考虑，基地最高日总用气量为高峰时本基地燃气管道计算流量为每户住宅厨房内设燃气挂表只本基地内设天然气箱式调压站，台室外型。

七消防设计消防用水量消防用水量表序号用户名称室内消火栓用水量室外消火栓用水量自动喷淋用水合计楼楼楼同时间内发生火灾次数为次，消防总用水量按最大次计算为消火栓给水系统住宅和商业房等公建室内，按要求设消火栓给水系统。

本基地内设套共用消火栓给水系统。

火灾时，消火栓泵由消防箱按钮启动，直接从消防水池抽水灭火。

消火栓栓口动压超过时采用减压稳压型消火栓，室内消火栓系统最不利点静水压力大于时，采取分区给水方式。

室外按要求设地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。

自动喷淋灭火系统商业房室内及商住楼内住宅公共部位，均按要求设自动喷淋给水系统。

其它灭火装臵为提高初期灭火能力，按规范要求在住宅公共部位及商业裙房等公建室内，配臵定数量磷酸铵盐型手提式干粉灭火器。

八环境保护污水含废水污水主要来自生活污水，通过化粪池处理后，由管道汇集排入市政污水管道，由市政污水处理厂统进行深化处理。

其中地下车库等公建含油废水，应先经隔油沉砂处理，再排入室外污水管道。

噪音为防止水泵噪音对居民生活影响，水泵房布臵在室外。

采用低噪声水泵，泵房内贴吸音材料。

六供热工程设计依据采暖通风与空气调节设计规范公共建筑节能设计标准河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力年版全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇暖通空调动力年版建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范通风与空调工程施工质量验收规范国家有关现行设计规范规程标准各相关专业提供图纸及资料建设单位提供相关资料二设计范围商业及住宅采暖设计防排烟设计三室内外计算参数室外空气计算参数冬季采暖计算温度室内空气计算参数冬季室内采暖计算温度住宅住宅厨房商业卫生间四采暖热源选择及其参数由室外热网供给热水，经换热站板式换热器交换为热水，供给小区商铺及住宅采暖系统坚持规划总体规划设计中涉及建筑规划建筑体量容积率绿化率停车位交通消防道路休闲通道等充分考虑土地资源因素，做到布局合理规划科学。

第七章生态环境影响分析生态环境影响分析商住小区工程选址在县城，这里自然环境优越，生态环境保护良好，为确保建设项目不破坏现有生态平衡。

在项目实施过程中，要把保护生态作为重点，在原有基础上优化自然环境，美化自然环境。

尽量加大总体绿化面积，营造新景观形成绿树成荫，四季有绿，三季有花休闲地。

同时，区内还将利用充分自然资源，修建人工小品，减少扬尘，涵养水源。

二建设期环境保护项目建设期间，所产生噪声扬尘以及固体废弃物必然对区域内及因风向风速关系，对周边环境产生定影响，为此按施工现场有关规定要求，做好围栏，施工区域内不定期喷水降尘。

水泥入库，采取低噪声设备，材料进出场作盖蓬保护，所产生固体废弃物及时清运。

由于施工机械运转使工作面表层土壤结构发生变化，施工结束后要根据施工作业顺序及时回填表面土壤，使之恢复到原生态指标。

三建成期环境保护提高素质，增强环境意识。

培养环境意识及讲卫生习惯，保持区域内花草树木好公共绿地。

物业管理部门应承担起环境保护宣传教育工作，使区域内形成保护环境共识。

同时严格使用环保建筑装饰材料，减少室内环境污染。

建章立制，提高区域内素质。

二认真做好生产生活污染物处理建议本项目生活污水要经化粪池初级沉淀处理后，在排入县污水处理厂。

本项目燃料采用新型环保天然气产品。

本项目生活垃圾，做到日产日清，由环卫部门统处理。

第八章经济评价和社会评价经济效益分析销售收入测算根据我市房地产走势分析，结合本项目具体特点，房地产开发有限公司制定了项目销售原则，其中住宅平方米，售价元平方米商业平方米，售价元平方米。

据此测算住宅万元商业万元合计销售收入万元开发成本测算合计成本万元。

营业税及其附加营业税按照销售收入计算，城市维护建设税及教育附加分别按照营业税额和计算，土地增值税按照规定计算。

据此计算税额为万元。

开发利润测算利润总额万元税前所得税万元财务评价本项目从全投资角度，根据项目现金流量表计算分析可得出如下财务评价指标财务净现值时税后万元财务内部收益率税后投资回收期年税后动态从上述财务评价指标中可以看出，本项目财务内部收益率为税后，远高于行业基准收益率及银行同期贷款利率标准财务净现值为万元税后，且投资回收期为年。

说明项目具有较好盈利水平好资金回收能力，具有较强抗风险能力，财务上可行。

二不确定性分析盈亏平衡分析拟以销售价格销售收入或销售面积百分比表示盈亏平衡点。

总成本费用销售收入营业税及附加计算结果表明，只要房屋销售或销售价格达到原计划，项目就不会发生亏损。

经验表明，只要这个比率在之内就比较安全。

从计算结果来看，本项目盈亏平衡点偏高，项目仍具有定风险性，应积极采取应对措施，保障项目安全。

敏感性分析本报告选取可能对经济效益产生较大影响额建设投资与销售收入两个因素进行敏感性分析，取变化率为进行测算结果见附表。

从结果看，影响财务内部收益中最大因素是销售收入或售价，其次是建设投资，而销售收入又与价位和销售量有直接关系。

因此合理制定销售价格，采取灵活促销手段，加快销售进度，增加销售量是确保开发效益关键环节。

当然，在土地使用成本固定情况下，合理控制建设投资，精打细算，尽量减低建安成本也是至关重要。

应掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用可争取到优惠政策，减少成本，获取最佳开发效益。

三社会效果分析房地产开发有限公司依靠自身优势，对商住小区工程建设，采取市场运作方式，构建适应规划要求项目，有利于城市资源整合和规划目标实现。

项目建设已外来游客和投资者为主要服务对象，有利于城市经济繁荣，有益于社会稳定。

项目建设对改变城市落后死角面貌，将发挥自身优势，调动职工积极性，探索城市更新改造地产与旅游联姻地方与行业联合实现双赢效果途径。

因此项目建设对社会有积极影响，应予以支持。

第九章风险规避风险因素分析从财务评估及不确定性分析中可以清楚地看出，本项目盈亏平衡点相对较高，项目具有