商住小区建设工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

其中实施商贸活县战略既加快第三产业发展，大力发展商贸流通服务行业，加强市场体系建设，活跃城乡消费市场，扩大服务领域。

综上所述，该项目符合国家省市县发展规划。

二产业政策从年起，国家推出了新轮房地产宏观调控政策。

特别是年国务院下发了国八条新八条，房地产宏观调控开始由政策层面向操作层面转化。

年由国六条开始各种细化调控政策陆续出台，从土地税收外资准入信贷住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。

年国家又从建立完善住房保障制度角度出发，在住宅调控思路上又发生了具有重要意义标志性转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

至此国家房地产宏观格局基本形成，河北省也制定了系列相关配套政策，宏观调控政策通过步步落实初见成效，定兴县房地产局势从产品结构到产品价格都发生了变化。

对本项目有影响房地产行业产业政策有以下几个年月日，关于促进房地产市场持续健康发展通知国务院发布国发„‟号，提出要控制高档商品房建设。

年月日，关于切实稳定住房价格通知由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治高度，即老国八条。

年月日，加强房地产市场引导和调控八条措施国务院出台，具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行实操性，即新国八条。

年月日，关于做好稳定住房价格工作意见。

月日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，对国六条进步细化，而且在套型面积小户型所占比率新房首付款等方面作出了量化规定，提出平方米双标准。

国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展若干意见就加大保障性住房建设力度进步鼓励普通商品住房消费支持房地产开发企业积极应对市场变化等方面提出了具体措施。

年月，为促进房地产业发展，河北省出台了关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境意见，省政府办公厅印发关于公布保留房地产开发行政审批和备案项目目录通知和关于公布取消停收降低收费标准放开收费标准和下放权限项涉及房地产开发收费和基金项目通知，为加快房地产开发建设提供了可靠政策保障。

根据河北省出台河北省城市住房建设规划编制暂行办法，套型建筑面积平方米以下住房面积达到开发建设总面积以上。

同时普通商品住房经济适用住房和廉租住房建设用地各地块容积率应当在以上。

本项目为房地产项目，符合省委省政府相关要求，同时该小区平米以下套型占总开发面积以上，容积率为，符合国家政策。

三行业准入标准为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动监督管理，促进和保障房地产业健康发展，九九五年月日起施行了中华人民共和国城市房地产管理法，九九八年七月二十日实施了城市房地产开发经营管理条例同时河北省城市房地产开发经营管理规定也继之出台。

法律法规对房地产行业准入规定规定如下房地产开发经营定义是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售出租商品房行为。

房地产开发经营原则应当按照经济效益社会效益环境效益相统原则，实行全面规划合理布局综合开发配套建设。

房地产开发企业资质等级房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业资产专业技术人员和开发经营业绩等，对备案房地产开发企业核定资质等级。

房地产开发企业应当按照核定资质等级，承担相应房地产开发项目。

河北省城市房地产开发经营管理规定规定房地产开发企业应当依照下列规定承担相应房地产开发项目，不得越级承揽项目。

其中四级资质和暂定资质房地产开发企业次承担开发项目建筑面积不超过十万平方米。

房地产开发建设明确房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划年度建设用地计划和城市规划房地产开发年度计划要求按照国家有关规定需要经计划主管部门批准，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合原则，注重开发基础设施薄弱交通拥挤环境污染严重以及危旧房屋集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

房地产开发用地应当以出让方式取得但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨依据之房地产开发项目性质规模和开发期限城市规划设计条件基础设施和公共设施建设要求④基础设施建成后产权界定项目拆迁补偿安臵要求。

项目资本金。

房地产开发企业筹集房地产开发项目资本金占项目总投资比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。

并专项用于房地产开发项目建设，接受有关部门监督管理。

鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。

房地产开发项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上原则实施。

定兴县名仕花园住宅小区项目开发面积平米，其开发商河北华鲁房地产开发有限公司房地产开发资质为暂定资质，开发土地为规划住宅用地，项目资本金为万元，占总投资，平米以下户型占总面积，开发目是为改善城镇居民居住环境和生活条件，该项目在开发企业注册资金项目资本金开发面积取得土地使用权等方面均符合中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例河北省城市房地产开发经营管理规定相关规定，符合行业准入要求。

第三章项目选址选址原则在建设选址上，应充分考虑提供完善功能和提高工作效率特点，使本项目建成后，各项设施更加完善，居住条件生活环境达到较高水平。

为此项目选址应符合以下原则应与周边环境融为个整体。

所建地点地质条件理想，同时，自然条件及周围环境应符合洁净安全卫生要求，为员工提供良好工作生活氛围。

建设地点选择应不破坏周边整体环境，并且应不影响其他设施使用，不挤占场区道路沿线绿地。

二选址方案项目选址位于定兴县兴华东路南侧。

选址北临兴华路。

东侧临新国道。

用地性质为住宅规划用地，占地面积亩。

平米三选址条件地理位臵定兴县位于河北中部，华北平原西侧，保定北部，处京津保三角地带。

西倚太行山，东南方向是白洋淀，北距北京公里，东距天津公里，南距保定公里，地处渤海湾腹地。

是河北省环京津都市圈县市之。

全县面积平方公里，耕地万亩，人口万，辖个乡镇，个行政村。

京广铁路，京深高速公路，国道贯穿南北，交通便利，地理位臵优越。

二自然条件地址条件。

定兴自然条件得天独厚。

该区域地势平坦，属冲击平原，场地海拔标高米，黄海高成系地貌单，厂区地质为轻亚粘土和亚粘土，地质条件单，地震烈度为度。

气候条件。

定兴县地理位臵在东经度，北纬度，县境地处中纬度地带，属暖温带季风气候，四季分明，为半干旱地区，春季降水少，空气干燥，雨雪较少，主导风向西南风和东北风，平均速为，最大风速为。

年均气温，最高月月平均气温，最低月月平均气温年平均相对温度，年日照小时，年平均降雨量毫米，至月份占。

日最大降水量，历年最大积雪深度，最浅冻土深度，最大冻土深度。

水文条件。

境内河流有南拒马河北易水河中易水河，属大清河水系，常年流水，沿岸风景分析质量，有必要对河北华鲁房地产开发有限公司投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住户干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

二投资风险控制房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

本项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政策形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法是加快完成开发项目。

本项目预计建设周期为两年，我们采取提高项目前期速度利用法律手段，来保证工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效力承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样可避免主要因素影响。

通过市场调查来降低风险本项目通过周密京保房地产市场调查，获得了尽可能多信息。

获得有关投资环境和投资项目市场信息越多，公司决策层作出决策就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资方式选择，租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制宏远房地产项目投资过程中风险。

通过加强管理来抽空风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

公司已高薪聘请有经验房地产专家进行指导和培训，这样就可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

四行业影响分析本项目物业类型为住宅，给兴华东路附近地段带来良好建筑景观舒适居住环境户住户和相应服务配套设施。

项目建设，有利于项目周边区域内房地产业商品零售业服务业饮食业等行业发展。

项目范围内已有众多房地产楼盘，房地产业在该地段已有较好基础，本项目规模大品质佳，提升了本区域楼盘综合品质，提升了地段价值，十分有利于该区域房地产市场巩固和稳步发展。

项目建成后将吸引接近人，吸引了人气，而且也带动了周边地块土地开发利用，项目建成后入住住户和商客将给区域带来新消费点，项目所在区域餐饮业服务业零售业等与人流量有