商品住宅项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

年房地产市场销售火爆更多是得益于去库存化加速，年年积累库存迅速释放，而年当年形成直接供给非常有限。

从统计个重点城市去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来历史低位，经过年三季度以来充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化真空期，些房价较为合理城市可能会加大开发投资，从而步入补库存阶段，而前期房价涨幅较高城市可能暂停再库存化过程，这些城市价升量缩态势可能进步持续。

年季度投资同比增幅较大由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。

回顾年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资措施，但在利率政策还未启动情况下，开发商投资行为并不会立马变化，目前出台措施不会对地产商资金链形成最严重削弱，即使在未来市场不可测情况下，开发商也可能会进行些必要开发，为以后库存做准备。

毕竟些城市可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住需求有所抬头，房价飞速上涨局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。

不过，由于政府调控基调，地产投资大幅增长可能性有限。

年季度中地产投资增长不是开发商主动所为，而是得益于去年基数原因和部分城市补库存行为，开发投资增速更多来源于市场空间较大二三线城市。

对于线城市，我们认为能维持去年情况已经是很乐观了。

销售将逐渐回归常态年月以来，新房和二手房成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。

截至月底，根据统计个重点城市周成交面积为万平米，虽然大大低于年四季度平均水平，但也恢复到年二季度整体水平。

对于今年季度成交情况，我们持谨慎态度。

由于月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。

季度销售状况可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原因，增速仍然保持强劲态势。

我们认为，在经济向好上升阶段，年上半年地产销售速度不会出现转折性变化。

到经济有可能过热阶段，地产将是更多人回避通胀首选资产。

如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。

总之，年三季度以前，房地产业将更多去除非理性因素走向常态发展，市场小幅下挫会成为事实，但大幅波动可能性不大。

二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随年房价快速攀升而逐渐受到抑制。

年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价负担能力已经接近或超过年水平，年以来线城市自住型需求将难以为继。

二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城市高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。

资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。

二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为左右，投资需求空间非常有限。

房价上涨预期方面，年以来金融部门继续实行适度宽松货币政策或紧缩信贷政策低执行力度，资产价格将在段时间市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。

但由于政府调控政策等各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地产市场价格上扬幅度将不会很大，上涨速度将减缓。

商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。

年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，些城市甚至呈现出供不应求局面，上海去化周期已降到个月。

针对短期供应不足现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高个百分点，占房地产开发投资比重为。

长期供应方面，年季度中月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下降，降幅较前期已有较大程度缩小，后期供应有望逐渐跟上。

年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。

年很明显表明，房地产业已成为中国经济直接命脉。

年月中央经济工作会议再次定调，年继续实行适度宽松货币政策，这对行业利好。

目前年季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收紧，但执行力度不足，但年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。

供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价季度同比小幅下跌随着年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随着房地产市场投资稳步加大，以及新项目开盘预期，可售量呈逐月增加态势，供小于求形势略有缓解房价方面，多数城市年季度同比小幅下跌，虽然较大部分房价下降以优惠折扣曾送等形式出现，但小幅下跌以见明显，下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动优惠促销。

三短期房地产行业风险分析年季度，二三线城市房价受年线城市火爆房价波及，房价也有较大幅度增长，房价收入比月供收入开始恶化并直逼线城市，这势必引发政策超预期调控。

年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年有价无市状态预期可能更加明显。

年加息预期强烈。

年月份以来，澳大利亚以色列挪威印度等外围国家改变年以来所实行低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策理由和压力。

美国多位经济学家表示，年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行与美元挂钩联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。

加息个目是抑制通胀。

年以来，中国经济增速逐步加快，经济社会加息另个意图，便是抑制资产价格过度膨胀，而平抑房价正是其中重要部分。

从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高行业冲击无疑比较大。

四对未来房地产发展建议与对策目前房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展因素，但是总体上有利于房地产业后市发展，短期内仍是个行业信心恢复过程。

全国各中心城市年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投资开发量也未出现大幅下滑，年季度后房地产供需在现阶段供小于求情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性供大于求，市场将迎来新轮变革。

成交量疲软行情短期内能否持续需进步观察。

年压抑刚性需求在年中后期释放后，出现了年有支付能力有效需求不足问题，年季度后期市场持续发展有待于进步挖掘改善型和投资型潜在需求，只有调动改善型和投资型潜在需求后市才能获得持续发展，而无论是首次置业改善型需求投资型需求都是以性价比作为重要参考指标，特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在年市场高峰期入市，年季度预期投资回报落空，必将对季度后房地产价格趋向敏感。

年季度后住宅郊区化将迎来定挑战，郊区化未来发展趋势，在现阶段市场不利口碑相传情况下被放大项目位于湾里区，地质条件较好，房屋为高层建筑商铺高档公寓。

因此，则本公司开发项目计划建安成本元平方米，其总造价为万元。

拆迁安置费及三通平费用万元。

基础配套设施投资万元规划设计费用万元销售费用按常规比例计提，约万元企业管理费用本着厉行节约艰苦创业精神，把公司在开发期内企业日常费用支出控制在万元以内。

不可预计费用按照开发项目常规计提标准计提，其费用为万元第所需费用，根据所开发规模，估算为万元。

综上所述，我们从本项目前期开发算起，直至本项目结束，作了粗略估算。

其投资总额为万元，平均每平方米综合成本为万元平方米元平方米。

详见下项目投资成本费用概算表投资概算每平方米建筑面积摊入成本序号项目开发产品成本万元计算依据备注土地费用二前期工程费规划设计费取总建筑面积每平方米元可性行研究费勘察测绘费根据已签合同三通平费场地平整元平方米，通水万，通电万三基础设施建设费道路取道路面积每平方米元水电取总建筑面积每平方米元智能化取总建筑面积每平方米元煤气取总建筑面积每平方米元景观取景观绿化面积每平方米元四报建工程规费取总建筑面积每平方米元招标费取建筑安装成本监理取建筑安装成本质监取总建筑安装五建筑安装工程费商业土建费用商业土建元商业内外装饰商业装饰元高层土建费用高层土建元高层内外装饰高层装饰元多层土建费用多层土建元多层内外装饰多层装饰元教育土建费用教育土建元教育内外装饰教育装饰元六配套设施费人防取高层建筑占地面积元电梯取高层总建筑面积元平方米会所等其它建筑含会所等公建七管理费用取二至六项之和八销售费用取销售总额九开发期间税费取销售总额十财务费用取贷款万个月十不可预见费用二至六项之和十二物业管理备用金合计初始利润万元第六章项目投资来源及筹措方式经估算，本项目开发总成本约为万元。

我们计划按整个工程开发投入资金万元。

不含土地费用资金来源及筹措计划公司自有资金万元，作为本项目启动资金，本项目总销售收入万元，投资成本万元，其中企业管理费万元销售费用计万元则该项目计划目标利润为万元。

二销售收入可售物业类型可售面积可售面积单价元单价元住宅车位三项目收益预测序号项目合计销售收入万元开发总成本万元所得税前利润万元所得税万元所得税后利润万元项目投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是本项目盈利能力。

投资利润率利润总额投资总成本本项目总投资财务投资利润率为四风险分析影响本项目税前利润几个主要因素分别是开发项目投资商品房销售价格和商品房销售率等。

这些因素受当地政治经济和社会条件影响下，有可能会发生变化，影响本项目经济效益。

盈亏平衡点即当上述因素向不利方向变动时，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。

五资金回笼计划项目销售预期从年月开始进行意向性预约登记，月份进行预售，整个销售周期预计为个月。

第七章经济社会环境效益评价经济效益评价通过以上分析，该项目投资利润率为，大于本地房地产行业平均利润水平，因此本项目在经济效益上是可行。

二社会效益评价本项目为目前是湾里区自然景观丰富高档社区，项目中包含了高层住宅高档公寓商业等多种功能，各功能组群相互带动，力求以住宅带动商业发展，以景观商业增添住区活力，以商业促进住宅开发，以多功能复合式开发带动本区域经济发展。

改善了居民生活环境和居住条件，而且更为重要是因本项目开发所形成湾里区整体形象，对湾里区房地产发展也将起到极大地推动和促进作用。

三环境效益评价该项目以生态型复合型城市空间环境为目标，力图创造种属于后信息时代建筑环境。

为达到上述目标项目在设计过程中贯穿以人为本尊重自然设计理念，创造全功能美化具有文化品味理想生活环境。

此外项目拟建设设计过程中充分考虑了生态和可持续发展理念。

结合地区气候和水文特点，拟建筑总体布局上使住宅楼以流畅体型形成风道，给整个区域环境带来了良好通风，使建筑沿发散型轴线铺开，形成丰富景观轮廓线，使其在城市不同方位景观呈现出不同形体变化，可从不同角度获得不同视觉感受。

所以本项目具有良好环境效益。

第八章其它应着重说明情况本报告结论是秉着谨慎和负责态度