商品住房、娱乐商场及办公楼设施项目可行性研究报告投资建议书doc文档（99页）

所选购房型般为面积在左右房厅和面积在左右房厅。

也有房厅，但是买房厅般是香港年轻人。

外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群了解，在黄江镇投资购房另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定事业，收入比较高，般利用手中剩余资金投资房地产。

人所购房屋是用来出租，也有左右投资者是用于转手出售，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。

浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大资金，他们主要在线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机，在黄江镇就有支投资者是来自浙江温州，他们群体不大，大概多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业升值潜力，所选购物业多集中在棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以房和房为主。

第二大类自居购房在黄江镇购房另大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者半壁江山，按地域分可以分为以下几类本地居民黄江镇以前是个以农业为主乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，般都拥有自己土地。

在改革开放后，些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。

尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。

有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。

于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。

同时也可以给自己住居。

在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。

但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。

黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。

最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。

在上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来用于自己居住。

这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。

另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。

但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。

也有子女为孝顺父母，给父母买。

他们选择面积般在房厅房厅户型。

子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。

如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。

他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。

条件比较差买或租房，面积般在。

农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。

因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。

但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。

黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。

香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。

在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士柏山均价元∕中惠珺庭均价才多元∕，其它楼盘如南峰玫瑰园元∕假日豪庭元∕康湖山庄期元∕。

与深圳房价差异非常大。

而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要个小时左右，从香港深圳到黄江来往巴士非常多，交通十分便利，每到周未时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情享受天伦之乐。

香港没有实行计划生育政策，个夫妻般有个小孩，所以，他们选购房屋般为房厅或房厅，面积般在。

为女朋友购房型现在在大陆就业香港年轻人非常多，他们在黄江或广州东莞工作。

由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳广州东莞房价比较贵，而黄江房价相对便宜。

所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江臵业。

这类人群购臵物业般为房厅，面积多在。

也有买房，面积在，但是，买这类房子人比例相对比较少，不足。

安度晚年型黄江物价比较便宜，由开发商开发楼盘物业管理比较规范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。

香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。

因此，在香港年纪比较大人，尤其是中下层市民，他们经济能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜又比较近黄江购房安度晚年，选购房型般为房厅房厅和房厅或复式，面积在不等大户型。

台湾居民台湾房价尤其是台北房价与北京房价样节节攀升，在全世界是排在前几位。

近年来，中国经济迅猛发展，大陆经济和生活水平大有后来居上之势。

台湾与大陆差距越来越少，尤其处在珠江三角洲东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江房价差距大，而他们在黄江有个比较稳定工作，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房臵业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接过来，起生活。

不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。

凡是在黄江做生意老板般都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买套房子都是用于自居，两套房子以上就有做投资用。

台湾人买房，主要集中在棕榈泉，所购房型主要以左右房厅，或左右房厅，而台湾老板级人物则买房厅多以上住房。

深圳居民深圳人在黄江臵业完全用于自居比例比较少，大约在深圳在黄江购房人左右，房型多以房厅房厅为主，面积般在。

外来务工人员黄江镇全镇工矿企业大概有家，主要以电子厂鞋厂为主，上人规模企业比较少，在外资内地来管理人员工资比较高，待遇比较好，公司般为他们解决住宿问题，有配有单身住房。

而对些小型私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，般为他们配有专门单身住房。

在黄江镇外资企业中，月工资收入超过元员工，大概有在黄江镇购房臵业，自居并兼做投资另外，工资比较高服务行业如太子酒店裕元花园酒店金怡酒店等也有人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山富康花园合租个套间。

其它工资低于元员工，基本上没有人在黄江购房臵业。

这也许是他们工资比较低工作稳定性不好缘故。

而些小型私营企业员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去想法，不愿意在外臵业。

另外，黄江房屋租金比较低，在个非常规范花园里，房厅住房才多元，而外面农民房更便宜，房厅才元。

所以，绝大部分普通工人都选择租房。

二各类购房人群比例通过调研和对调研资料分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房主力户型和每个楼盘住居群体等进行了初步统计。

黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下表黄江镇房地产市场购房人员比例分布购房目购房人群所占比例购买主力户型投资本地投资者房厅房厅，面积房厅房厅，面积房厅深圳投资者房厅房厅，面积房厅房厅，面积台湾香港投资者房，安全防范等措施三风险特点及对策对于风险发生可能性较小，损失程度中小风险可以采取风险自留通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生风险对于风险发生可能性较大，损失程度较大风险可以采取风险控制通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险影响对于风险发生可能性大或非常可能，损失程度大风险可以采取风险转移通过有效保险或引入合作方，分散风险降低风险带来损失对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果风险，只能终止项目实施。

第十四章结论与建议第节结论本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心绿化营造良好物业管理等，预计将有较强市场竞争力。

从市场需求来看，黄江镇目前中高档商品房购房者大部分都是小商户老板在附近工作中高档收入人仕收租保值当地居民。

市场对高端物业需求直存在，而目前并没有适合产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买。

因此，我们预测该项目推出后销售情况较好。

从经济效益来看，本项目亦具有较好还贷能力，项目整体是可行。

第二节建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及项目实际状况，认为有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计施工方案营销方案等系列问题有待确定，实际操作时需要深化。

本报告预算是在考察东莞市黄江镇房地产市场基础上，且进行价格试水后确定其预售价，这在很大程度上依赖与目前东莞市房地产市场供求关系和未来几年东莞市黄江镇经济和人民生活水平状况。

建设单位应密切地注意市场同时，选择合适市场策略外，组织支高素质，高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目预期盈利目标，并取得良好社会效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第，要加强施工管理，实行工程监理制第二，推行招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。

附表及附件附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表土地增值税估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表项目开发成本估算表附表单位万元序号项目名称计算方式单价元投资金额万元比例占总投资比比例未含地价比土地取得费依据于土地转让价，二施工前期费勘查测量设计费按总建筑面积计宗地内七通平费按总建筑面积计临时设施费按总建筑面积计三建筑安装工程费，土方工程按总建筑面积计桩基工程按总建筑面积计，主体工程按计入容积建筑面积计，安装工程费，水电工程按总建筑面积计，消防工程按总建筑面积计，电梯工程按总建筑面积计，通讯工程按总建筑面积计燃气工程按总户数计