商贸物流市场项目可行性研究报告投资建议书107页（doc文档）

二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。

三是紧跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服务业发展关键力量。

㈡实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射新平台实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力大型流通企业，充分发挥龙头企业带动作用。

其次，以引导协调规范扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。

商贸流通企业必须建立自己独特发展战略，包括经营业态品牌扩张并购人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己核心竞争力。

实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展首先，应以推进万村千乡和双百市场工程为着力点，扶持农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。

其次，要以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场扩大消费为主线，以深化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，完善商品市场现代流通法制建设监测调控商业信用五个体系。

三是抓住确立各类经济带机遇，建立网络化区域市场体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力发展会展业，实现生活服务产业服务和流通辐射三大功能，建设具有强辐射能力区域中心城市，人流物流资金流大量聚散，提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区辐射和聚集。

㈣实施产业互动发展战略，创造新机遇和空间产业互动发展，能够为商贸流通业创造新机遇和空间。

首先，以产业链为基础，加强产业间互动，在农业产业化新型工业化建设过程中，充分发挥商贸流通业引导和促进作用，推动商贸流通产业与新型工业化新农村和旅游文化等三产业互促互动，农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。

其次，自觉适应城市化加速推进要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础错位竞争有序支撑层次清晰商圈。

最后，与产业结构调整战略相结合，重点培育现代物流业。

建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连接批大中型储运批发企业，建立现代物流产业走廊。

㈤实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类区域外商业资本对营销网络开拓机遇，适时调整引资重点，加强对国际知名商业引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业开放度，提升区域商贸流通业水平。

其次，要大力实施开放带动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展提高有效途径。

通过独资合资合作方式和连锁代理等渠道，建立国际市场贸易网络以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场信息网络以区域传统特色加工技术为基础，建立商贸流通服务网络。

项目建设必要性现有商贸市场不能适应经济结构调整要求党十七大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面调整优化重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中个薄弱环节，不能适应产业结构调整要求。

从产业构成比例来看，年全市第三产业增加值占比重为，比第二产业增加值所占比重低个百分点，其中批零贸易业增加值占比重仅为，象欧美日等发达国家第三产业比重已高达左右，批零贸易业已占到整个左右，这与经济社会总体发展趋势极不协调。

不能适应提高消费率扩大内需要求加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消费需求方针，促进经济增长由主要依靠投资出口拉动向依靠消费投资出口协调拉动转变。

从我市情况看，投资增长幅度投资对经济增长贡献率都远远高于消费。

当前，国家正在实施宏观调控，加上经济发展受能源土地等资源要素制约，固定资产投入受到越来越多限制，提高消费对经济增长拉动作用将更加重要和紧迫。

建设两型社会迫切需要商贸流通行业具有污染少能耗低前景广阔显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展需要。

两型社会建设核心是改革。

建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济增长方式，合理资源配臵，填补市场空白，革新发展模式，构建发展体化格局，破解制约本地经济发展瓶颈，摸索出条适合发展特色之路，是促进两型社会建设重要举措和满足两型社会发展迫切需要。

市政府加快发展本市经济战略要求石油天然气资源丰富，是国家大型企业中原油田开展腹地，新兴石油化工基地。

地处华北平原，土地肥沃，气候温和，是农业开发理想之地，主要作物有小麦玉米水稻大豆棉花花生，是河南省粮油主产区，全国商品粮生产基地。

目前，已形成了生物化工精细化工石化新材料三大支柱产业，形成了集工业园区经贸园区于体独具特色贸工农区三园新格局，但目前我市城区基本上为货物集散有市无场，效率底下无序状况，这严重影响了我市经济发展，为了尽快改变我市货物运输和仓储松散格局，加快我市经济发展，在城乡结合部建设个集商贸仓储集散配送等功能为体商贸物流基地符合城市经济发展战略要求。

有利于加快区域性中心城市地位形成位于冀鲁豫三省交界处，以石油天然气及其加工业立市，但随着资源逐渐枯竭和周边城市崛起，发展面临巨大挑战，并且存在产业结构失衡城市化水平不高环境呈现恶化趋势等问题。

该商贸物流市场构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位形成。

最后，要以国家加大实施开拓市场扩大内需政策为契机，根据建设大市场，搞活大流通，发展大贸易要求，加快商贸流通大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场资源，培育繁荣各类商品市场要素市场特别是辐射力强专业批发市场。

利用地处河南省东北部，冀鲁豫三省交界处区位优势，把建设成为区域性商贸流通中心，这是人民心声，也是发展目标。

因此该项目建设是必要。

第三章需求分析及建设规模确定商品交易市场为国民经济重要产业从产业经济规模上说，商品交易市场在我国流通业和现代服务业中占有重要地位。

到年，我国商品交易市场约有万余家，全国约有市场商位店铺余万个，市场从业人员及市场相关配套行业从业人员约超过亿人。

从产业链构成上看，从市场规划市场地产招商组市市场经营管理市场资产运行管理市场商务会展金融服务物流服务市场经营管理咨询，已经形成了完备产业链条。

从社会作用看，商品交易市场已经成为区域经济发展资源，它不但为市场经济发展提供平台，还为城市化工业化发展提供动力，同时，它培育了大量商业企业家工农业企业家群体，培育了我国现代职业商人队伍。

这些，都说明市场产业属性更为完备。

为此，国务院办公厅关于搞活流通扩大消费意见和全国商务工作会议都将加强全国流通网络建设作为今后经济发展重要任务进行扶持。

商品交易市场作为我国现阶段及今后个时期重要流通形式，在全国流通网络建设过程中，要通过建立和完善商品交易市场国家发展战略，进步优化全国商品交易市场产业结构和产业布局，引导和推进商品交易市场与现代流通产业接轨，发展成为独具中国特色规范性现代商业流通方式，使其持续健康地为我国经济发展服务。

商贸设施现状全市拥有各类商业网点个，市场处，其中城市商业网点个，营业面积约万平方米，拥有各类市场处，各类专业批发交易市场发挥了龙头带动作用。

全市以金桥建筑装饰材料批发市场王助蔬菜批发市场清丰高堡乡白铁市场固城乡瓷砖专业市场县鞋帽批发市场龙碑批发市场范县大米市场等为代表大型专业批发交易市场家，交易额约亿元。

全市相继建成了条具有定经营定位商业集中街。

大型购物中心百货店仓余公积金，见附表由附表知，项目年均利润总额为万元。

财务盈利能力分析投资利润及投资利税率年利润总额总投资年利润总额年税金总投资财务内部收益率见附表盈亏平衡点全部投资财务内部收益率为，所得税前为，大于社会基准收益率，是可行。

财务净现值计算期内全部投资财务净现值为万元，所得税前为万元。

④投资回收期年。

以上盈利指标反应该项目盈利能力较好。

资金来源与运用情况分析本项目自有资金充足，共万元，占项目总投资，投产后第年即有万元盈余资金，这说明项目效益良好，项目投产后每年都有盈余资金。

详见附表资金来源与运用表资产负债分析详见附表资产负债表由附表知本项目各年资产负债率均低于，流动比率连动比率指标均较好，资金周转良好，具有较好清偿能力。

风险性分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点为固定成本销售收入可变成本税金及附加即当租金收入达到目标租金收入时即可保本，超过目标租金收入时即可盈利，说明项目风险性较小，抗风险能力较强。

敏感性分析对影响项目销售收入经营成本固定资产投资等因素进行单独考察详见附表由附表可以看出，销售收入和经营成本对项目指标影响较大，为敏感性因素，其中收入最为敏感。

租赁费收入以市场成熟程度和辐射带动能力有直接关系，建议项目单位做好营销工作，扩大商贸物流城影响，同时挖掘自身潜力，降低经营成本，以期取得较好效益。

社会效益分析商贸物流项目建设对促进城市及以城市为中心区域经济发展有显著作用。

从城市经济在区域范围内聚集扩散作用看，城市及其周围腹地区域构成系统具有很大不平衡性，城市本身就是区域经济发展发展增长级，而商贸物流基地建设满足了协作分工区域扩散需要，他建设必将带动以城市为中心区域经济发展。

再者，它建设有利于减轻道路环境和资源压力商贸物流基地建设，为各类资源聚集和整合提供了基础平台，使各种服务资源实现了优势互补，使各种物流设施利用率得到了全面提高。

尤其是社会回程车辆利用，减少了车辆空载，对改善治理超限运输有着显著功效，可有效减轻经济发展对道路压力，减少车辆尾气排放，减轻经济发展对环境和资源需求压力。

第三有利于带动流量经济发展商贸物流产业发展，有助于物流与商流信息流资金流之间关系更为密切和顺畅，物流快捷高效在推动商品流通同时，提高了商品货物周转速度，降低了销售成本，从而促进了商贸流通业健康发展及周边专业市场发展。

第四带动相关产业发展，拉动增长项目建设可相应带动餐饮业宾馆业交通运输业担保业金融业建筑业建材业装修业维修业等等行业加快发展，拉动增长，增加当地税收，按照营业税及附加测算，可增加当地税收亿元。

第五有利于改善投资环境以更好地吸引外资商贸流通业发展，可大大优化投资环境。

区域物流环境和服务意识强化，将会吸引更多外商企业落户投资兴办实业。

目前，许多国际先进企业和国内大型企业在选择新区域市场和物流基地时，其着眼点逐步从优惠政策转向综合投资环境物流设施是否完善和服务意识上。

物流环境优劣已成为投资者评价个地区投资环境主要内容。

第六有利于扩大就业和增加收入商贸物流基地建设可吸引外省市及本地企业入驻，所需员工将多采用当地招聘，本项目建设将为提供万个就业机会，这也使得区内企业进步稳定和加大了用人需求，扩大了就业渠道同时，由于就业机会增加，人们收入水平相对提高，也提高当地消费能力。

第七有利于当地企业竞争力提升随着商贸流通业发展和服务水平提高，当地专业市场也随着商贸流通业发展而更加兴旺起来，将实现从粗放式经营向集约式经营转变。

企业聚集和外资投入也将给地区带来创业市场信息，必将推动本地掀起第二次小企业创业高潮。

第十四章开发风险及结论项目开发经营