喜来登大酒店项目可行性研究报告投资建议书doc文档（56页）

房地产业强势发展年，全市商品房建筑面积万平方米，突破万平方米大关商品房销售额亿元，突破亿元大关全年完成商品房投资亿元，突破亿元大关。

年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积销售面积销售金额增幅均超过。

年商品房销售均价为元平方米，比月销售均价小幅回落元平方米。

季度全市商品房累计平均价格元平方米分别为。

显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。

分县区看，各地商品房销售价格元平方米为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示县区房价已经全部超过元平方米，惠城区房价已经接近元平方米。

金融存贷款快速增长年年末，全市本外币贷款余额亿元，比年初增长本外币存款余额亿元，比年初增长。

存款与同步踏入千亿俱乐部。

惠东贷款增幅最快。

分县区看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示惠东县惠城区惠阳区博罗县贷款增幅都比较高，龙门保持平稳增长，大亚湾负增长。

农民收入实现两位数增长年，城市居民人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长全年农民人均纯收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。

全市城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增长，其中，城镇居民存款亿元，比年初增长农村居民存款亿元，比年初增长，与农民纯收入起呈两位数增长。

县区居民存款惠阳增幅最快。

分县区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比控制线高出个百分点，主要拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。

小结年惠州经济得到了高速发展，也吸收了大量港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲发展势头，而房地产行业兴起，也带动了第三产业快速兴起。

惠州房地产市场回顾与展望年上半年惠州宏观市场各项指标情况物价仍呈上涨态势月，市区指数即居民消费价格指数比上年同期上涨，其中食品类价格指数上涨达，上涨主要来自于食品价格。

显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨通货膨胀。

受去年物价上涨翘尾因素低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。

金融贷款增速放缓月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

同期，全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

金融贷款增速放缓，显示从紧货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。

固定资产投资增长仍显强劲月，全社会固定资产投资总额为亿元，增长，对比月，增幅虽然回落个百分点，但仍保持快速增长态势。

其中，工业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅高速增长，将再度激发工业发展后劲。

月，全市房地产开发投资完成亿元，同比增长，同比回落个百分点，其投资额占第三产业投资比重为。

分析年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。

商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积万平方米，同比下降商品房销售金额亿元，下降月末，全市商品房销售均价为元平方米，比上年末销售均价回落元平方米月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为元平方米。

分析受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对年略有上升，主要是由于月份以来些优质项目对价格拉升。

在市场放量不断扩大情况下，后期市场竞争将更加激烈。

资料来源惠州统计年鉴惠州市人民政府公众信息网截至到月底，惠州商品房空置面积为万平米。

同比增长。

下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临发展机遇今年上半年，整个房地产市场首次出现了从年以来，销售面积和销售额同时下降情况。

目前房地产市场低迷是相对，是向理性回归过程中种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民自住需求会持续稳定增长，这将有利于房地产市场进步发展。

惠州房地产主要利好因素如下惠州经济快速增长城市化进程不断提速交通设施不断完善为房地产市场下步发展带来机遇上半年增幅平稳，财税收入高速增长，固定资产投资增幅高位攀升，消费需求快速增长，利用外资保持较快增长，外贸出口增幅平稳。

惠州增长率多年始终保持在以上，年惠州突破亿元大关，标志着惠州进入全国类重点城市行列未来五年，惠州有望承接深圳东莞产业转移亿元，经济总量上将再造个惠州。

惠州交通设施不断完善，各组团道路网络日益密切，年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区联系更紧密，沿海城市格局正在确立。

在惠州市高速公路网规划年中，构架了五横三纵公路网络，规划总里程公里，共形成个高速公路出入通道口，条高速公路出入境车道。

到年，惠州市高速公路总里程达公里，十二五期末达到公里，十三五期末达到公里。

届时四通八达高速公路网像纽带样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在起。

城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步伐根据惠州市城市住房建设规划年，市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积平方公里。

其中城市规划区主要由惠城惠阳大亚湾仲恺陈江三大组团组成。

组团式城市住房建设规划有助于合理布局城市格局，加快城市发展步伐。

在惠州城市总体规划已经通过批准实施，惠州城市市区面积由平方公里扩大到平方公里，惠州将从沿江城市发展为沿海城市。

创建文明城市改善城市环境，有助于提升产业发展和吸引外来人口，人口红利将提升房地产刚性需求惠州创建文明城市，对城市环境提出更高要求，环境优化对提升产业发展提供了更好契机。

近几年因产业发展而带来外来人口不断增加，同时居民人均收入也在增加，月，市区居民人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长居民人均消费性支出元，增长，剔除价格因素，实际增长。

根据惠州市城市总体规划，年规划范围内常住人口万人，年规划范围内现有常住人口万人，年底规划范围内常住人口万人，规划期内增加万人。

人口自然增长和收入水平不断增长将使得首次置业，换房等刚性居住需求趋于旺盛。

区域经济发展预测惠阳中心与深圳和东莞距离将进步拉近据惠州市规划建设局官方网公示惠州市惠阳中心城区分区规划草案据规划局有关负责人透露这是惠阳由市变区后首次对中心区做详细规划。

轻轨号线接驳深圳根据规划草案，惠阳将加强与深莞联系互动，并从交通物流市政配套方面为接受深圳东莞产业转移铺路。

将利用惠州港和京九铁路交通物流优势，在交通方面建立惠州港与东莞东部深圳东部河源汕尾等地区产业功能区域高效链接。

惠阳区将与周边城镇形成个城市群体，融入珠三角洲小时经济圈。

与深圳合作将把惠州港与深圳市主干道网系统东部新城对外交通系统对接，提高深惠经济运行效率。

惠阳高速公路联络线也将与深圳外环高速公路衔接，并预留了连接深圳城际轨道交通廊道。

规划惠阳区轻轨号线，经三和秋长淡水大亚湾至澳头，惠阳区轻轨号线经三和洋纳新桥惠州新客站淡水至白云，并考虑在深圳号轨道线接驳换乘。

产业园经济发展为深莞产业转移铺路在与东莞联系建立在资源共享基础上，沥林镇与东莞谢岗镇同为边缘镇区和水源性缺水地区，规划促进两镇共享供水水源。

实现与东莞土地与人力资金良好合作，共同促进沿海以石化物流旅游制造业为龙头产业带和城镇群建立。

规划还指出惠州应做好充分准备，有条件地接纳东莞制造业向惠州转移，逐步建立人才引入和创新机制，帮助企业落地。

尤其是发展壮大惠州制造业品牌高新技发展重要资本。

酒店品牌，般是指为了识别其酒店和产品，并区别于其他竞争者所用种具有显著特征标记。

她既是种商标，又是酒店品质标志和酒店文化体现，还是种良好口碑和重要无形资产。

酒店品牌经营，则是通过品牌设计品牌推广品牌保护及品牌资产评估等活动，以提高客人满意度忠诚度和酒店企业知名度美誉度。

坚持以人为本管理酒店可持续发展根本保证古往今来，为政之要惟在用人，企业兴旺人才为本。

酒店业竞争，其实质就是人才竞争。

因此，充足人力资源是酒店可持续发展根本保证。

这里所说讲充足，包括两层含义是指数量充足。

酒店拥有与自身规模业务经营相匹配足量员工。

二是指能量充足。

员工个人价值观与企业价值观和谐致，员工潜能得到最大发挥，形成强大凝聚力。

这就需要酒店运用人性化人事政策人事制度培训体系和激励机制，使员工愿意并且能够发挥出自己最大潜能，使酒店人力资源得到最充分最科学利用，即实行人本化管理目标客户群定位与分析本项目深圳广州大亚湾惠州市东莞项目客户分布图酒店投资目标客户分析自用型主要为惠州深圳东莞香港休闲族，包括企业老总高级管理人员公务员私企业主等。

投资型主要为惠州深圳东莞香港消费群，看重金果湾风景区旅游市场前景，有房地产投资经验。

公用型福利型企业购买行为，主要用于职工福利或群众性活动或小型会议所需。

酒店目标客户特征在年龄上并没有明显区隔，般可界定岁成年人范围在收入上家庭资产在万元以上，有足够收入支付生活必需品之外休闲娱乐消费在行业上主要是收入较高诸如金融保险商贸等行业在消费结构上每年至少次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出以上在消费心态上多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。

总之，投资金果湾酒店人士多为在消费心态上趋于休闲族，收入上是富有族，时间上是富足族，这三者缺不可。

否则，无法划入金果湾酒店目标消费群当中。

另外，投资型和公用型福利型目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。

第六章项目不确定性和市场风险规避策略本项目开发是动态过程，周期较长，资金成本投入大。

所以，我们很难对开发过程中有关费用和建成后收益情况作出精确评估，即计算中涉及因素如地价建筑成本利息税金代理费开发周期贷款利率售价租金出租率客房率等都是理想状态下估计值。

实际上，这些值确定取决于许多变量。

其中，地价建筑成本租金售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价影响很大。

因此，本部分就上述因素或参数变化对评估结果产生影响进行深入研究，以便使开发项目财务评价结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学依据。

主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益主要变量因素，主要有建筑成本开发建设周期销售周期贷款利率售价等，分析如下地价地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目经济效益影响大。

上述评估中，我们引用是目前该区域市场地价。

实际操作中，可想办法取得优惠地价。

总开发成本建设成本建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。

开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目经济效益。

开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。

另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业