四季莱茵商业住宅房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（31页）

此外，郑州市还将通过生态环境建设，地下空间开发利用等工作全面推进城市建设。

土地市场，住宅市场，写字楼物业市场，商业研究。

首先对于土地市场，土地市场作为级市场，年上半年也风起云涌，波澜起伏。

据中国土地交易网分析，年第季度郑州市土地市场共成交万平方米，而月份单月成交则高达万平方米。

根据市国土资源局公布年第二季度国有建设用地供应计划，二季度，郑州市普通商品住宅用地投放量闸门大开，供地面积将达到亩，不仅比季度增长了倍多，还比年同期增长了倍多。

年全年各类住宅供应量计划为亩，其中，保障性住房棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占。

而今年季度，郑州市商住房供地计划仅为亩，这意味着年下半年土地将集中投放。

土地投放产生房源增多对稳定房价提升购房者信心其次对于住宅市场，年，上调准备金率加息调控成为年初关键词。

对于房地产市场而言，将增大开发商融资成本，对开发商融资能力提出了更高要求同时将增大购房者购房压力，预计对房地产市场产生重大影响。

而针对国家出台新国八条，郑州市也出台了相应限购政策，这将加重购房者观望情绪和减弱量价上扬动力。

此次限购将打击部分外地客户和拥有套住宅本地客户房地产开发商将放慢推案节奏。

但在供不应求基本前提下，郑州市限购令能否达到预期效果，尚值得进步观察。

年月份，郑州市商品住宅供应量为万，同比年第季度万成交量，下降了，整体上来看，市场成交量下降与房地产宏观政策进步严厉有很大关系。

郑州限购令以及利率提高和加息政策出台，对市场改善客户以及投资型客户带来最直接冲击，投资客户以及首次改善客户推迟购房行为大量出现，造成市场观望氛围进步浓厚。

客户观望氛围形成导致市场成交量下降。

从郑州市商品住宅历年成交价格走势来看，成交价格呈现为稳定上涨趋势，年第季度全市商品住宅成交均价接近元，其中成交价格上涨原因有年以来市场供不应求，刚性及投资投机需求旺盛是成交价格上涨主要原因全市成交楼盘多集中于内环外以及外环外，这些楼盘成交价格相对较高，拉动商品住宅价格上扬郑州市城市经济发展与城市人均可支配收入上涨为价格上涨奠定了经济基础。

由下图可看出，年第季度年第季度郑州市商品住宅成交价格走势图年第三季度到年第季度郑州市商品住宅成交价格基本呈现倒字形，主要源于市场需求下降及多种宏观政策叠加效果逐渐显现。

从年月年月郑州市商品住宅成交价格月度走势图看，年开始，价格上涨趋缓，月份更是环比大幅下降，经济适用房定向开发房成交量大以及限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，从而导致整体房价下挫。

随着市场观望气氛日趋浓厚，消费者对房地产市场价格下降预期增强和市场成交量持续走低，开发企业资金回笼速度将进步放慢，不排除有部分资金链紧张开发企业作出价格让步在次对于写字楼物业市场，春节过后，随着全国房地产市场逐步回暖，郑州写字楼也迎来了销售热潮。

郑州目前写字楼市场正在向第四代写字楼迈进第代写字楼仅仅只能满足于基本功能。

第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。

第三代写字楼开始考虑以客户贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化水平。

所谓第四代写字楼，即在第三代功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率商务平台，提倡人性化沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济体化需要，从而达到国际化商务社区标准。

郑州市各区域写字楼市场分布及特征郑东新区写字楼概况，郑东新区云集了郑州众多高档写字楼高尚社区餐饮业金融业等，形成了浓厚商业氛围和高素质人文环境，联合中心中油新澳大厦未来国际金成东方国际世贸大厦等中高端写字楼密集分布，使这里写字楼市场极为活跃，被誉为郑州新经济聚宝盆。

据统计，目前已有余家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲发展势头和带动作用。

有资料显示，除了有中国人民银行中国农业银行中国银行等几十家金融险证券机构入驻，深圳航空等批大中型企业总部也进驻了该区域。

金水区写字楼概况，截至年月底，金水区共建成商务楼宇栋，建筑面积万平方米，入驻率达，入驻企业家，直接从业人员约万人。

今年前个月该区新入驻企业家，注册资本亿元，实际投资亿元。

四纵四横楼宇经济聚集带也已显现雏形。

从豫博大厦国际企业中心邮政大厦省汇中心不断增加写字楼显示着这里非凡经济活力。

在数量增加同时，各个写字楼也在配套设备和办公环境上做足工夫，让郑州写字楼配套不断升级。

管城区写字楼概况，截至年月，管城回族区已建成投入使用商务写字楼有幢，在建写字楼栋，已入驻企业近家。

各商务写字楼平均入驻率达以上，主要涉及批发和零售业金融保险业房地产业租赁商务服务业建筑业服务业文化体育和娱乐业教育等个行业多个门类。

中原区区写字楼概况，截至年月底，中原区有写字楼商务楼幢。

具体包括天龙大厦泰龙大厦锦绣华庭科技大厦裕达国贸凯旋门绿城数码索克大厦红星大厦广安大厦波奥大厦布瑞克大厦博雅西城华亚广场等，在建写字楼包括鑫苑国际广场郑州矿务局大楼等。

二是行业分布上。

共涉及个行业多个门类，主要是金融保险业房地产业租赁，商务服务业建筑业中介服务等。

三是具有法人资格入驻公司情况，据统计，中原区共有家，仅年就入驻家，从业人员近万人。

最后对商业，月，郑州市商业物业新增供应量万平方米，同比下滑，环比下滑销售面积万平方米，同比下滑，环比下滑销售均价元平方米，同比上涨，环比上涨。

与整体市场相致，郑州市商业物业供求双降，而销售价格却再创新高，可以看出郑州市商业物业价格抗跌能力强。

新增供应主要集中在中原区，月，受万达中原广场中原新城两项目商业集中备案拉动，中原区商业物业新增供应量高达万平方米，创新政后区域供应峰值，也为月郑州市商业物业新增供应主导区域。

二七管城金水三区域商业物业新增供应量均出现不同程度下滑，惠济区和郑东新区均为零供应。

郑东新区月份以来先后两次创下单月供应最高值，月均有供应，但是月份供应量锐减至零，定程度上源于月份透支。

二七郑东二区成交量环比上扬月，区域中，仅二七郑东二区域商业物业成交量环比上扬，其他四区域均下滑显著，且成交量跌至月份以来谷底，尤其是中原惠济二区域，环比跌幅分别为。

除管城区外其他区域价格均突破元平方米，月，管城区商业物业成交均价为元平方米，显著低于全市成交均价，显著落后于其他区域，为六区中唯未曾破过元平方米区域。

其他五区成交价格皆突破元平方米，其中，惠济区郑东新区皆突破元平方米。

郑东新区商业价格连续个月突破元平方米，二七惠济二区连续个月突破元平方米，可见此三区是郑州市商业物业价格高地。

郑东二七二区个为新兴商业区，个为老牌商业区，市场供求量均较大，潜在供应量更是巨大，产品价格是全市领跑者毋庸置疑惠济区作为郑州别墅区，居住氛围差，配套设施匮乏，商业供求量皆较低，但是价格却领先于金水中原管城三大老城区。

三项目地理环境和附近地区竞争性项目发展项目项目地理环境该项目位于中原路区中原路与桐柏路交汇处向南米路西侧，占地面积共亩。

该地是块生地，在土地开发前期，首先要获取土地证和建设用地规划许可证，同时要加上规划要点批复，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律依据规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标法律依据。

楼盘竞争分析与中原新城，万达广场，威尼斯水城作比较中原新城万达广场威尼斯水城地理位置中原区西南板块陇海路与桐柏路交汇处西北中原区中原西路与秦岭路交汇处中原区五龙口南路以南桐柏路以西，项目概况总建筑面积万，总容积率为，绿化率为，总建筑面积为万，总容积率为，绿化率为总用地面积，总建筑面积为，容积率为，绿化率为，物业类别普通住宅，写字楼，商铺普通住宅，公寓，酒店式公寓，商铺，高层建筑。

商业和住宅综合体，住宅以多层，高层为主。

能力强。

新增供应主要集中在中原区，月，受万达中原广场中原新城两项目商业集中备案拉动，中原区商业物业新增供应量高达万平方米，创新政后区域供应峰值，也为月郑州市商业物业新增供应主导区域。

二七管城金水三区域商业物业新增供应量均出现不同程度下滑，惠济区和郑东新区均为零供应。

郑东新区月份以来先后两次创下单月供应最高值，月均有供应，但是月份供应量锐减至零，定程度上源于月份透支。

二七郑东二区成交量环比上扬月，区域中，仅二七郑东二区域商业物业成交量环比上扬，其他四区域均下滑显著，且成交量跌至月份以来谷底，尤其是中原惠济二区域，环比跌幅分别为。

除管城区外其他区域价格均突破元平方米，月，管城区商业物业成交均价为元平方米，显著低于全市成交均价，显著落后于其他区域，为六区中唯未曾破过元平方米区域。

其他五区成交价格皆突破元平方米，其中，惠济区郑东新区皆突破元平方米。

郑东新区商业价格连续个月突破元平方米，二七惠济二区连续个月突破元平方米，可见此三区是郑州市商业物业价格高地。

郑东二七二区个为新兴商业区，个为老牌商业区，市场供求量均较大，潜在供应量更是巨大，产品价格是全市领跑者毋庸置疑惠济区作为郑州别墅区，居住氛围差，配套设施匮乏，商业供求量皆较低，但是价格却领先于金水中原管城三大老城区。

三项目地理环境和附近地区竞争性项目发展项目项目地理环境该项目位于中原路区中原路与桐柏路交汇处向南米路西侧，占地面积共亩。

该地是块生地，在土地开发前期，首先要获取土地证和建设用地规划许可证，同时要加上规划要点批复，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律依据规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标法律依据。

楼盘竞争分析与中原新城，万达广场，威尼斯水城作比较中原新城万达广场威尼斯水城地理位置中原区西南板块陇海路与桐柏路交汇处西北中原区中原西路与秦岭路交汇处中原区五龙口南路以南桐柏路以西，项目概况总建筑面积万，总容积率为，绿化率为，总建筑面积为万，总容积率为，绿化率为总用地面积，总建筑面积为，容积率为，绿化率为，物业类别普通住宅，写字楼，商铺普通住宅，公寓，酒店式公寓，商铺，高层建筑。

商业和住宅综合体，住宅以多层，高层为主。

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