四川达州原轧钢厂地块项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

产业结构正朝以第二产业为主导工业化方向快速发展。

农业长期在该区经济中所占比重较大，除通川区及大竹县外，其他各县市第产业所占比重均大于二三产业。

各区县市构成比例情况通川区达县宣汉县开江县大竹县渠县万源市第产业第二产业第三产业但该区矿产资源丰富，拥有全国第三大天然气田，随着这些资源得到有力开发利用，政府预期年内将达州建设成为以矿产开采加工及天然气工业等第二产业为支柱新兴工业化城市。

年达州市国内生产总值构成中，第二三产业分别为亿元亿元亿元，分别占总量及。

达州市年构成情况第三产业，第产业，第二产业，第产业第二产业第三产业达州市构成与全国平均情况比较第产业第二产业第三产业全国平均值达州市总体来看，达州目前产业结构相对较为平均，三大产业在国民经济中所占比重大致相当。

第产业比重过大。

与全国平均情况相比，该区工业化程度较低。

与年相比，达州市年三大产业指数分别为。

增长情况第产业第二产业第三产业指数强力经济引擎进入，将迅速改变达州经济实力和产业结构。

本区资源富集，物产丰饶。

已探明可开发利用矿产种，天然气煤石灰石石膏富钾卤水锂锶锰钒等储量十分丰富，特别是天然气储量高达万亿立方米，是仅次于新疆东海全国第三大气田。

今年起，中石化及中石油将投入亿资金开发达州天然气资源。

达州经济受此影响将在今后五到十年内进入个飞速发展时期，工业化程度将迅速提高，从现阶段产业结构发展情况来看，达州第二产业发展速度未来五到十年内将不断加快，并取代第产业成为达州支柱产业。

因此，未来达州将形成以天然气能源化工产业为及矿产加工业为主导型式新兴工业化城市。

城市布局规划达州未来五年建成中国西部天然气能源化工基地川渝鄂陕集合部大城市秦巴地区经济文化强市市区人口实现万达州市土地面积平方公里，常驻人口万人，人口密度人平方公里，人口城镇化率。

人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。

受到达州建设天然气能源化工基地影响，未来五到十年内，达州市城市化水平将大幅提高，达州市城市建设力争五年构建大城市框架，根据政府规划，未来城市发展除达州老城区西外南外北外组团外，还包括罗江复兴蒲家等乡镇，达县河市及火车站。

远景规划包含宣汉县城区。

城市组群范围，有老城区及北外罗江组群，西外及河市复兴双龙组群，南外及百花长出坝组群，斌郎及石板组群，福善及亭子组群。

达州市中心城市在整体北进与宣汉县城区相连同时，向东扩展与开江普安镇相连，向西突破性发展经济技术开发区，向南拓展达县化工城，通过北迸东连西突南拓战略实施，形成以达州大城市为主核，宣汉开江为副核，万源大竹渠县方外围双核结构城市组群。

并形成南工北闲，西新中商城市布局。

即工业布局主要集中在城市南部城市北部为绿色生态保护区，重点发展旅游观光休闲度假区城市西部为以高新技术产业为主区域中心城发展成为城市商贸中心区。

达州市政府提出打通主出口建设主干道实现网络化思路，以高速公路为龙头二级骨干路网为重点县乡标美路为基础，加快实施跨世纪四级路网建设规划。

通过年努力，使达州真正成为四川东部交通枢纽。

达州整体房地产市场达州房地产所处阶段达州房地产市场开始进入快速发展期。

房地产发展阶段与人均关系国际通用衡量标准表明，不同地区人均决定了该地区房地产市场不同发展阶段。

高速发展大于稳定发展停滞萎缩小于房地产业发展状况宏观经济增长年达州市销售面积竣工面积和开发面积目前施工面积竣工面积和销售面积比例合理。

商品房销售面积同比增长率接近，远超过竣工面积增长率，说明购买力开始释放。

年全年，达州市共有房地产开发企业家，开发项目个，完成投资亿元。

全年商品房施工面积万平方米，较年增长商品房竣工面积万平方米，较年增长商品房销售面积万平方米，较年增长。

随着达州天然气化工产业区建立，由此带来，启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求城市人口和收入急剧增加，未来五年内达州市区城市化进程将提速，将使得达州商品房需求量进步增大。

四项目区域市场分析达州房地产发展市场格局西外将是达州房地产开发焦点区域，会与达县有较大竞争，市场受到定程度分流。

达州市区房地产开发主要集中在老城区达县县城和西外三个区域。

老城区以旧城改造为主，项目规模般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发主战场。

达县县城土地相对较多，但龙郡亩将成为其开发核心，其他也会有些楼盘开发，但中大规模项目基本没有。

西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等设施大多基本完工或者投入使用，而且大量集资房主体已经出来，整个区域新城市形象已经初现，核心地段基本已经没有土地，除了去年年中推出了期占地约亩国际新城，仅剩个别未推售小盘，新区开发迅速向周边拓展，而且主要为中等规模项目。

达州房地产个盘解析西外楼盘简介项目名称位置规模均价销售速度恒阳骊都西外阳平路号亩高层元刚开盘人气很旺罗浮阳光通川区阳平路号亩高层元信德城市绿洲西外新区南北干道与朝阳西路交汇约亩高层元国际新城市政府对面亩多层元元龙泉宜家西外国际新城对面小盘未定未售老城区达县楼盘简介供给量相对不大。

整体在售个盘销售情况都呈现旺盛势头。

西外价格在年已经有了超过老城区价格势头。

达州房地产市场总结强劲需求量持续支持城市化预期目标中石油和中石化基地员工。

经济增长决定购房价格承受力逐年走高中石油和中石化千亿投资带动达川经济腾飞。

目前市场供给量相对较少，销售速度明显很快起步阶段供小于求。

西外为为达州房地产焦点区域。

新区优势开始显现，随着新区建设深化项目名称位置规模均价销售速度财贸嘉，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求城市人口和收入急剧增加，未来五年内达州市区城市化进程将提速，将使得达州商品房需求量进步增大。

四项目区域市场分析达州房地产发展市场格局西外将是达州房地产开发焦点区域，会与达县有较大竞争，市场受到定程度分流。

达州市区房地产开发主要集中在老城区达县县城和西外三个区域。

老城区以旧城改造为主，项目规模般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发主战场。

达县县城土地相对较多，但龙郡亩将成为其开发核心，其他也会有些楼盘开发，但中大规模项目基本没有。

西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等设施大多基本完工或者投入使用，而且大量集资房主体已经出来，整个区域新城市形象已经初现，核心地段基本已经没有土地，除了去年年中推出了期占地约亩国际新城，仅剩个别未推售小盘，新区开发迅速向周边拓展，而且主要为中等规模项目。

达州房地产个盘解析西外楼盘简介项目名称位置规模均价销售速度恒阳骊都西外阳平路号亩高层元刚开盘人气很旺罗浮阳光通川区阳平路号亩高层元信德城市绿洲西外新区南北干道与朝阳西路交汇约亩高层元国际新城市政府对面亩多层元元龙泉宜家西外国际新城对面小盘未定未售老城区达县楼盘简介供给量相对不大。

整体在售个盘销售情况都呈现旺盛势头。

西外价格在年已经有了超过老城区价格势头。

达州房地产市场总结强劲需求量持续支持城市化预期目标中石油和中石化基地员工。

经济增长决定购房价格承受力逐年走高中石油和中石化千亿投资带动达川经济腾飞。

目前市场供给量相对较少，销售速度明显很快起步阶段供小于求。

西外为为达州房地产焦点区域。

新区优势开始显现，随着新区建设深化项目名称位置规模均价销售速度财贸嘉苑老城区高层单体元出地面售完世纪广场老城区商业中心高层单体元挖坑基本售完滨江风景老城区高层社区预计元未售龙郡达县县城亩高层预计元未售将越来越明显规划优势投资优势项目规模优势。

新区住宅价格在商品房项目入市年后成为市场最高价市场实现。

五项目定位分析项目分析优势项目地处达州开发焦点区域西外，发展前景巨大如同重庆江北。

项目内部有条天然沟渠且不算面积，山体资源。

项目亩，属于中盘，具有较大操作空间。

项目临城市主干道朝阳路车道，临街面约米。

劣势紧邻地块电厂仍在运营，虽然政府计划年搬迁，但暂时不利影响和按时执行风险同时存在。

项目地块形状不规则。

项目内部有两条规划市政道路，将地块割裂为三块地，临近山体两块并不是十分好用。

项目不属于行政新区，目前配套方面会相对薄弱。

地块和市政主干道朝阳西路有较大高差。

机会中石油中石化巨资进入将成为达州巨大经济引擎，同时带来巨大消费能力，为开发持续性奠定了经济基础。

达州计划年内成为四川第二大城市，市区人口达到万，在目前快速经济增长和城市建设力度下成为可能，消费者数量迅速增长和开发机会增长为长期开发提供了必备市场基础。

目前房地产处于起步阶段，是进入最好时机。

西外为焦点开发区域，且新区核心部分商品房不多主要为单位集资房而且土地存量不多，将向周边快速发展。

政府加大对西外市政投资和建设力度。

威胁中铁二局位于达县亩超级大盘龙郡。

西外现在项目和未来竞争者。

结论目前达州城市发展将进入个持续告速发展期，是个可进入重点城市。

目前房地产处于启动阶段，竞争和成本对新进入十分有利即进入壁垒低，目前是最好入市时机。

地块所在区域是达州最具增长潜力区域。

地块存在问题可以通过和政府签定协议沟通以及产品规划和营销解决。

达州市场是个高速房地产开发市场。

而项目总体来讲是个不错项目，虽然有定缺陷但是可以通过针对性方法解决。

项目定位分析市场定位项目定位为新都市高容低密生态社区。

建筑形式多层和高层组合，最终方案以设计为准。

价格预期根据市场对比法，项目逐年高层住宅平均销售价格为年元平方米年元平方米增长率年元平方米增长率年元平方米增长率项目预计在年月份推出，分三期开发。

总平均价格高层为元平方米，多层元平方米。

六项目经济效益分析经测算项目利润总额总投资利润率年投资利润率等指标详见下表注地价以万亩测算表项目利润估算表单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本经营成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额总投资利润率利润总额总投资年投资利润率年均利润总投资七项目敏感性分析我们对销售收入土地成本变化进行了敏感性分析测算。

表敏感性分析因素变化测算结果基本方案税后利润万元，总投资回报率年投资回报率土地成本上升税后利润万元，总投资回报率年投资回报率土地成本下降税后利润万元，总投资回报率年投资回报率当售价上升税后利润万元，总投资回报率年投资回报率当售价下降税后利润，总投资回报率年投资回报率其形象表示如下图经测算可知本项目销售收入和土地成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，销售收入对项目效益影响很大，土地成本影响非常小。

项目销售收入在不利影响下，项目指标仍然较好，说明项目抗风险能力较好。

保证销售价格实现，是项目盈利有效保