四星级酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

依托得天独厚旅游资源，越来越受到各界人士青睐。

每年都有省内外各地朋友来到这里体验山川，河流，古镇美好风韵。

项目宏观必要性分析项目提出符合省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要市旅游发展总体规划。

在现今人们越来越注重生活品质生活质量时代，人在工作之余需要是享受放松，而旅游是人们释放自己最佳选择。

在这个旅游资源丰富县级市，也是人们纷至沓来好地方，所以我们提出建设座四星级大酒店是顺应时代发展，为来到此地人们提供更加舒适休息环境。

因此建设该酒店是有必要。

项目微观必要性分析项目建设地虽说有丰富旅游资源，但旅游配套设施还比较落后。

全市仅在天台山景区有座三星级酒店，而在市区仅有座二星级酒店，此与这个旅游市大不相符，所以在酒店这个市场需求是挺大。

酒店建设对与市来说是整个旅游市场经济布局进步完善。

在市兴建四星级酒店，当地是第家，能有效地提升当地知名度和影响力，增强在旅游市场整体竞争力，是相当必要。

市场分析市旅游市场简析市位于平原西南部，是南方丝绸之路途径点，自古就有天府南来第州美誉。

境内景色优美，有国家级风景旅游区天台山以及全国历史文化名镇全国重点镇平乐古镇。

国家级生态示范市省级卫生城市市社会治安综合治理模范市中国食品工业百强县市国家瘦肉型猪生产基地县中国最大白酒原酒基地和省唯以食品饮料命名生产基地和市规划重点发展食品饮料工业基地等众多沉甸甸殊荣，则是自古称繁庶现实写照。

交通便捷，距国际航空港公里，成温邛高速公路和成新邛高等级公路横贯其境，现邛名高速公路已正式通车，公路网络四通八达，交通十分便捷市工农业简析工业强盛，自先秦时期，就以冶铁业闻名，是全国重要产铁基地。

农业也相当发达，依靠良好气候条件，境内大量种植果蔬茶叶蚕桑。

而作为国家商品猪储备基地国家瘦肉型猪生产基地市县省全境无公害生猪生产基地市生猪产业链发展牵头县市。

早在年全市就出栏生猪万头，位居全省县级单位第。

除此之外，市资源也相当丰富，天然气钾盐卤水邛酒纸业都成为了经济腾飞重要支柱。

市境内有海普平原药业振鹏达食品金利实业崃山纸业高宇化工宇源化工长江科技等多家大型企业。

年省提出了白酒金三角建设，按照全域规划布局，将实行区主业，原酒驰名全国，因此在专门规划了邛酒工业园。

引进了金六福山西杏花村河南杜康酒业重庆诗仙太白山东生力源江西章贡等多家酒类企业。

市酒店市场分析市内现有宾馆较多，但大都是般普通酒店，且仅有家三星和二星级酒店，基本上都是些入住偏低酒店。

具体见表所以在分析市目前酒店行业状况，我们不难看出，在这块上比较薄弱。

此与作为旅游大市，工业新兴城市来说是不相符。

市内仅有家三星和二星级酒店，远远不能满足容易增长旅游商务住宿条件，有着很大市场空间。

随着市发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者条件已经成熟同时，伴随着对外开放进步扩大，度假旅游等新型产品开发，度假旅游者商务旅游者会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店出租率持续攀升。

市拥有两个工业园，但没有家四星级酒店，有着很大市场缺口。

伴随着中国加入并且企业业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量国际国内客源，另外方面开发区各知名企业商务活动包括商务会议对该地区高星级酒店有较大需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。

而本项目正是充分顺应了这种趋势。

现在人们都追求高质量生活品质，所以拥有座四星级酒店是最好体现。

而市旅游和工业发展，对于酒店来说，不管是在游客数量还是酒店收入上都能给酒店带来很大好处。

我们有理由为了旅游业，工业发展而提升配套设施。

表市主要宾馆简介序号宾馆名称星级客房入住价格元琴台森林大酒店三市宾馆国安宾馆楠泰商务酒店桂圆大酒店红楼大酒店二天下居酒店九里春家园酒店项目市场环境分析市系省行政中心，副省级市，西南中心城市，西南商贸科技通信文化教育交通中心，国家统筹城乡综合配套改革试验新区。

近年来荣获了诸多重要奖项。

中国优秀旅游目地城市中国十大会展城市中国十大魅力会议目地城市中国十大节庆城市等重要奖项。

而市作为市重要组成部分，每年也会迎来诸多盛会。

近年工业飞速发展，相信每年都会有很多国内外客人汇聚与此，共谋发展之道。

所以在服务设施方面我们就更应该跟上脚步，为来到客人提高高质量服务，让他们能够有宾至如归感觉。

所以在面对广阔市场我们更应该加快推进发展脚步，四星级酒店正是这当中最重要环。

本章小结由于项目所在地地理位置经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大高星级酒店市场机会，同时形成了个刺激酒店业结构优化化过程。

目前，项目所处范围内没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强竞争力，有望成为本地明星和龙头企业。

项目建设地周边商务圈使得本项目存在极大发展空间。

客源会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后正常经营十分有利。

伴随着市融入全域大环境中，市经济地位区位优势也必将加强，国际国内商务活动日益频繁，以及国际国内旅游业持续发展将推动芜湖酒店业持续繁荣兴旺。

项目选址项目选址原则酒店是个需要大量人员入住项目，所以在考虑开展项目是我们首先要考虑，项目所在地时候有足够市场，是否能够满足酒店对于客人需求。

项目建设符合市旅游发展规划和政策。

项目所在地交通便利。

项目厂址酒店拟建于市镇，处于市区边缘。

考虑到市区喧闹，项目才建于距市区定距离地方，此举是便于为客人提供个优质休息环境，让客人能得到足够放松。

此地交通便利，出酒店，客人就可方便到达市区。

本项目占地亩，所在地适合酒店建设。

项目区建设条件项目地理条件本项目位于市市内。

，地处平原西南部，距公里，位于市半小时经济圈幅员平方公里，辖个镇乡，人口万，其中，城镇人口万。

距国际航空港公里，成温邛高速公路和成新邛高等级公路横贯其境，现邛名高速公路已正式通车，公路网络四通八达，交通十分便捷。

国家级生态示范市省级卫生城市市社会治安综合治理模范市中国食品工业百强县市国家瘦肉型猪生产基地县中国最大白酒原酒基地和省唯以食品饮料命名生产基地和市规划重点发展食品饮料工业基地等众多沉甸甸殊荣，则是自古称繁庶现实写照。

在比较中定位，在定位中发展。

在基础设施建设中，统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源通讯和水利等建设突飞猛进。

拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。

建成座变电站和两座变电站，供电能力达万，水电资源丰富，有座装机容量达万千瓦电压等级水电站座有具有环状供水系列现代化自来水厂两座，年供水量达万吨程控电话达万门，移动通讯基站覆盖全境„„系列江河治理农业综合开发水利等工程建设，电网气网和水网改造，使基础设施不断完善。

造城市形象，打造城市亮点，深掘文化内涵。

前所未有投入，前所未有发展，写下部部精彩之作。

大规模旧能力比较强，风险比较少，对于向银行或其它法人借贷资金进行项目投资投资者来说，支付能力比较差，往往会由于经济恶化而导致资金链断裂，从而影响酒店正常经营和运转。

总之，在酒店项目实施过程中，投资者违约，任意苛求刁难经营管理者，无计划随意改变主意，以行为和指令不按规定程序乱干预酒店经营管理等导致酒店运转受影响，都属于来自投资者资信风险范畴。

来自经营管理者风险。

经营管理者自身素质给酒店项目投资所带来风险可能是最重要，甚至是致命，这些风险主要来源于委托代理风险。

经营管理者经营管理，实际上是经营管理者接受投资者委托，代为经营管理酒店过程。

由于投资者与经营管理者是种委托�代理关系，这就容易导致道德风险产生，即经营管理者为了个人私利而牺牲投资者利益，导致酒店正常运转因此而蒙受影响逆向选择风险。

投资者为了控制成本，往往倾向于压低薪酬，而这会导致些有较强经营管理能力人才流失，酒店整体经营管理水平下降，盈利和竞争能力下降。

这又会反过来迫使投资者进步压低薪酬水平，人才流失会进步加剧，从而会导致薪酬降低和人才流失恶性循环经营管理能力风险。

经营管理者经营管理能力涉及对市场预测人才选拨市场敏感度管理能力和管理技巧等多个方面来自竞争对手风险。

酒店经营过程中，面临多个竞争对手，从而会面临巨大竞争风险。

这些风险因素主要有竞争对手技术实力强弱情况。

资金雄厚，信息网络庞大竞争对手，往往对于个资金状况好或有品牌价值含金量项目会有较大资源投入，有些更是志在必得，不惜拼命杀价争抢市场。

如果与这样对手硬拼，将会有得不偿失风险。

竞争对手是否有恶意竞争情况。

即竞争对手采取恶意手段，甚至采取非法手段恶意竞争等同城内酒店数量和竞争程度。

般来说，参与竞争对手越多，酒店间竞争越激烈，入住率越低，从而酒店投资风险就越大。

四来自外界环境风险。

来自外界风险主要有政策风险。

政策不稳定，酒店正常经营管理可能会受到巨大影响。

经济风险。

主要有以下几个方面合同风险。

如合同履约与变更问题争议与索赔合同条款确定等。

建设成本风险。

包括涉及到酒店经营成本融资问题财务问题利率与汇率波动通货膨胀和物价波动问题等。

税收政策风险。

指酒店在经营期内负担税赋和税率税种变化不确定性等自然条件风险。

自然界气候变化，灾害发生和酒店选址，顾客便利性等，是每个项目都无法避免风险，对酒店经营管理有着直接影响。

避规风险措施确定适度负债规模所谓适度负债规模，就是指既能很好发挥负债经营作用，又能规避负债经营所带来风险负债规模。

在确定适度负债规模时，注意应考虑以下因素。

资金成本任何种经营方式，都是希望能以最低成本换来最大收益。

负债经营也不例外，而在负债经营成本中也就包括资金成本。

酒店资金成本是资金结构中各类资金成本加权平均数，即负债资金成本和权益资金成本加权平均数。

酒店资金成本是由负债资金成本﹑权益资金成本和比率共同决定。

在负债资金成本和权益资金成本确定情况下，酒店资金成本随着负债率比率变化而变化。

当资金成本最低时资金结构即是最佳资金结构，此时负债规模也是适度。

每股收益负债经营目就是想获得最大限度收益，获得收益越大，这样负债经营越成功，其对应负债规模也就是合理。

而般情况下，普通股股东收益大小是以每股税后净收益来衡量。

因此如果总收益越大，那么普通股股东收益也就会越大。

所以，执行每股收益标准就需要分析不同负债规模下每股收益大小，找出在定收益水平下使每股收益最大时负债规模，此时负债规模是适度。

确定合理负债结构酒店净现金流量在个酒店负债中，短期负债最终由酒店经营中产生净现金流来偿还，所以可用净现金流为基础来确定酒店流动负债水平，进而确定酒店负债结构。

在决策过程中，只要能保证酒店在个营业周期内需要归还负债水平小于或等于该酒店营业净现金流量，这样，即使在该年度内酒店发生筹资困难，也能够保证有足够偿债能力，那么这种负债结构也就是合理。

酒店销售状况酒店销售状况对负债结构确定主要体现在以下两方面。

方面，如果酒店销售程度稳定，说明酒店在未来能够提供现金流量较为稳定，资金可以顺利回收，可以较多地负