商品房酒店式公寓项目可行性研究报告投资建议书2269doc文档（52页）

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上从以上商品住宅供应和销售情况表数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上供应量占总量，单套面积在平方米以上占总量从销售情况看，单价在每平方米元以上占总销量，单套建筑面积在平方米占总销量。

且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上占，单套面积在平方米以上占。

可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求中低价楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅开发总量和扩大低档住宅市场份额。

并在老城区严格控制高层商品住房审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房供应，加快普通商品住房发展。

商品房价格趋势与同期居民购买力关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元涨幅商品住宅均价元涨幅居民人均可支配收入元增长居民消费价格指数涨幅年，南昌市商品房价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨开发商融资成本增加等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是种不太正常市场现象和社会现象。

目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济快速发展和花园城市建设步伐加快，南昌市居住环境不断改善，作为省会城市辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市人士纷纷投资购房置业如度热潮温州炒房团，外地居民购房比重逐年上升，由年上升到年。

从购房目分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上长，由年上升到年。

南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市房地产市场逐渐蓬勃发展。

先让我们回顾下南昌市房地产发展历史。

南昌市商品住宅第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单，材料也十分简单，仅仅满足基本居住需要，市场所有产品好似同炉火烧出来产品。

第二代产品诞生在年，以御景城庐山花园福山花园等明星物业引发居住概念革新。

如首次利用样板房售楼处，来吸引客户。

物业综合利用较为先进营销包装手段，封闭式小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所出现等等，是这个时期主流市场特征。

第三代楼盘则体现以人为本设计理念，引绿造绿，达到人与自然和谐统，小区人车分流设计，配套设施完善，小区园林规划设计，智能化设施普及等等，使南昌市房地产市场逐步成熟繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额经济效益和巨大社会效益。

第四代楼盘正在紧张有序建设之中，产品不但体现以人为本，同时考虑社区可持续发展，整合市场及自身资源，以高标准大规模使之配套完整并和城市整体有机融合，构筑新代房地产项目标准。

其南昌市房地产特征表现如下空置率低房价飙升投资加大质量提高管理逐步规范市场趋于成熟南昌市房地产板块纵论南昌市场经历了近几年发展，已由最初经济适用房为主，服务中低收入阶层工薪族初级市场阶段发展至目前以中档商品住宅小区为主，服务中高收入阶层二级市场阶段。

市场发展不再是星罗棋布见缝插针开发模式，区域版块市场开始出现。

就日前情况，可分为朝阳洲版块老城中心区域京东版块象湖版块红谷滩版块青山湖版块昌南版块湾里版块等几大主要版块。

朝阳洲板块朝阳洲本属区位是西湖区与郊区组合，距离市中心相对比其他区域要近些，而且靠南昌大桥，是江西省其他城市通往南昌必经之路，因此洪城大市场便成为了该区域最大经济依托，作为江西省最大批发市场，产品供应全省。

朝阳片区面临赣江，面临抚河和象湖。

该地区给排水系统电力系统污水处理系统等市政配套设施完备比较适合建设大规模功能齐全花园式住宅小区，是目前南昌房地产市场供应量最丰富，优秀楼盘最集中所在。

眼下该片区已是高楼如林，小区成片，商贾淘金，人气日益兴旺。

已成气候有远东国际花园，千禧颐和园万福园福田花园维多利亚华庭星加坡花园新田绿洲莱茵半岛等项目。

随着南隔大堤和滨江大道建设，上海金地集团已将该片区沿赣江之滨全部吃进，建设高档物业。

该片区升值潜力可谓巨大。

受市中心西移之影响，中山西路沿江路会成为置业热点，好环境高素质大社区配套齐全住宅会受宠。

使得该区域成为日前南昌高素质人口导入重点区域，房价基本与老城中心区房价持平，产生这种非正常价格分布情况，主要有以下原因在以前，朝阳洲地区价格和老城中心区存在很大距离，那时房地产市场还根本没有算得上是个小区级个案出现。

在这种市场背景下，出现了远东国际花园这个南昌第个成规模住宅小区，迅速形成轰动效应，造成市场上热销，使得其价格节节上升，从而带动了整个区域房价上涨，之后该地区住宅开发，纷纷在楼盘品质上下工夫，造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平，形成了种良性开发循环，并且该区域地处赣江与抚河环抱之间，确适于居住。

但由于受区域功能和城市规划限制，旦南昌其他区位如红谷滩区老城市中心区等得到了发展，产生出优秀个案，那么朝阳洲地区和这些地区价格终会渐渐拉开，而由于缺乏城市规划和高档次市政建设大力支持，朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高个层次。

老城市中心区域老城区是当地政治经济文化信息中心，老城区最大优势在于其无可比拟市中心区位条件，其所带来不仅是便利交通成熟而高档配套，更有种居住于市中心尊贵与豪华感。

其最大劣势是落后城市面貌和周边环境，难以给人市中心高档地区定位感。

目前，老城区正面临着改造，随着环境改善绿色添置现代化公共设施引进和城市新景观营造，随着以恒茂国际华城为首新轮造城运动开始，社区价值必将再次提升，老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在，而未来区内任何个项目，都将享受到这种变化带来丰厚报酬。

但旧城发展空间小，从人口密度讲，旧城区有地方人口密度已高达万人挤在平方公里之中，而合理舒适人口密度应该在每平方公里控制在万人之内。

旧城区人口密度过大情况已对市政交通环境造成了很大压力。

不可避免喧闹和人员复杂决定其不会成为最佳居住区域。

而且价位过高抑制了市场需求。

京东板块洪都大道以东区域，座落在青山湖与艾溪湖等景观资源地高新开发区是南昌市未来硅谷。

京东高新开发区前身是郊区，通过乡镇企业机制定位，在计划经济时期，为郊区经济发展做出了积极贡献。

但随着改革深入和市场竞争加剧，乡镇集体企业机制在萎缩效益在滑坡，不仅不能推动区域经济发展，反而成了政府和集体包袱，在这种情况下，以土地置换项目并以此推进基础设施建设，使高新开发区今天拥有余家私营企业，其中，有家企业个高新技术项目列入国家级火炬计划，而该区域房产多以靠湖景而建，其中最具影响力深圳万科集团以大手笔来开发项目，由于万科加入使得该地区房产市场备受瞩目，开发区带来客源，青山湖艾溪湖带来景观，使得该地区成为个有发展潜力区域，并取得了较好销售成绩并在短期内持续走强。

前时期该板块配套乡村化，开发项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。

随着政府大量投入，配套逐步完善控制市场销售击穿市场目标形成并保持领导品牌目标不断刺激目标群到现场如何进行整体合作战布局公寓阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点商务西进活动广告造势五月房展会财富论坛高尔夫球聚会十月房展会南昌财富人物评选支持点套餐软文攻势国际公寓新时代新闻发布会封杀洪城大道新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势住宅阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点新居住主义活动广告造十月房展会颠峰人生我与成功人五月房展会南昌海航明星评选控制南昌交通动脉八大道洪城大道控制市中心客户群沃尔玛商业外卖场控制地产目标群地产展销会控制目标群到现场主要路口导示牌控制信息点媒介宣传推广控制营销目标群楼体昭示布控制商务户外路牌势士牵手活动支持点套餐软文攻势新居住主义新闻发布会新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势如何进行战术布局公寓阶段个月个月个月个月核心攻击点前期造势铺垫战术广告造势商务西进运动战术套餐软文攻势今天你在哪里洽谈休息战术控制南昌封杀洪城大道五月房展会战术展销会人海战术战术现场外包装市内展示中心战术控制市场人海战术战术财富论坛高尔夫球聚会战术营销媒介战术十月房展会现场展示中心战术南昌财富人物评选战术现场嘉年华住宅阶段个月个月个月个月核心攻击点前期造势铺垫战术广告造势新居住主义运动战术套餐软文攻势南昌人，今天你住在哪里战术控制南昌十月房展会战术展销会人海战术战术现场外包装市内展示中心战术控制市场人海战术战术颠峰人生我与成功人士牵现场展示中心战术南昌海航明星评选战术现场嘉年华封杀主干道手活动战术营销媒介战术五月房展会销售进度方案根据项目规划方案，经过细致市场调查。

为最快速度形成项目形象，方便施工，较有震撼力地投入市场和较好地迎合消费者需求。

我们将先期推出靠红谷中大道两栋酒店式公寓，以高回报和产品新颖度吸引投资者，完成期火暴销售。

然后推出部分商业，以期形成齐全生活配套，为住宅造势，最后将住宅以星级配套形象推出市场，产生高尚差异化市场定位。

整个项目预计在两年半内完成销售任务。

项目酒店式公寓商业住宅住宅地下车库备注开盘期年月年月年月年月销售率热销期年月年月年月年月销售率持续期年月年月年月销售率再热期年月销售率扫尾期年月年月年月销售率注酒店式公寓地下车库留下统经营开发建设进度项目期工程预计于年月完成工程前期准备工作，年月开始桩基工程。

资金筹措本项目总投资约为亿元按净现值法计算得出，按政府有关部门规定房地产开发公司应具有自有资金，其余资金由房地产开发商筹措解决。

考虑自有资金时间价值和项目运做实际情况，本项目投资分析报告采用按贷款编制。

在实际操作工程中，应指定切实可行筹资方案，使项目运做资金衔接恰好。

第六章投资估算总投资估算本项目投资估算是在本公司对此项目开发预估及开发总体设想基础上参照全国及南昌类似工程费用水平和市政府有关管理部门收费标准，并考虑其他些因素基础上而编制。

序号项目单价面积费用总额备