国家康居示范工程住宅产业技术项目可行性研究报告投资建议书doc文档（52页）

综上所述，项目选址符合徐州市总体规划国家康居示范工程项目建设要求，对于徐州市住宅开发建设具有积极意义。

三对环境影响及其评价环境评价居住区内景观水体水质，地块内河道水质达到中Ⅳ类和Ⅴ类。

小区实行雨污分流排水体系，生活废污水汽车库洗车冲洗废水直接排入小区东侧城市排污干道，通往污水处理厂，排污条件很好，不会对该区域造成水质污染。

二固态环境评价小区内全面实行生活垃圾袋装化，配置压缩式垃圾中转站，经压缩后，送往垃圾处理厂处理，生活垃圾处理率达。

同时，小区实施全面环卫措施，及时处理，无堆放，对小区内空气地下水景观都不会造成污染。

三噪声污染评价小区内部声环境达到中类和类标准要求。

另外，住宅外墙采用新型墙体保温隔热材料进行分隔，门窗进行隔音处理，不会造成噪声污染。

四大气环境评价小区内土壤完全采用绿化覆盖，无裸露明土，可以对汽车尾气人流车流扬尘等起到净化作用。

住宅室内外空气质量达到中二级标准。

五景观评价环境设计强调营造绿意葱茏步移景移花园式园林意境，为使更多住户可以观赏湖景需要，东西两个住宅区域中心绿地空间敞开，景观内容丰富。

中心绿地引入水流和中部穿越韩山大沟，结合商业步行街进行景观设计，形成了具有活力空间环境。

整个小区环境设计本着生态原则，以绿为主，结合场地水系利用，配以现代人文气息铺地座桥灯饰雕塑及小品等构成精致生活空间艺术配置，在自然神韵映衬下，构筑现代高品位生活社区人居氛围。

第二章建设项目立项必要性建设目意义及产业现代化目标建设目和意义徐州地处华北交通枢纽，具有显著区位优势。

市区总人口为万人。

改革开放以来，徐州市国民经济持续快速发展。

年产值达亿，年突破亿元。

年城镇职工平均工资达万元，居民人均可支配收入元，农民人均纯收入达元，城乡居民储蓄达亿元。

城市居民人均储蓄额万元。

徐州市近几年加大了城乡建设力度，重点改造了几片旧城区和城市内道路，城市面貌得到了很大改善，同时也加大了环境保护力度，全市环境有了明显提高。

将徐州花园建成康居示范小区必要性和可行性从徐州地理位置来看，地处华北交通枢纽，交通十分方便，经济贸易发达，有必要建个康居示范小区，方面对徐州市房地产开发起到先进示范作用，另方面也将对周边地区产生很大影响。

从徐州悠久文化历史和丰富旅游资源看，有必要创建个示范小区，以进步改变徐州市城市面貌。

从徐州市经济发展看，产值达七百多亿元，完全有必要并且有实力建造个示范小区。

从徐州市人民素质和人均经济收入看，徐州市人杰地灵。

城镇居民人均收入和人均储蓄都高出全国平均水平近倍。

因此，从经济状况及居民文化氛围看有必要建造个示范小区。

通过近几年建设，徐州市内旧城改造工作达到了高峰，住房问题基本得到了解决，但由于人民生活水平在不断提高，部分市民已经不满足目前住房条件，希望推出具有良好居住环境现代化住房，因此在徐州市建个康居示范小区，可以积极正确地引导徐州市居民对住房消费，促进徐州市住宅建设发展和开发建设。

徐州花园小区建设，将加大徐州市住宅有效供给，促进徐州市住宅建设跨上个新台阶，增加住宅科技含量，重视新技术新工艺新产品新设备推广应用，并为徐州市市民提供个理想生活居住环境，同时带动徐州市建材业建筑业及其他相关行业发展，促进徐州市经济发展。

项目建设对徐州市住宅产业化发展具有重要意义。

建材工业是徐州市支柱产业之，拥有雄厚生产实力和丰富产品门类。

因此，为更好地带动徐州地区相关产业发展，全面提高住宅质量，建立徐州市地方型康居示范工程具有特别重要意义。

二项目实现产业现代化目标住宅产业现代化是个复杂动态系统工程，需要系列循序渐进过程，从低级到高级，由局部到整体，逐步实现住宅建设从粗放型向集约型转变。

新时期住宅产业发展主要目标是依靠科技创新和科技进步，降低住宅生产成本，提高住宅质量，扩大工业化生产，满足不同消费层次有效需求，加快推进住宅产业现代化进程。

徐州花园在建设上积极推广应有先进成熟适用新技术新工艺新材料新产品，实现标准化工业化和装配化，住宅功能与环境达到文明居住水准，在舒适性安全性和耐火性方面达到国家商品住宅性能认定类级标准，并符合康居示范工程建设要求，整个建设过程实现住宅建设全过程计算化信息化集成化，提高决策水平和科技含量，缩短施工周期，提高劳动生产率，在本地区起示范带头作用，推动住宅产业现代化进程。

具体强调以下几点住宅性能等级。

住宅性能定级为级，要求各项性能均达到较高水平，特别是住宅舒适美观性能安全性能灵活分割性能节能保温性能等方面均处于领先水平。

推广应用新型建材，使用环保节能高强新型建材，方便施工并节省造价。

采用成套技术。

采用先进结构体系实现智能化管理，推广高科技产品。

总之，徐州花园建设将广泛应用建设部推广应用新技术新材料新产品，以促进住宅产业化发展，在技术方案选择上，将本着慎重选项精心设计严格施工原则，把目前国内外能够适用今后个时期住宅建设发展先进成熟经济适用新技术新产品技术加以集成运用，集中力量解决住宅建设中关键技术问题，提高住宅产业技术水平和住宅建设整体效益。

二推广应用技术与国内外同类技术比较徐州花园在建设过程中将大量采用国家和建设部推广推荐新技术新材料和新产品，以促进住宅产业化发展。

具体体系有标准化设计体系。

小区设计全面推行标准化思想，尝试各类户型标准单元优化设计，以及主要建筑部品系列化产业化，以推进住宅产业化住宅设计标准化体系建立。

二短肢剪力墙结构体系。

增加内部空间灵活性，使室内无柱少柱或无柱凸角，提高住宅使用面积，便于家具布置。

三建筑施工成套技术。

包括泵送混凝土技术及粗直钢筋连接技术等，能够减少劳动强度，提高施工效率。

四建筑节能节水成套技术。

大量采用中空彩色塑钢窗保温隔热防火分户门，提高住宅保温隔热隔音防火性能采用节水陶瓷芯片龙头节水卫生洁具节能声光控延时灯，降低能耗。

五垃圾分类收运及处理技术。

小区采用不同颜色垃圾袋将垃圾分类收集，单元口集中收集，再经过压缩处理，防止二次污染，保障了小区内部环境。

六智能化管理成套技术。

将先进电子科技运用于小区物业管理，实现智能化计量收费电子安全防范家庭现代通讯等，提供快捷安全畅通现代化生活，智能化标准处于国内先进水平。

七汽车停放成套技术。

大量采用架空平台设计手法，合理地组织静态交通，减少了对绿地侵占，小区地下停车位占总停车位。

实现车库现代化管理技术，自动化程度较高。

八住宅厨卫装修成套技术。

通过成套定型设备与设施，专业设计施工，实现厨卫产品系列化生产配套化安装产业化要求。

第三章市场预测当地经济状况和住宅需求预测徐州经济状况徐州市近几年来，国民经济持续快速发展。

九五期间，徐州经济和社会发展取得了令人瞩目新成就，全市国内生产总值年均增长。

年均增长，财政收入占比重由八五期末上升到。

为了实现建设新中心城市目标，年市政基础设施投入近亿元，完成了多个公园及广场建设，提高了城市品位。

环境保护日益受到重视。

人民生活由温饱型阶段转向小康型阶段，九五期末，城镇在岗职工人均工资达元，城镇居民人均住房使用面积达平方米，高于国家城市平均水平农民人均纯收入达元，人均生活用房面积达平方米，城市居民人均储蓄额达万元，恩格尔系数已降至以下，提前实现了由温饱向小康历史性跨越。

随着旧城改造基本完成，人们居住环境得到了进步改善。

居民消费价格指数，商品零售价格指数，消费能力较强。

二徐州市住宅需求预测城市住宅现状徐州市自年起全面实施住房制度改革，坚持提高公有住房租金标准与出售公有住房并重，推进住房制度向住房商品化社会化目标迈进，取得了卓越成效。

现全市公有住房仅存万平方米左右，其中成套住房比例已经很小，标志着徐州市住房商品化程度已接近较高水平。

同时，从年年来，共投入亿元用于经济适用房建设，解决无房户和困难户住房问题。

目前，徐州市旧城改造工程基本完成，城镇居民人均住房达平方米。

虽然徐州市居民居住条件已经得到较大改善，但仍存在些较为严峻问题。

居住质量有待进步提高。

随着人民生活水平提高，居民对生活区域内环境舒适程度配套设施要求越来越高。

提升住宅小区功能质量通过大量使用短肢剪力墙结构，提高住宅使用面积系数，创造出更灵活有利居住空间，为住户提供多样化选择通过双层玻璃彩塑钢门窗保温隔热防火分户门运用，提高了住宅保温隔热防火隔音等各项性能，保障了住宅安全性和私密性通过对厨卫整体标准化设计次性装修，使各类管线布置更加合理采用地下停车为主停车方式，合理组织小区内部静态交通，为住户创造了宁静安全便捷居住环境。

四保证工程施工质量改革施工工艺，加强施工现场全过程质量管理，实现劳动生产率提高通过新型防水技术和材料，提高住宅产品防水防渗漏性能，通过使用新型墙体涂料，实现无裂缝耐清洗特性，充分保证住宅工程建设质量。

五实现小区智能化物业管理小区通过运用卡三表智能化计量收费系统安全防范系统设备自动监控系统家庭现代通讯系统等先进电子技术实现小区物业管理智能化，为住户提供更安全更便捷服务。

六倡导住宅装修次到位通过菜单式装修，为住户提供多样化选择，以及推出部分全装修房，积极引导居民住宅装饰装修新观念。

七突出体现地方特色针对目前住宅小区趋同性严重现象，在住区建设中将现代居住理念与地方文化特色结合在起，体现地方特色。

三对地方或全国住宅产业化推进作用推进住宅产业现代化是要通过加强基础技术关键技术研究，完善住宅建筑体系部品体系和技术保障体系，全面提高住宅质量。

因此住宅产业现代化需要依靠建筑设计施工技术以及建材业电子信息业轻工业等多种产业合力发展来实现，同时住宅产业现代化发展，也能带动系列相关产业发展，实现拉动国民经济增长。

国家康居示范工程是探索住宅产业化载体有益尝试，通过示范小区引路，推动住宅建设整体水平提高。

徐州花园对于地方及全国住宅产业化推进作用可以表现在以下几个方面促进标准化设计工业化生产普及和发展。

二推进地方住宅产业技术促进地方建筑新产品生产基地形成和发展。

三促进地区住宅产品开发生产和地方特色品牌形成。

四对劳动生产率提高由于大量采用成套部品及先进生产技术，能够提高施工过程机械化程度，有力地缩短工期，减少劳动强度，进步提高劳动生产率。

主要表现在以下几个方面使用新型短肢剪力墙结构，施工工艺简便，安装快捷，可缩短工期，提高劳动生产率约倍。

二采用竖向钢筋电渣压力焊钢筋连接技术，节约钢筋用量，增加焊接强度，同时提高工效。

三施工过程采用泵送混凝土技术，使机械化程度提高，施工快捷，提高效率近倍。

四三表计量智能化收费系统地下车库遥感及自动收费系统等先进电子技术运用，大大减轻了物业管理工作量，简化物业管理工作程序，提高物业管理部门劳动生产率倍以上。

五先进科技成果转化率提高加快科技进步鼓励技术创新重视技术推广。

积极开发和大力推广先进成熟新材料新技术新设备新工艺，提高科技成果转化率，以住宅建设整体技术进步带动相关产业发展。

是住宅产业现代化发展重要指导思想之，建设部同时定出了到年，科技进步对住宅产业发展贡献率要达到，到年提高到具体目标。

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