国家康居示范工程商住楼项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

购买住房形势分析据调查，从顺应经济发展格局适应城市发展方向及人们消费趋向来看，商品住宅布局基本形成以樊城为主，襄城高新区为辅住宅特点。

近年来随着城市居民经济收入不断提高，消费者对房屋地段户型功能环境价格等各方面可比性增强，房地产开发商经营方式已转为面向个人消费市场，继续大力提高住宅质量档次，推进住房更新换代。

因此，在市场经济条件下，住宅产品结构应当服从市场实际需求，开发建设适应消费者时尚健康环保住宅。

从住房消费政策导向看，由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房将会大幅度增加，而且随着公有住房出售推进，取消标准价售房，转为成本价售房，同时对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。

为引导住房消费，国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房贷款支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推进多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房发展。

如今个人购房已成为房地产市场主流。

随着住房公积金制度全面实施，住房抵押贷款银行按揭减免房地产交易税收政策等鼓励住房消费政策措施相继出台，将极大调动居民购买住房积极性。

襄樊市也相继制定出台了系列优惠政策和配套措施，有力促进房地产发育和成熟。

居民生活消费分析襄樊市居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

根据有关抽样调查，年全市城区居民人均可支配收入元，其中人均食品支出，人均居住支出，人均医疗保健支出，人均交通支出，随着居民收入增加，生活水平提高所占比重还会进步增加。

从以上数据可以看出，人民随着收入增加，生活水平改善，购买力越来越强。

市场预测随着经济不断发展，居民收入和生活水平不断提高，居民消费档次消费观念日益提高，对居住条件居住环境居住质量要求越来越高。

通过对襄樊市住房状况，居民生活消费和购买住房形势分析，继续新建批设计新颖功能周到齐全配套设施完善物业管理优越综合性居住小区，满足居民居住需求。

该项目在规划上采用多层住宅与小高层住宅相搭配联排和花园洋房相搭配方式，尽量加大容积率，沿街设计为三层商业用房，从规划设计开始就高起点高要求高标准突出特性树立品牌，以超前设计流质量完善配套卓越物业管理抢占市场，满足中高档居民居住需求，市场前景十分乐观。

总体规划用地情况左岸春天地块位于襄樊市樊城区春园东路号，是樊城区高新区襄阳区三区交界金三角地段。

居住区规划用地范围总用地为亩。

规划用地地势较为平坦，地块东部有小清河至西向东而过。

规划构思营造以人为本综合环境规划中充分考虑左岸春天地貌特征以及周边人文环境，我们确立了建设个与襄樊市这样个颇有经济实力城市相匹配现代化社区理念。

这个理念基本内涵就是营造个符合以人为本综合环境。

这样综合环境指是空间环境满足人活动要求生态环境有益于人生理要求视觉环境兼顾人心理要求人文环境适应人交际要求智能环境预计人信息要求管理环境符合人方便要求。

居住区户外空间环境组织居住区空间组织按三轴两核亲水而居结构组成。

其中配备相应公共服务设施会所绿化各类活动场地等。

使居民紧密地结合在起，相望互知，友好相处。

形成个稳定而明确系统，每空间层次都有相应尺度空间归属感。

该规划充分利用即将治理小清河景观带，通过延伸造景，创造出连续极富生命力生态走廊，使生活在该居住区居民有个公园般生态环境，生活情趣生活品质大幅提升，达到诗意地栖居。

建筑造型襄樊历来为兵家必争之地，有着多年建城史，华厦第古城池保存完好，有其浓厚文化渊源，积蓄了丰厚文化底蕴。

三国演义有回就发生在襄樊，春园路是樊城区重要道路，连接高新区襄阳区。

小区内多层住宅我们在规划中采用浪漫欧陆风情坡屋顶，结合现代而又节能建筑立面，通过墙面材料色彩及屋顶坡度造型及材质形成每个组团空间造型独特与丰富性，既延续了历史文脉，又溶入现代艺术内涵，创造出个寓多元精髓文化融为体城市空间。

规划布局总体布局利用地形地貌特点，用条流畅型景观大道，结合米宽景观带，把左岸春天地块分成若干个居住组团，采用因地制宜手法把小清河水引入各个组团中心绿地区，溪流穿过草地，引入建筑中间空间，其间布置亭台廊榭，设置叠水空间，形成个大循环系统，也使小清河景观和水之灵延伸环通整个社区。

在人工湖旁边设立了塔楼式中央会所，并在此设置四季女神雕塑，在其南侧设计了春园东路主入口及入口大道，在西侧设计了特色休闲景观大道。

建筑布局上在北部设计了两排小高层住宅，在人工湖旁规划了联排别墅与花园洋房，整个区域被清澈湖水所环绕，水畔遍垂柳绿篱与亭台轩榭完美融合在起，景观层次分明，达到仁者乐水亲水而居东西方传统文化意境与情趣。

其余布置多层住宅，设计建立在住家安全舒适便捷基础上，追求更高生理心理层次满足。

品味化人性化休闲化住宅已使人们将对家环境质量健康有了质渴望，所以我们在户型设计中保证户户有景观，处处有情趣，这样就大大地提升了社区空间品质。

设计还根据地块内部位置不同，在户型设计上运用了些人性化设计手法，将土地水脉林木阳光清风纳入人居之境，浑然成为自然延伸，让这些住宅与环境融化体，给居住者带来愉悦惬意感受。

也为区域带来地标价值。

带来无限商机，也使该小区品质提升。

规划后区内建筑空间变化错落有致，丰富了城区天际线。

沿春园东路商业规划春园东路商业规划设计中我们注意与当地市场情况相适应，尊重当地邻里关系原有平面构成特点，采用适当开间与进深，使之具有历史延续性保持与周边街道有机联系。

在体量和立面处理上，融合东西方文化，传统与现代结合思路，采用镜面玻璃，各种肌理面砖组合，来创造种商业文化气氛。

在设计中我们强调艺术性铺地以及点缀些雕塑小品，以此来界定这样种休闲商业空间，烘托商业气氛。

公共服务设施规划居住区内弧形道路中心内侧设计了中央休闲会所，结合富有吉庆祥和寓意四季女神雕塑，突出中央节点统领作用，渲染主题，更强化主入口景观大道气氛和小区人文特色。

中央休闲面积约为平方米，其中包括了老年活动中心咖啡厅茶艺馆等系列休闲场所。

其中老年活动中心位于层，这里包含了棋牌游艺室老年书画交流中心，老年诊疗中心等有利老人身心健康场所，面积约平方米二层咖啡厅茶艺馆是人们休闲会客场所，面积约平方米二层另外设有台球室乒乓球室等运动中心，面积约平方米，满足了居民休闲活动需要。

在沿小清河靠近弧形大道处设计了处九班幼儿园，建筑面积为平方米，这样就满足了区内适龄儿童受教育需要。

物业管理楼设于小区转角综合商业街侧，设有监控保安保洁等功能房间，建筑面积为平方米。

另外在各组团中心绿地，滨水地带还设计了多处健身活动场地，满足区内居民健身休憩需求。

保护生态环境延续城市文脉，提高整体居住环境保留用地内天然河流，布置沿河休憩公园，公园内植树栽种花草，设置各游乐设施，并将各类建筑与水面曲桥草坪树木雕塑结合在起，使其成为整个城区居民休憩游乐场所。

规划力求创造系列层次丰富空间景观，小区南北主入口结合步行绿化景观带布置，运用乔木灌木以及地被植物结合，使绿化层次丰富起来，道路两旁以及组团中心集中铺砌广场与绿化结合增加了景观变化，滨水趣味空间丰富了景观内容。

竖向设计左岸春天高程采用黄海高程系统，坐标参照系为襄樊市坐标系。

由于整个规划区域地形基本为南高北低，竖向设计采用因地制宜因势利导原则，用缓坡处理方式来解决高差。

规划设计中尽可能利用现状地形实际情况来确定道路和建筑标高。

设计中以减少挖方工程量保护自然生态为原则，充公利用原有河道水面组织区内景观绿化空间。

小清河时总结广泛推广，发挥各示范工程示范辐射效应另方面与时俱进开拓创新，赋予示范工程内涵。

国家康居示范工程在保证住宅结构消防等安全前提下，提高住宅保温隔热隔声通风采光与日照等性能和住宅室内环境质量，从而达到改善住宅性能。

提倡在较小空间内创造较大舒适度，提高住宅面积使用率和功能空间合理性。

采用绿色环保建材，创造自然优美环保舒适住宅环境和健康舒适居住环境。

选用系列化标准化配套化优良住宅部品，提高住宅耐久性和可改选性。

采用先进使用成套技术，提高警惕住宅性能和技术集成水平，结合襄樊市建材资源就地取材选择符合国家建筑部品及成熟相关材料，降低建造成本，提高住宅性能价格比。

在保持原有墙体改革建筑节能智能化和装修到位等方面标准基础上，更突出可持续发展部品与技术配套和集成，适用成套技术与新型建筑体系推广应用，提高住宅质量，降低住宅生产成本是国家康居示范工程重点。

四对劳动生产率提高预测积极推广建筑施工现代化管理技术。

住宅建设过程实际上是技术产品集成过程，新产品新技术要求新施工工艺和新管理手段。

传统施工手段和管理模式已不适应产业现代化要求，住宅建筑中要积极推广先进施工成套技术和现代化管理技术，提高住宅建设劳动生产率，提高住宅工程质量。

五先进科技成果转化率提高预测由于我国各地自然条件经济条件差异较大，技术发展又不均衡，所以要结合地方经济材料资源技术水平地理条件特征，推广新技术和部品集成，并使之形成系列化配套化体系，形成适合本地区发展技术体系。

因此，将先进科学技术转化为生产力，不断提高住宅综合质量，带动住宅产业整体发展是国家康居示范工程最终目标。

工程项目财务经济总投资估算投资估算襄樊左岸春天项目规划总建筑面积约万，项目投资估算万元，目前，已投入土地费用前期工程费用基础设施建设费共万元。

项目总投资估算表序号项目总投资单位万元估算说明元土地费用前期工程费用建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费销售费用财务费用管理费用开发期税费其他费用不可预见费用开发建设总投资建筑开发国家康居示范工程，结合湖北省实际情况，要在原建设方案基础上引入几项成熟技术体系外墙板保温板太阳能公共照明集中太阳能供热水生活污水处理回用智能化网络平台等体系。

这些技术体系引入，共计增加投资约万元，每建筑平方米增加投资约元。

新增技术体系投资明细序号技术体系固定投资万元增加费用元投资回收效益备注外墙保温板建筑节能节省住户间接投资彩铝中空玻璃窗建筑节能节省住户间接投资太阳能供热水提高居民生活质量节省住户间接投资太阳能公共照明建筑节能节省住户间接投资中水回用降低物管费绿化景观补水洗车智能化网络提高小区品质合计上述几项系数技术引入，方面可以提升楼盘品质，增强销售竞争力，满足消费者对人性化健康化居住需求另方面提高小区物业管理水平降低物管费用，让消费者长期受益。

投资收益对比襄樊左岸春天项目实施国家康居示范工程，总体增加投资预计每建筑平方米可达元。

由于国家康居示范工程申报评审验收等工作及大量技术体系论证住宅性能认定和建筑部品选用，使整个项目建设周期延长年。

同时康居示范工程实施，可促进襄樊市住宅产业化发展，塑造开发企业形象，提高住宅小区功能质量工程质量和环境质量，提升项目品质拓展市场需求，预计可使销售价格每平方米提高元。

襄樊左岸春天项目不实施国家康居示范工程方案，总投资估算为万元，每平方米销售价格元，总销售收入为万元。

设折现率，建设期为年，经营期年。

方案财务净现值分析单位万元序号项目现金流入现金流出净现金流量年净现值累计净现值经上