国际养老园项目可行性研究报告投资建议书word文档（49页）

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心二中国养老产业现状与发展国内老年住宅市场现状分析中国养老设施传统上是民政机构社会福利部分，最初以为三无老人服务社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化改革，相当重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。

由于民政系统财力限制加之没有有力投资发展环境，养老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢。

据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年人口户数为万户。

民政部等个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到万个，街道都要有所老年公寓。

这与现有不同层次老年人需求已经不相适应，如果没有新举措，仍采取对现有房地产开发商贷款条件自有项目资金贷款周期年，养老设施建设不可能现代化成规模和持续发展，那么在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。

我国老年人口发展状况我国是世界上老年人口最多增长最快国家之，年成为老年型国家。

世纪年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，更为突出是，岁以上高龄老人已高达万，并以年均速度递增。

本世纪中叶，岁以上老年人口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，占世界老年人口总数。

中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

从老龄化过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段第阶段过渡阶段年年岁以上老年人口由万增长到亿，占总人口比重由增长到。

年比年老年人口几乎翻了番。

这期间，老年人口以速度递增，大大快于总人口年均增长速度。

第二阶段发展阶段年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到。

从到年年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段高峰阶段年年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到，比年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之省市区人口呈老年型，其中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川等省市区岁以上老年人口已超过其总人口，辽宁河南安徽福建等省岁以上人口接近。

表二中国人口年龄构成及发展预测年份岁岁岁国内老年住宅现状国内老年建筑现状据有关部门调查表明，与目前超过亿岁以上老年人相比较，我国只有多所养老机构，所拥有床位还不到万张，只能为亿老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年住宅，投资总额在亿到亿元。

当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在定帮助下能生活健康老人自理最低帮助管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房福利院无亲戚子女赡养及无生活来源老人自理或办自理最低帮助半护理管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理老人半自理或不能自理半护理居住单元卧室活动室卫生间盥洗室医护餐厅管理接待活动及服务用房护理院生活不能自理需要半护理或全护理老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元老人居室卫生间走廊活动空间标准层设集中厨房医疗护理康复管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合国内老年人居住模式购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房占，购买经济适用房占，购买原公有住房占。

其中，市镇购买商品房家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房户分别为和。

县购买商品房经济适用房和原公有住房户总共不超过。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买住房中。

自行建房居住个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源主要方式之。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房占其中市镇自建住房占和，而县自建住房高。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源主要途径。

租房居住这是住宅消费者支付定房屋租金，取得房屋居住使用权种住房消费形式。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住占，其中，租用公有住房为，租用商品房占，如果分城乡看，在市镇老年家庭中，有和家庭租用公有住房，租用商品房均为。

居住在农村地区老年家庭户，仅有户租住公有住房或经济适用房。

目前国内老人住宅销售情况老人住宅开发现在才刚刚开始，虽然市场上有些楼盘中隐隐约约有老年住宅影子，但从住宅设计本质上来说，能够称得上是老年建筑可谓凤毛麟角。

而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展楼盘国内有两个，个是广州颐年园中国第个规模最大长者社区，另外个是北京东方太阳城目前国内最大退休社区。

颐年园产品有别墅多层洋房不带电梯带电梯小高层，销售价格在元平方米，到年约期销售率达到，到年期基本售罄。

东方太阳城产品构成为低层老年公寓四层以上带电梯联排别墅，期销售均价为元每平方米，已经售罄。

个最新对成都高收入老年人调查资料显示，大多数能够承受单价格为元平方米，总价为万商品房。

目前国内老年设施形式目前有大型退休社区北京东方太阳城广州颐年园酒店式服务老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓筹划中按照星级宾馆标准设计宾馆型养老院上海松江社会福利院各地均出现些私人性质盈利性质小型养老院。

年发布中国老龄事业发展白皮书显示，全国城乡有社会福利院敬老院养老院老年公寓和老年护理院等养老服务机构约四万个，总床位约万张。

中国岁以上老年人已达亿，约有老年人有入住养老院愿望，而实际入住率只有，远远不能满足老年人入住需求。

根据中国老龄事业发展十五规划，十五期间年，要求新增城镇孤老集中供养床位万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。

即使上述目标能够达到，也只能解决万名老年人养老院需求。

而要满足全国老年人入住养老院愿望，需要万张床位。

养老院建设有着巨大发展空间。

在市场需求方面，年老年市场需求为亿元，年将达到万亿，但我国每年为老年人提供产品还不足亿元。

目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲养老事业开发得很少，无论是老年服务和老年产品，还是养老机构和老年服务设施，都有待于产业化市场化。

老年人消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要产品，以及为老年人服务软硬件设施。

发展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。

三居家养老社会化意义与发展趋势什么是居家养老社会化夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。

寿经夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文礼记中华民族是有着数千年敬老爱老传统民族。

从远古开始，社会文化就把孝作为理论依据和精神力量，使家庭成为了中国社会养老核心力量和唯承担者。

数千年来，中国老年人养老方式无例外都是居家冲动型热情消费和目不明盲目消费少，这是老年消费思想特征。

当然，这种成熟消费观与新时代消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

老年消费对商品质量和服务质量要求高于般消费，这是老年消费质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。

这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。

这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利。

老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费内在特征。

大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。

随着老人所处年龄段不同，在消费上会各有侧重，各具特色。

老年公寓开发呈现以下特点客户为中高经济实力老年人在北京上海广州等经济发达大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上中高收入老年群体，他们认为现在养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求新型养老模式。

而老年社区能为这群体提供个性化居住条件和人性化服务内容。

居家养老与社区服务相结合模式老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源孤寡老人和低收入家庭送养老人，不属于国家或集体创办社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美环境。

入住老人可根据自己经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化居住条件和人性化服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式私人住宅宿舍式酒店公寓以及医院式养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。

因此般房地产开发商盖楼卖房和普通养老机构出租床位，服务内容单旅店式运营模式不适合老年公寓正常经营。

具有福利性事业市场化经营特点我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势老年人群养老问题，而对中高收入人群养老生活关注较少，只有些粗放政策，并且在现实运用过程中可操作性差。

同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营房地产开发混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应优惠，对于具有社会化养老性质老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系列问题。

由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营道路。

投资额大资金回收期长老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人特点，有数据显示老年社区总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。

另外老年公寓租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发最终目，而老年公寓则需要根据老年人市场